今のままでは老後の生活が破綻してしまう危険性がある

最近流行したワードである「老後破産」。現在、日本人の16人に1人が、老後破産状態にあるとも言われています。
残念なことではありますが、今後、医療の進歩により平均寿命が延びれば、さらに多くの人が老後破産に陥ることも予想できるでしょう。長寿は、金銭面において間違いなくリスクなのです。
それでは、「なぜ?老後に生活が破たんする」のでしょうか。
その答えは、銀行カードローンの利用状況から推測できます。
近年の銀行カードローン残高は右肩上がりで、直近3年間で毎年6万件ほどの自己破産が発生しているのです(下図参照)。

マンション投資 長寿リスク

金融庁調べの【借金をしたきっかけ】アンケート(下図参照)によりますと一番多い借り入れ理由は、「定収入・収入の減少」になります。つまり、収入減により、生活がままならなくなる世帯は非常に多いのです。

マンション投資 老後破産対策

これを老後に置き換えると、話は分かりやすくなります。

国税庁「平成26年分 民間給与実態統計調査」によると、2014年のサラリーマンの平均年収は「415万円」です。
一方、総務省統計局「家計調査報告(平成28年平均速報結果)」によりますと2016年の60歳以上の世帯の可処分所得は、月額で17.9万円、年間に換算すると214.8万円になります。
つまり、サラリーマン世帯は年金生活に突入すると、約半分の収入で生活しなければならないということなのです。給料が半分になって、生活を維持できる世帯は多くありません。
そのため、サラリーマンである現役時代と変わらぬ給料を確保することが、老後破産に陥るリスクを最も回避しやすい方法だと言えるのです。なぜなら、私たち日本人は、今まで給料をもらう生活に慣れすぎていました。それだけ、月に1度、生活できるだけの安定した収入が確保できることは重要なのです。その生活を「定年後も続けること」で、老後のリスクは大幅に回避できるのではないでしょうか。不動産からインカムゲインを得ることの一番大きな理由は、ココにあります。

「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の比較

資産運用の収益には、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類があります。

株式投資や投資信託でいう「キャピタルゲイン」は、「株式の売買により得られる利益」のことで、「インカムゲイン」は、「株式を保有することで得られる配当金(分配金)や優待などの利益」のことを指します。

不動産投資でいう「キャピタルゲイン」は、「土地や有価証券など保有資産の値上がりによる利益」のことです。
一方で、「インカムゲイン」は、「金融資産を一定期間運用したときに発生する利子所得」のことで、不動産を貸すことによって得られる家賃収入もここに該当します。

なんとなく、イメージできたでしょうか?

「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」では、「キャピタルゲインは、購入時の資産価格と売却時の資産価格との差益であり、景気の変動により大きなリスクを伴う」一方、「インカムゲインは、景気変動に関係なく、ほぼ確実に獲得することができる収入である」という違いがあるのです。

老後に向けての資産運用は、毎月の安定収入を確保することが目的ですから、「キャピタルゲイン」を狙うより、安定収入を得る「インカムゲイン」の仕組みを定年までに作り上げることが、必要なことではないでしょうか。

老後不安の解消は、預金ではなく少額でも収入を得ること

老後の生活費は、預貯金だけでは解決できません。なぜなら、預貯金が減る不安に何十年も耐えきれる人は少ないからです。

マンション投資 老後の不安

生命保険文化センターの調べ(上図)によると、老後の生活に「不安感あり」と回答している人は、全体の85・7%もいます。つまり、日本人の約85%は、老後不安を解消する術を理解していません。まずは、不安を解消する術を、理解することが必要です。

そこで参考にしていただきたいデータがあります。私が代表を務めます和不動産が、ポータルサイト「CMサイト」の60歳以上の世帯の会員様を対象にしたアンケート(下図)によりますと、「年金の他にいくらくらい収入があれば、ゆとりある生活ができますか?」という問いに対して、「10~20万円」と回答した方が多くいらっしゃいました。

マンション投資 老後に必要な金額

つまり、年金プラス「10~20万円」程度の金額が安定的に入れば、老後を安心して過ごすことができるようになります。もちろん、この金額は人によって異なるため、自分の必要な金額を「インカムゲイン」により補てんしていくことが重要です。

その「インカムゲイン」を得る方法として一般的な運用が、アパート経営やマンション投資などに代表される「不動産投資」になります。身近にいる老後に無理のない生活を送っている大家さんこそが、私たちが目指すべき見本なのかもしれません。

不動産投資における「インカムゲイン」は家賃収入です。その恩恵を受けるのが、物件の長期保有です。不動産投資とマネーコンサルティングを一体化したオリジナルコンサルシステム【N-RICOS(エヌ・リコス)】を活用したサービスをしている株式会社和不動産は、東京の中古ワンルームマンション専門でみなさまの資産運用のサポートをしています。

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老後資金対策の注意点!まずは小さく安全性の高い投資から

一棟物件を所有したときは、管理の手間やコストがたいへん

不動産投資を始めるにあたって、平日は会社員として働き、平日の夜や休日は大家さんとしてアパートやマンションの経営を行ういわゆる「サラリーマン大家さん」といった類の書籍を読んで、そこに書かれている魅力的な話を鵜呑みにしている方は多いです。一見すると会社からの給与収入を得ながら、並行して保有物件からの家賃収入も得ている「超安定収入」があるように見えます。しかし、そこにたどり着くまでにはそれなりの努力とリスクがついてきます。

一棟規模の物件を運用するとなると、週に2日は管理のため物件を訪れなければならないため、多くの時間多くの時間が必要になります。また、管理は建物全体に及ぶため、その負担は大きな金額となります。年数が経過すればするほど建物は傷んでいきますから、修繕を行わなければなりません。当然修繕をしなければ入居者は入らなくなります。しかし、共有部分を修繕したからといって賃料が上がるわけではありません。共有部分は正常に機能して、常に綺麗なのが当たり前の部分です。そのため、一棟購入しても共有部分のメンテナンスに想定外のお金が取られて首が回らなくなる方はたくさんいます。

初めて不動産投資をするにあたって大きな収入に夢を見てしまうと、理想ばかり大きくなり知識不足で失敗してしまう方が多いのです。

実際、建物の修繕が必要となってくる10年後前後を境に、次々送られてくる請求書の金額に耐えられずに一刻も早く売却を切望するケースは少なくありません。また、多くの書籍で「私は不動産投資で何億円資産を築いた!」といったアメリカン・ドリームを掴んだかのようなオーナー様がいると宣伝していますが、それを真に受けて投資をするのも危険なことです。

仮に何億もの資産を持っているとしたら、収入は数千万以上に及びますが、支払いも数千万以上です。このように、老後の計画で「一か八か」という姿勢で挑むことはやめるべきで、10年後20年後に後悔しない方法を考えるべきでしょう。
同じ不動産投資を実行するなら、正しい知識を得たうえで安全な投資をするのが老後の資金対策という目的には合っています。そもそも「年金の他に10~20万円の安定収入を得て、老後を安心して過ごす」目的の手段として、不動産投資をしているということを忘れないようにしましょう。

もし投資をしていくうえで要領が分かったら、規模を大きくしていけば良いのです。最初から大きく始める必要はありません。まずは小さく始めましょう。

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今人気の不動産投資は基本的にインカム狙いのもの

不動産投資といえば、バブル期のキャピタルゲイン(値上がり期待)狙いの投資のイメージが強い方も多いかもしれません。しかし、バブル崩壊後の1995年ごろからは、渋谷、六本木など都心一等地の地価が下がったことで安く物件が調達でき、ローンを組んで物件を購入しても支払いを上回る家賃収入を得られるビジネスモデルが成立するようになりました。土地価格の上昇を期待したキャピタルゲイン狙いから、インカムゲイン(運用利益)を目的にした不動産投資が95年後半から流行り始めて、今日まで続いています。

現在は、バブル崩壊後ほど不動産は安くありませんが、それでも不動産投資を始める人が増えています。それはなぜかというと、日本の資産運用の環境が大きく変わったからです。

超低金利時代に預貯金での資産運用では老後破産も

バブル崩壊前までの高齢者の方々は、退職金などもしっかりともらえたので数千万円の貯金と年金が60歳以降の生活費の原資でした。さらにバブル期の預貯金の金利は8%でしたから、5000万円の貯金があれば、毎年400万円の利息がありました。毎年何もしなくても400万円収入がありますので、別に投資をしなくてもよかったのです。いわば、貯金をすることが利回り8%の投資になっていたのです。当時の公定歩合を活用すると貯金が数年で倍になりました。

今の利息で貯金を倍にするには300年かかるという計算になります。ということは、江戸時代に預けて今やっと倍になるのです。0.2%という金利はそれくらい低い金利です。100万円を1年間預けて利子収入が2000円です。以前は100万円預けたら8万円の利子が付いたのです。ATMの手数料の方が金利よりも高く、そうした銀行にお金を預けておくだけでは、将来の生活の足しにはなりません。

日本の金融界はかつて「護送船団方式」といわれ、政府は銀行を優遇してきたことがありました。1992年、当時の橋本内閣が金融ビッグバンを実施して、銀行体質を海外に近づけていくグローバルフリーという3原則が提示され、日本の銀行もグローバルスタンダードに移行していきました。それまで日本人は、右にならえで投資といえば銀行などの預貯金しかやってきませんでしたが、いよいよ預貯金をしても儲からないという時代が来たのです。政府は「貯蓄から投資」という流れにもっていこうとしています。

それでも、預貯金に頼る、昔の悪しき伝統が依然として国民の間で息づいているから、NISAなどの投資の規制緩和策が登場してきました。銀行に投資するだけでは、定年後に安心して生活を送れなくなるかもしれません。

しかし、不動産投資にも当然ですがリスクはあります。ただ、何もしないのも今後はリスクになることを覚えておいてください。何もしないことと不動産投資を行うことのリスクを天秤にかけてしっかりと判断していただきたいと思います。そしてなるべくリスクを小さくするには、やはり最初は小さく始めることが大切です。
「大きな収益を得るかもしれないけど、リスクを伴う不動産投資」よりは「収益は少ないかもしれないけど、年金と家賃収入で安心して暮らしていける収入源を作る」方が現実的な目標なのではないかと思います。

コロナショックで困っている企業の合言葉は「収入がない」

2020年!世界は、コロナウイルスによって大混乱をきたしております。当然、日本もコロナショックの渦中にあり、健康や経済の安心が大きく損なわれている現状です。しかし、世の中が通常でない現状から学ぶべきこともあります。それは、収入つまりインカムゲインの重要性です。

報道で、飲食業界を中心とした起業家の悲鳴が、お茶の間まで届いています。非常に耳が痛いのですが、その方たちが言っている言葉には共通の言葉があります。それは、「収入がないから事業が継続できない」です。逆に、収入があれば事業は継続できるのです。

例えば、お酒を提供しその代金を頂くことは、ある意味キャピタルゲインと同じ売買です。この売買を生業にしている業界が、事業継続が困難になっているのです。一方で、サブスクを中心とした安定収入がある企業からは、あまり悲鳴が聞こえてこないのも不思議なものです。これが、インカムゲインのメリットなのかもしれません。

今の時代の変化は、急速に起こります。今後もこのような、起こるまでは誰も予期していなかったような、不測の事態が起こる可能性は大きいでしょう。そんな時に、安定収入があることは、何よりも安心できることです。同じ不動産投資でも、ホテルやオフィスは大きな影響を受けていますが、ワンルームマンションなどを中心とした一般住宅は、あまり影響をうけていません。「安定収入の大切さ」この意味を理解するのに、今ほど適したタイミングはないでしょう。

インカムゲインで収入を得る仕組みを知る

それでは、具体的にはどうすればインカムゲインによって収入を得られるのでしょうか?
まず、定期収入を得るうえで最もリスクになるのは、 物件周辺の“過疎化”により住んでくれる人がいなくなってしまう事です。当然ですが、入居者がいなくなってしまうと家賃収入は得られなくなります。つまり、一時的に利回りが高い「戸建ての地方物件」よりも「都会のマンション」の方がインカムゲインを狙う場合には向いていると言えるでしょう。

通常、家賃は築年数によって徐々に下がってきてしまいますが、入居者が付きやすい物件であれば周辺の地価が上がったり、物価がインフレするとその分家賃を上げる事も可能ですし、場所を見誤らなければ過疎化等によって入居者が途切れる事もありません。インカムゲインを得るためには、今後も入居者が付きそうな物件を選ぶことが大前提です。

現役で不動産投資をするなら、良い管理会社を選ぶことも大切です。働きながら不動産投資をする場合、物件の管理は管理会社に一任するオーナー様は多いです。

インカムゲインを得ることこそが価値

世界的な大企業と言われているGAFA。これらの企業も、新しいソフトウェアを1本1本販売するキャピタルゲインから、会員を囲い込んで「月額利用料×会員数」というインカムゲインの獲得に力を入れています。インカムゲインを得ることは、企業経営の世界でもトレンド中のトレンドです。衰退していく企業は、モノやサービスが売れなくなってしまったから衰退しました。かつての巨大企業が、サブスクにやられてしまっている現実は周知の通りでしょう。つまり、今やインカムを得ることこそが、「価値」と呼べる時代に突入しています。私たちがすべきことは、労働力の価値が低減しても、安心して暮らせるようなインカムを確保することなのかもしれません。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得る条件を解説

不動産は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得ることができる資産運用です。しかし、キャピタル一辺倒だとインカムの確保ができないので、バランスは考えなければなりません。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得るための条件は、ズバリその土地の利用価値。不動産の価値は、そこに住むことが価値だから高く売れるし、高い家賃が取れるのです。たとえ古くなっても、地べたの価値があれば、建物を建て替えることで新しい付加価値が生まれます。そのため、向こう数百年とその不動産を所有している価値があれば、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得ることができます。

運用益を得ながら元本を減らす考え方

不動産投資では、運用益を得ながら元本を減らすことが重要です。例えば、2000万円のワンルームマンションを現金で購入したケースを考えてみましょう。仮に、今まで獲得した手取り家賃収入の合計が1000万円としましょう。そして、1000万円の家賃収入を獲得した後に、その物件を1500万円で売却したとすると、払った金額は2000万円で、回収した手取り家賃収入と売却したワンルームマンションの価格の合計は、2500万円。つまり、トータルで500万円の収益を確保したことになります。

売った時の値段こそ買ったときより下がっていますが、収入を確保できていれば収益を確保することが可能です。これは、ローンを組んでワンルームマンションを購入した場合も、多少計算が複雑になるだけで、考え方は一緒。不動産のメリットは、インカムを得ながらキャピタルも狙えること。この収益を確保するためにも、人から必要とされる立地の不動産を購入しましょう。

N-RICOSでモデルケースを知ることができる

弊社では、コンサルティングに特に力を入れており、物件購入直後から家賃の変動や入退去などのすべての情報を逐一記録しています。弊社が独自に開発した「N-RICOS」というコンサルティングシステムでは、それらのデータを全て可視化することができ、どういった仕組みでインカムゲインが増えていくのかが一目でわかるようになっています。また、今よりも収益を増やすのには何をしたら良いのかを、3ヶ月に1度の定期面談でN-RICOSを見ながらご提案しています。

インカムゲインのメリットは定期的に安定収入が得られるところです。老後の資金対策が目的ならばなおさら、堅実な投資を心がけましょう。

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