最近よく耳にする「民泊」ですが、この民泊とはどういったものなのでしょうか？そしてマンション投資とどんな関わりがあるのかをご紹介します。 「民泊」とは、旅行者などが、一般の民家に対価となる金額を払って宿泊することを指しています。主に訪日客の増加に対応していくために住宅宿泊事業法（民泊法）の改正が行われ、2018年6月15日に施行されました。観光立国として訪日客を増加させていく政府目標に対して、既存の宿泊施設（ホテル・旅館など）の数が構造上足りておらず対応ができていませんでした。2020年の東京オリンピックも控えている中、受け入れ態勢を推進していかなければなりません。その解決策の一つとして、この民泊法の改正（民泊新法）の施行がされました。 この「民泊」と区分マンション投資にはどんな関連性があるのでしょうか？ 1つめは、マンション投資をしている部屋を民泊として運営するというものがあります。しかし、後にも述べますが、これには様々な障壁があり、現状はなかなか難しいのではないでしょうか。2つめは、この民泊新法をビジネスチャンスととらえて民泊市場に参入してくる企業などによって、既存物件の修繕などに費用をかけて価値の維持・向上が期待できるという点です。特に立地の良い物件は今以上に人気が出る可能性があります。 こういった点を踏まえて、民泊の現状を確認してまとめていきましょう。

民泊解禁前夜～　首都圏で温度差 　物件届け出・相談　台東や新宿区急増も県内は低調

2018年6月14日の日本経済新聞によると、民泊を解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）施行を2018年6月15日に控え、首都圏の自治体では物件の届け出や相談件数に温度差が出ているといます。東京都台東区や新宿区など交通の便が良い都心の一部では駆け込みの届け出が急増しており、区は外国語を話せる職員を配置するなどの対応に追われる一方、東京23区外の大半の地域では申請は低調なままで、これは民泊を制限する自治体独自の「上乗せ規制」も影響しているとみられます。 浅草や上野などの観光地を抱えている台東区では、届け出件数が同年6月13日時点で計101件と1カ月前の6倍近くに増えました。無許可で営業（通称ヤミ民泊）をしていた家主らが、新法の施行に合わせて届け出を順次進めていることが要因です。 民泊仲介最大手の米エアビーアンドビーなどのサイトには2017年夏時点で区内の物件が2000件程度ありましたが、エアビーが現行の許認可や新法での届け出番号がない施設（ヤミ民泊）の予約を取り消した影響で、合法の届け出を検討する人は一気に増えたとみられ、相談件数も急増しており、予約なしで来た人には手続きに関する手引き資料だけ渡して断らざるをえないといいます。 新宿区などの中心エリアでは2018年3月15日から5月末までに民泊に関する相談が1000件超寄せられており、職員21人が窓口で対応しているが、「とても人手が足りない」（同区）という状況で、同年6月8日時点での届け出件数は106件で、6月に入ってペースが加速しているといいます。 区内には中国系の事業者などが所有する投資用マンションで民泊を営業している例も少なくなく、日本に居住していない、または煩雑な手続きを敬遠したりする家主も多く、ヤミ民泊を排除するためにも、区はスムーズな対応に向けて窓口に英語や中国語を話せる職員を募集して2人配置しました。 豊島区では相談件数の急増に対応し、2018年6月12日から予約制を取り入れました。同年3月15日以降の相談約1300件のうち、約300件は6月に入ってから受けており、窓口で待たせる事例も出てきたため、予約ができるようにしたといいます。 ただ、こうした急増する動きは都心の一部地域に限られており、千葉県では同年6月11日時点での届け出件数は80件と、予想の2割以下の水準です。 手続きの煩雑さから、届け出に二の足を踏む事業者も多いとみられるほか、地元で民泊需要をどれだけ取り込めるのかを読み切れてない面もあります。 人気の観光地を抱える横浜市も、届け出件数は6月8日時点で49件にとどまっています。市内ではラグビーワールドカップ（Ｗ杯）や東京五輪・パラリンピックに向けホテルの新設計画が相次いでおり、「民泊の必要性はそれほど高くない」と林市長はみています。 多くの地域で届け出が低調なのは、自治体独自の上乗せ規制も影響しています。埼玉県川口市では、商業地以外は営業を夏の62日間に制限する条例を2018年6月1日に制定しており、この影響かエアビーアンドビーに登録された市内物件は１月に200件超あったが、届け出は8日時点でゼロだといいます。 神奈川県箱根町は届け出に必要な行政書類などを明記した独自の手引き資料を作成し、6月1日にネットで公開しました。観光課の担当者は「民泊を断ることはないが、これまで地元の旅館やホテルが築いてきた箱根のブランドを下げないようにしてほしい」と話しています。

民泊解禁直後～　「簡易宿所」が急増　「国家戦略特区型」も

2018年6月16日の日本経済新聞のコラムによると、民泊を本格解禁する住宅宿泊事業法（民泊新法）が2018年6月15日に施行され、届け出が受理された施設の営業が始まりました。ただ年180日の上限などの規制や手続きの煩雑さから届け出が低迷しており、日数制限のない運営方法での申請も増えています。シェア経済の代表格として訪日客の受け皿や空き家になっている建物活用の役割が期待される民泊は、課題を抱えたまま始動した形となりました。 民泊市場に参入した企業のサービスも続々と始動しており、参入組各社は米エアビーアンドビーとは異なる新サービスを用意しています。 KDDI子会社のロコパートナーズ（港区）は、電話やネットで条件を伝えるとコンシェルジュが紹介し予約もしてくれるという、民泊選びを助ける検索サービスサイト「バケーションホーム」 を開始しました。 農家民泊が多い百戦錬磨の土地（宮城県仙台市）のサイトの掲載施設は約2千あり、家主に電子錠やネット接続サービスも提供します。 楽天の民泊事業子会社の楽天ライフルステイ（千代田区）は民泊仲介サイト「バケーションステイ」を稼働しました。予約可能施設は現時点で724室で、届け出の受理を待つ施設も含めれば年間で約1600室が登録済みだといいます。 しかし、自治体による新法への上乗せ規制の影響もあり、届け出は2018年6月8日時点で2707件と少なく、受理も1134件と遅れており、2018年6月15日に客を迎えた施設はごく一部です。 政府は民泊新法で新たな宿泊形態を整え、2020年東京五輪・パラリンピックの開催時に予想される宿泊施設の不足解消や、地方での訪日客の受け入れ増加を見込んでいました。しかし、その民泊新法を避ける動きが出てきています。 最近増えているのが旅館業法の「簡易宿所」の許可や、国家戦略特区の認定を持つ民泊です。いずれも住宅専用地域では基本的には営めませんが、営業日数の上限がありません。特に相場や価格、利回りなど収益性を重視する企業の選択傾向が強まっているのだといいます。 京都市の簡易宿所の許可施設は2018年3月末に2291件と2年前の3.3倍にものぼる状況で、同年3～5月にかけても100件以上増加しています。簡易宿所はカプセルホテルなども含みますが、民泊も目立つといいます。 国家戦略特区の大阪市の認定施設は2018年3月に1683室と1年前のなんと18倍の戸数に年間で急増しています。 一方、民泊新法は住居専用地域でも営業できますが、自治体が条例で禁じている例が多く、180日を超えた分は賃貸する方法もありますが、手続きの煩雑さもあり伸び悩んでいます。 民泊新法によって、背を向ける家主が増えれば市場の広がりにブレーキをかけかねません。複数の運営法が並立するわかりにくさの解消や、窓口の一本化など、民泊利用者の視点に立った制度やサービスを官民でつくることが不可欠です。

民泊の今後とマンション投資

このように、期待されていたほどのスタートダッシュが得られなかった民泊ですが、コンビニ大手各社と民泊事業者が鍵の受け渡しなどで提携をするなどの動きもあり、この民泊を広げようとする動きは今後も続いていくことが予想されます。 ちなみに民泊事業者が民泊用におさえたいエリアはどこなのでしょうか？観光庁の宿泊旅行統計調査（平成30年3月分（第2次速報値））の都道府県別外国人延べ宿泊者数によると、1位は東京都となっています。上記の民泊前夜にも記載がありましたが、その中でも都心部は今後も需要は伸びていくと思われます。マンション投資の目線で見ると、都心エリアでマンション投資を始めることが、購入後の空室のリスクを減らすことになり、入居者需要の面でも家賃収入を得られるため安心できるのではないでしょうか。また、外国人観光客の中で永住権を取得して住みたいと考える方も多く、将来的に売却なども視野に運用していける為、選択肢も増えます。さらにこの都心部で効果的なマンション投資を行うための強力なサポーターが、目的に合わせた資産管理をしてくれるマンション投資コンサルティングシステム【N-RICOS】です。【N-RICOS】はお客様の定めた年数、収入に合わせて不動産投資を行えるように、一人ひとりのお客様に合わせたシュミレーションをたて、サポートしていくことができるシステムです。始めた後が大事な不動産投資を当社では３ヶ月毎に定期的にご面談を行い、シュミレーションしながらわかりやすく管理し、火災保険の更新時のご連絡、ローンの繰り上げ返済後のシュミレーションなども行っております。不動産投資の運用の仕組みに興味のある方、マンション投資で新築・中古、家賃保証VS集金代行のどちらで運用するのが最適かなど、個別相談会も行っておりますので是非お気軽に無料体験に足を運んで頂けたらと思います。