弊社では、お客様に商品を提案するさいに、独自に開発したマンション投資コンサルティングシステムである【N-RICOS（エヌ・リコス）】を使用しています。
【N-RICOS】とは、大まかにいうと不動産投資の運用を一元化して管理することのできるシステムです。
こちらのシステムは、弊社のお客様であればどなたでも無料で利用することが出来ます。
今回は【N-RICOS】を使用するとどんなことが分かるのか、詳しく解説していきます。
①物件の購入・繰上返済シミュレーション
物件を購入する時のシミュレーションは、【N-RICOS】への入力で作成可能です。しかし、多くの人はワンルームマンションを1戸ではなく、2戸・3戸と買い進めて行き、複数の物件を管理することとなります。ここで必要になってくるシミュレーションは、「どの物件にどのくらい繰り上げ返済をすれば、計画的で効果的な借入金の返済ができるのか？」のシミュレーションです。
これらのシミュレーションを個人で作成し、すべてを正確に把握するのは至難の業です。そこで和不動産では、1戸1戸の繰り上げ返済の効果測定はもちろんのこと、毎月の収支を一覧化し資料として手元に残すことが可能です。こうすることで、毎月入るプラスのキャッシュフローのみのシミュレーションや、自己資金と毎月入るプラスのキャッシュフローを合算した場合のシミュレーションなど多岐に渡る返済プランのシミュレーションなどを把握することができます。
毎月の収入と支出を記録し、収支を管理することで、毎月の貯金可能額もわかります。
貯金額が分かれば、繰り上げ返済可能額もわかり、その金額をどの物件の繰り上げ返済に充てるか、いつ、いくら繰り上げ返済をすると、毎月の支払額がいくらになるか等がすぐに分かります。
それにより、キャッシュフローがいくら改善し、その金額を繰り上げ返済に充てた場合、何年後に完済することができ、何歳の時に収入がいくら得られるの等も一目でわかります。
さらに、繰り上げ返済によって一戸の物件を完済した際、もう一軒購入した場合のシミュレーションを作成する等し、将来の目標に向けて、簡単に計画を立てることができます。
マンション投資には、税金対策として所得税の節税効果もメリットの1つです。
他人のお金を使って所得税や住民税の控除をしながら、資産運用できるのはマンション投資でしか実現不可能です！
物件にかかる修繕費や管理費、支払いにかかる手数料等を経費として計上することで税金を減らすことが可能です。 経費としてかかった金額を確定申告することによって、税金が還付されます。単純に説明しますと、所得税と住民税合わせて30％の税率の方が、10万円経費がかかったとしますと、3万円が還付されるのです。
仮に10万円のリフォームで、月3千円家賃が上がったとしたら、年間3.6万円のプラスとなり、3万円の税金還付と合わせると、約2年で10万円のリフォーム代を回収することができるのです。しかし、所得税の節税があるということは、本業のマンション投資そのものの収益が出ていない状態を意味しています。そのため、和不動産では節税シミュレーションは最低限のものに押さえていますので、ご理解ください。
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②相続税対策のシミュレーション
2017年7月現在、相続マーケットの過熱報道が盛んです。マンション投資は、相続税評価額を下げる方法があり、非常に有利であると言われています。 相続税は、現金で所有していると、その金額に対して相続税がかかりますが、現金でワンルームマンションを購入することによって、相続税を約3分の1に抑えることができます。
【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、相続税対策をする前と、した後の比較のシミュレーションができるような機能もあります。相続税対策に有利なポイントは、「①現金を収益物件に換えること」「②借金をして相続財産を少なくすること」が挙げられますが、その両方の効果をわかりやすく可視化することが可能です。
また、中古のワンルームマンションは、生前贈与することで有利な相続税対策が可能と言われています。暦年贈与を利用し中古ワンルームマンションを贈与した場合も算出できますので、ぜひご活用ください。
③生命保険の比較
ワンルームマンションを購入する際にローンを利用する場合、ローンに付帯している団体信用生命保険を活用すれば、生命保険の見直しが可能になります。
団体信用生命保険とは、以下の図の通り
ローンの契約者に万が一のことがあった場合、保険会社からローンの残債が保険金として支払われ、家族に無借金のマンションが残るという仕組みです。また「癌団信」と呼ばれる生命保険もあります。これは、所定の悪性新生物（がん）と診断確定された場合ローンがなくなります。その後、癌が完治した場合でもローンの支払いはありません。
通常の金利に0.1％を上乗せすることで、加入できるプランもありますので、例えば2,000万円を35年で借入れた場合、月額約1,000円程の負担で「ガン団信」に加入することができます。
この仕組みを活用することで、生命保険の代わりとして活用できます。今現在、加入している生命保険が実際のニーズに条件がマッチしていない家庭も非常に多いです。計算してみると、長期間、必要のない保障のために保険料を支払っている場合もありますので、注意が必要です。本当に必要な保障の比較はお客様から非常に喜ばれている提案の1つです。マンション投資は、実質お金をもらいながらできる生命保険なのです！
家計を自分自身で管理することは大変かもしれませんが、定期的なご面談をさせていただき、一緒に家計を管理することで、収入や支出を数値化し正確に把握することができます。家計をしっかり管理することで、無駄な支出を減らし、浮いた金額を繰上返済し、ローン返済額を減らすことによって、さらに収支を改善することができます。マンション投資を始めた際に、生命保険を見直してみて判断してみてはいかがでしょうか？
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その他、可視化できるデータ
マンション投資を継続して行う場合に必要なのが、毎月の稼ぐ力の向上です。マンション投資から入る収益が増えれば増えるほど、毎月の稼ぐ力は向上していきます。その時々の「稼ぐ力」を【N-RICOS】では、確認できるようになりました。「キャッシュフローの推移」「収入の推移」「支出の推移」など、ライフプランニング的な情報も可視化できます。
その他にも、「家賃の推移」が1目で確認ですることができ様々なデータを一括で管理できます。
不動産投資のリスクとして、入居者による空室や賃料価格の下落による収入減が考えられます。
もちろん運用開始時と同じ賃料で満室経営がずっと続いていくのが一番の理想ですが、現実はそうもいきません。
この先どのくらい空室が発生するのか、そして賃料が下がる可能性があるのかを想定するためには、現在建物があるエリアでの賃貸需要や周辺エリアの相場との賃料の乖離などの情報が必要になってきます。
N-RICOSを使用することでこのような情報を正確に網羅することができ、長期にわたる運用の目安となるシミュレーションを作成することができます。
また、【年間の収入÷（今までトータルで支払った費用ー今まで回収した金額）＝その時点での投資対効果】を確認することも可能です。
また、一戸一戸に対する投資金額、入居状況、家賃やローンの返済金額の推移、修繕費、今までにかかった経費を記録することができる為、物件ごとの利回りや、年間を通じての収支、実際の空室率もそれぞれ把握することができます。
その為、物件それぞれの収支が確認することができ、リフォームや売却等、収益を上げる為の計画を立てる等、N-RICOSではマンション投資の管理が簡単にできるのです。
今後もバージョンアップを繰り返して、多くの情報を可視化できるように努めていきますので、ご期待ください。
N-RICOSへの登録は全て無料で利用できますので、お気軽にお申し込みください！
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