ワンルームマンション投資でチェックする5つのポイント

和不動産では、ワンルームマンションのご購入後のアフターフォローが重要だと考えおり、【Ｎ－ＲＩＣＯＳ（エヌリコス）】を活用してオーナー様のワンルームマンション投資をサポートしています。
基本的に【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】は、その時々の状況をシステムに入力するデータベース型のシステムですが、時系列で見た時にその効果を最大限に発揮できるのがポイントです。
不動産投資初心者の方でも、エヌリコスを活用することによって、一目で、物件ごとの利回りや修繕費用、入居状況等も分かるようになっています。
また購入時の価格や、ローンの条件、費用等も記録されており、さらに、家賃の推移や管理費の増減等も、定期的な面談を通じて、随時記録している為、簡単に過去と現在の状況を把握することが可能です。
それにより、今までの投資金額や収益性等を容易に計算することができ、
それぞれの物件ごとの特徴を比較したり、インカムゲイン目的で投資不動産を長期間所有し続けるか、
残債や相場を見比べ、売却の評価を出して利益を得られそうだから売却するか等、
様々な計画を簡単に立てることができるのがポイントです。
具体的に投資状況をグラフにして可視化できる項目は、コチラからご確認ください。

ここでは、ワンルームマンション投資を【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】でチェックすべき5つの重要なポイントについて確認していきたいと思います。

①資産管理にて状況把握

【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】でチェックすべき重要なポイントの1つ目は、資産の管理です。
和不動産では、ＣＦＡ（キャッシュフロー・フロム・アセット）の略で呼んでいます。
ワンルームマンション投資において、一番最初に目指すべきことはキャッシュフローを最大化することです。
そのため、「収入」「支出」「資産（預貯金を含む）」「借り入れ（住宅ローンも含）」などを定期的に状況を入力し、その推移をモニタリングしています。

②物件管理は特徴に応じて戦略を立てる

ワンルームマンション投資で陥りがちなことは、すべての物件がどんぶり勘定になり、まとめて物件管理をしてしまうことです。
こうなると「どこが、どう問題なのか？」状況の把握をすることが困難になります。
そのため、和不動産では物件1部屋ごとに「年間の収入と支出」「収支の変遷履歴」「繰上返済の金額と費用対効果」「原状回復などの費用と効果」「家賃の推移と収入」「実際の空室期間」などの運用状況を記録しているのです。

この活動によって、和ハイツ101号室に「いくらの費用がかかり」「いくら回収したか」が、初めてわかるようになります。
費用関係を理解することは売却する時に重要で、これがわからないと「いくらで売却したらよいか？」の基準がわかりません。
さらに、一つ一つの投資の効果をシミュレーションすれば、一番効率の良い再投資も理解できるようになるため、効率的な運用を実施できるでしょう。
物件それぞれ賃料や広さ、築年数等、状況が異なります。
築年数が古ければ近い将来に売却を考えたり、今後の再開発等によって人気が出そうなエリアであるから今はキャッシュフローがあまり出ていなくても、長期間保有することで費用対効果と収入の状況を考えたり、リフォームをして魅力ある部屋にして賃料を上げることを考える等、物件管理を行っていく上でそれぞれの特徴に応じた戦略を立てることが重要です。

ここで、注意すべきポイントは、アパートの場合も1部屋単位の管理が必要だと言うことです。
和ハイツ101と和ハイツ102は、賃貸契約も別々なら原状回復の費用もバラバラです。
このように分けて管理していれば、問題点が浮き彫りになり早めの対処も可能になります。「どんぶり勘定」ではなく「細かい管理」をすることが、求められているのです。

 

③目標管理を定期的に確認する

オーナー様のご希望は、ワンルームマンション投資をすることではありません。
ワンルームマンション投資を実施した先にある「豊かな生活」こそが、本当のゴールでしょう。
そのために、「毎月家賃収入から、いくら確保したい」という、目標が必ずあるはずです。その目標を達成するために重要なポイントは、段階を踏んでいくということです。

私たちは、オーナー様の最終的な目標を「大目標」、2～5年を目処に達成できそうな目標を「中目標」、1年以内に達成すべき目標を「小目標」と位置づけ、定期的な面談を通じてコンサルティングを実施しています。
大目標を達成する為には、長期的な計画、運用が必要です。その間、お一人の知識や考えだけでは、中々将来の経済状況等を予想すること等は難しく、予期しない出来事が起こってしまう可能性もあります。
その為、不動産の専門家である私達が、不動産業界で起こっている事例や、日々の経済情勢等を把握し解説したり、保険の効果もある為、生命保険の見直し、今後どのようなことを検討していくべきか、どのような傾向が続くか等をお伝えし、一緒に運用方法を考えアドバイスさせていただいております。
このコンサルティングは当然無料で行っており、お客様からご要望があれば、いつでも相談を受けられる体制が重要だと考えております。
いつでも気軽に相談していただく為に、弊社では定休日を設けておらず、Zoomでの面談も実施できるよう体制を整えております。

目標達成は、オーナー様にとって最重要課題です。
そのため「中目標」は、年間のキャッシュフローを20万円ずつに階層化し、1つ上の階層にステップアップするための方法を一緒に考えます。
目標達成の方法として、「物件の追加購入」「リフォームをして賃料をアップする」「繰上返済を実施して返済額を下げる」という具体的な手法を提案することがミッションです。

そして、「小目標」は「中目標」を達成するために具体的な行動をオーナー様と相談し、より具体的な目標設定でサポート致します。その都度、疑問の解消とミッションの確認をすることで、確実に未来の夢であるビジョンに近づけると考えられるのです。

 

目標達成に至る道のりは、サポート体制があった方が目標を達成しやすいと言えるでしょう。
そんな支えとして、私たち和不動産のスタッフに寄り添っていただければ幸いです。

④出納帳は確定申告時に重要

マンション投資をスタートした後に待っているのは、確定申告です。
確定申告をその都度、税理士に依頼していたら費用はかさみ、節税にもならないといったケースもございます。
「できれば自分でやりたいが、税務の知識がないからできない」そう考えている人も多いのではないでしょうか？確定申告書の作成は、年に一度しからやらないので、中々やり方が覚えられず、難しいと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、入力する内容は意外に簡単です。
入居者からの賃料収入の金額や、支払った経費等を入力するだけで完成します。
具体的にどの項目を入力すればいいのか分からないと思うかもしれませんが、内容は毎年ほぼ同じで、銀行から発行される返済予定表に記載されている利息分の数字や、通帳に記載されている数字、記録した修繕費用や雑費等を入力する程度でほぼ完成します。そこで必要になってくるのが、出納帳です。

通帳に記載された項目を処理していくうちに、ワンルームマンション投資の確定申告程度であれば、ご自身で対応することができるようになるでしょう。
まずは、きっかけが必要です。お金の流れを把握できれば、ワンルームマンション投資におけるリテラシーも高まり、不動産投資に関するノウハウの蓄積にもなるでしょう。
金融リテラシーのトレーニングとしての位置づけ程度ですが、これから学習する人には、お役にたてると思われます。

⑤トータルの収入と支出の管理

先ほど、１部屋ごとの物件管理が必要だと申し上げましたが、それと同様にトータルの収入と支出の管理は重要です。1部屋ごとの物件管理が、問題点を把握するためには重要ですが、複数の物件を同時に所有している場合、トータル管理を実施しなければすべての状況を把握できずリスクにも感じてしまうかもません。

 

ワンルームマンション投資の効率を効果的に上げていくには、全体を見て一番収益が出る方法を選択する指標が必要です。その状況を一目で確認できることができるよう、トータルの収入と支出の管理を推奨しています。

このように5つのチェックポイントを定期的に記録していくことで、ワンルームマンション投資の効果測定がやりやすくなります。
地道な作業のため、1人でやるのには向いていない作業かもしれません。自分だけでやろうとすると、作業自体がそれほど難しくないことであったとしても、継続すること自体が難しいという方も多いと思います。
話はそれますが、読書やダイエット、ウォーキング等、簡単なことであったとしても、継続しようと思っても思うように続かないようなこともあるかと思います。
ですが、誰かと一緒にやろうと約束した場合、そう簡単にやめるわけにもいかず、続けられると思いませんか。それ程苦痛でないことでも、自分一人で継続しようとすると中々難しいものです。
ですが、不動産投資は、継続することが重要なのです。ですので、このページをご覧になって気になった方は、ぜひ和不動産のスタッフを利用して、頼っていただければと思います。