マンション投資家が抑えておきたいこと
マンション投資の成功とは、目標を達成することにあります。何の考えもなく、不動産を購入することはないでしょう。投資を始めている人はどのような目標があるでしょう。マンション投資を始めている人は、「これからの人生を豊かにしたい」「老後安心して暮らしたい」「副業で得られる収入源を確保しておきたい」など、必ず目標があって、その目標を達成するための手段としてマンション投資を選んでいるのではないでしょうか。
マンション投資は、自分で決めた目標達成の手段の一つです。目標はマンションを購入することではありません。資産を増やす為、老後の生活資金の為に購入したのに、将来にわたってマイナスの収支が続いてしまい、所有し続けることができなくってしまったり、売却することになった際、トータルで出費のが多くなってしまうと、不動産投資は失敗だったことなってしまいます。マンション投資を失敗しないコツは、購入後の運用にしっかりと目を光らせることです。単純に、利回りの良い物件や、空室率が低い人気のあるエリアの物件、価格が安い物件を選べば成功するということはありません。自分のマンション投資がいくらの収益を生み、自分が決めた目標を達成できるような運用ができているかどうかを、理解することが重要です。
マンション投資は、長期間にわたって運用することになります。マンション投資を通じて、オーナー自身が投資家として成長することも重要です。日本の不動産業界は売ったら終わりという販売スタイルを取っている企業が多く、執拗を営業を受けた経験のある方は多いのではないでしょうか。
和不動産ではそのようなことは一切なく、初心者の方でも安心してマンション投資を行えるように迅速・丁寧なフォローを心がけております。和不動産では、オーナー様に投資家として成長をしていただくために、自社開発のN-RICOSというマンション投資コンサルティングシステムを使い、オーナー様の運用をサポートするサービスを実施しています。
このページでは、『マンション投資で目標達成するために必要な11のステップ』というテーマで、和不動産が実際に、3ヶ月に1度の面談でオーナー様にお伝えしている、投資家としてのスキルを上げるための考え方やあり方についてご紹介致します。
STEP1 資産運用を理解し、経済的自由を獲得
資産運用とは、お金持ちになるために資産を運用することです。お金持ちになるための条件として、経済的自由を手に入れる必要があります。
経済的自由とは、有名な著書の「金持ち父さん、貧乏父さん」では、資産から入る不労所得が生活費等の支出を上回ることと言われています。つまり、インカムゲインが支出を上回ることです。インカムゲインでの収益が、生活に必要な支出額を上回っていれば、たとえ仕事がなくなり本業からの収入が0になっても、生活をすることが出来ます。まずは、資産運用の本質とは十分な不労所得を得ることであると覚えておけば大丈夫です。
資産運用の基本は、資産が収入を生むこと。そのお金の流れを作ることが重要です。経済的自由を手に入れるためには、自分がもとから所有している資産が収入を生み出さなければ意味ありません。現時点で、自分の資産がいくら収入を生んでいるのかを把握しておくことも大切です。
STEP2 収入をコントロールし投資の資金を作る
資産運用をするにあたり資金は重要です。自分の収入を知り、年収と生活費のバランスを考え投資の為の資金を確保し運用することが大切です。これについて有名な投資資産を指南しているバビロンの大富豪からヒントを得てみます。
収入管理のポイントとしては、まず収入を増やし、財布を太らせること。そして「手取り収入の１割を貯めて投資の資金にする」ということが重要です。出費・支出管理のポイントとしては「住宅費用2割・残りの7割の資金で生活すること」が求められています。この法則を守って投資をした結果、資産家になり、不労所得に満足し喜びを得ている人は多くいます。是非この数字を自分に当てはめて計算してみてください。
実際に、毎月何にいくら支払ったか、いくら貯金できたか等、お金の流れを把握されていない方も多いのではないでしょうか。
弊社が開発したN-RICOSには、毎月の総収入、総支出、貯蓄可能額を管理することができるという特徴があります。この仕組みにより、数値を確認しながら収入をコントロールし投資の資金を作っていくことが可能です。
ご自分一人でやると大変で続けることができなかったりしますが、弊社では、月一回の定期連絡や、3ヶ月に一度、担当者が半永久的に、無料で面談を行わせておりますので、家計の改善のポイント等、一緒に資金を作る方法を考えていくことができます。
STEP3 いくら不労所得があればいいのかを知る
次のステップとして資産からいくらの不労所得があればいいのか決めることです。
自分の毎月の収支を把握し、生活に必要な金額が分かることで、いくらの不労所得が必要であるかが分かります。例えば、老後に収入がなくなったときのため、老後に必要な生活費から逆算し、必要な収入を考えてみましょう。毎月年金プラス20万円程度の収入が必要であれば、自分の持っている資産が、月に20万円の収益をうみだせればいいのです。
目標キャッシュフロー額に到達していなければ、目標達成できる総家賃収入を得られるように物件を購入するか、他の資産で足りない分の収益を補う必要があります。マンション投資はゴールを達成することが本来の目的です。ゴールを達成するために、いつまでに、いくら収入が必要か、その収入を得る為には、どのような物件を購入する必要があるか、購入するにはいくら費用がかかり、その費用を貯めるまでにどの程度期間が必要か等、具体的に計画を立てることが必要です。
このようにゴールを決めてから逆算して資産運用の方針を決めていく方法を「ゴールベースアプローチ」と言います。
STEP4 目標達成の為の体制を作る
資産運用は、なんとなくで運用するのではなく、目標達成に近づくように運用していく必要があります。資産運用を目標達成まで一人でやり抜くことは、とても大変です。資産運用商品にも様々な種類があり、自身に合った商品の選び方が分からずに苦労することがあります。そのため不労所得を得るどころか、資産運用がうまくいかないまま、何年も赤字を垂れ流して失敗してしまう方も少なくありません。
既にマンション投資の知識やスキルがある人は、自力で行動することができますが、知識不足や理解不足の人は、対応する方法やどのような行動をすべきかが分からないので、目標達成することが難しくなります。そもそも不動産投資ひとつとっても、投資用の物件には区分マンションやアパート、戸建てと多岐にわたります。新築物件を選ぶか中古物件を選ぶかでもスキームは大分変わってきます。
そういった方の中でも、課題解決のためにプライベートバンカー、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士といった専門家に具体的なアドバイスをもらって行動に移している人もいます。
ただ、専門家に任せっきりにしてしまうのは良くありません。
ファイナンシャルプランナーには、節約の方法、税理士には節税の方法を教えてもらえるかもしれません。
ですが、例えば、所有している物件が古くなってきたから売却をしてキャピタルゲインを得て、築浅の物件を購入した方がいいか、リフォームをすれば家賃が上げることができ、インカムゲインを増やそうか等、弊社のサポートを元に、お客様自身にも知識をつけていただき、不動産投資について考えて行動できるようなっていただきたいと思っております。
和不動産では、弊社オーナー様限定のサービスとして、3か月に1度の面談を実施しています。オーナー様全員に対してN-RICOSを使ったコンサルティングを実施しておりオーナー様のマンション投資に対する理解度が高まっています。
N-RICOSには、マンション投資で運用が上手くいっているオーナー様の成功事例を、モデルケースとして個人情報を伏せた状態で公開することが可能です。N-RICOSを活用し成功事例とご自身の現在の状況を比較しながらながら、キャッシュフローを改善するためのアドバイス等を行っています。
実際に成功している他のオーナー様の運用状況を見て、行動を真似することで、マンション投資の知識不足や理解不足にも対応し、目標達成できる体制が整うのです。運用に寄り添うコーチは非常に重要な存在です。オーナー様からも好評をいただいている和不動産の3ヶ月に1度のコンサルティングにご興味がある方は、一度問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。
STEP5 不労所得の現状を知る
資産運用において目標が決まれば、次に大切なのは、目標達成（ゴール）に向かって運用していくことです。具体的には、自分の資産からの不労所得を増やしていくことが大切です。そのためにはまず、自分の現在の資産からの不労所得がいくらなのか？を把握しましょう。現状を把握せず行動できないと、運用のパフォーマンスは下がってしまいます。
現状が把握できたら、資産からの不労所得を貯めて次の投資への資金を作り、繰り返し投資を続けて、キャッシュフローが年々増えるようにしていくのです。キャッシュフローとは、直訳するとお金の流れ、収入と支出を意味します。収入が支出を上回る流れを作りだす資産を持つことが重要です。その資産が生み出す収入、つまりインカムゲインを得る投資の神髄は【行動回数】です。自分が今何をすべきなのかを理解し、行動し続けていきましょう。
STEP6 あらかじめやることを決めておく
インカムゲインを得るために必要な投資の神髄は、【行動回数】であると説明しました。次のステップとしては、キャッシュフローを上げるための行動をスムーズに起こしていくための準備が必要になります。
行動をスムーズに起こすための準備としては、「あらかじめやることを決めておく」ことが大切です。これはif‐thenプランニングといい、学術的に有効な手段として知られています。
N-RICOSでは、目標達成を決めるだけではなく、最終的な目標（ゴール）に至るための中目標（起こった事態による行動）、小目標（目先の行動）を、あらかじめ具体的に決めて記録しています。目標達成までの道のりを整え、やるべきことが決まっていれば、スムーズに行動できるはずです。行動をスムーズに起こすことが出来れば、資産運用は加速し、目標達成のためのマンション投資の運用が行えるようになります。
STEP7 マンション投資における費用対効果を測定
キャッシュフローを向上させるための行動をさらに後押しするためには、投資の費用対効果を理解する必要があります。マンション投資とは外部成長、内部成長、財務の３つの方法を用いて収益を増やしていきます。
外部成長
新規で物件を購入し資産規模を拡大しキャッシュフローの向上を図る
内部成長
所有物件にリフォームなどを施し収益性を高めてキャッシュフローの向上を図る
財務
繰り上げ返済などで財務管理を抑える
この３つの方法の効果をしっかり効果測定しておけば、いざとなったときにスムーズに行動できます。また、その為にも、測定した効果をしっかり記録して、理解しておくことが大切です。数字に強くなることで、収益を加速させることができ、マンション投資の目標を達成させることが可能になります。
STEP8 現金の流れをしっかりと記録する
資産運用では、お金の流れをしっかりと把握しておくことが重要です。
今まで投資した金額や費用を把握し、いくらで売却すれば、いくら利益が出るのかを把握出来てないと、売却の際にいくらで売っていいのかわかりません。お金の流れを把握し、売却しようとした際に、いくらで売ればいいのかわかるようにしておく必要があります。
そのためにも、出納帳にはお金の流れをしっかりと記録しておきましょう。面倒な作業かもしれませんが、金融リテラシーが高まります。N-RICOSを活用することで、運用を振り返ることもできるので、当初理解できなかった事も後から理解できるようになるのです。
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STEP9 現時点での費用対効果の確認
マンション投資においては、全体の費用対効果を理解することも非常に重要です。不動産投資をしている人は、確定申告をしますが、その際にリフォーム費用などを経費として計上することができます。そのため、株やその他の投資と違い、税引き後の利回りが高くなることが通常です。
【費用対効果に対する考え方】
年間のキャッシュフロー÷今まで投資した純投資額×100＝現在の運用利率（％）
今まで投資した自己資金＝➀－➁
- 今まで投資した自己資金（頭金・税金・諸費用・修繕費・ADなど）
- 今まで回収した自己資金（プラスのCF、還元された税金・礼金・更新料など）
不動産投資では、確定申告で投資した費用に対して割引が効くため、税引き後の費用対効果が高くなることが多いです。そのメリットを利用し、繰り返し再投資を実施し、運用していくことが重要です。
現役時代は年間のキャッシュフローを増やすことを目指し、定年後は支払った自己資金をしっかり回収していくことを目指していきましょう。
STEP10 税引き後のリターンを知る
マンション投資の節税は、非常に魅力的です。マンション投資は確定申告をすることが出来ますが、税引き後のリターンを知ることが重要です。確定申告書の作成のサポートもさせていただいております。
どのような支出が経費として計上できるのか、実際還付される税金はいくらくらいか、節税額がどれくらいか等、もおおよそ把握することができます。
税抜前は株の方がリターンがあるように見えても、税引き後の数字を見ると、マンション投資のほうが最終的なリターンは大きい可能性があります。いくら税金が還元されたのかを記録し、税引き前ではなく税引き後の正しいリターンを把握しておきましょう。
STEP11 自己実現の目標を追い続ける
資産運用で大事なことは、投資商品を一所懸命購入することではありません。資産運用を通して、最終的な自分の目標達成に向けて運用していくことです。自分の目標に向けて資産運用で成果を出すのですから、向き合うべきは自分自身の運用の数字であり、人と比べないことも大切です。一人ひとりの資産や、ご家庭の状況、運用している物件の収支や築年数、立地等、特徴も異なります。
目標や運用方法は、その人の資産状況や目標によって大きく異なります。比べること自体に意味はありません。人と比べてしまうと、自分がやっていることを信じられなくなってしまうこともあるのです。自分の目標達成のためにやり抜く力が必要です。
マンション投資のポイントまとめ
マンション投資は、自分が目標達成をするための手段の一つです。大切なのは目標達成（ゴール）の為に運用を進めていくことで、やれることをやればいいというわけではありません。N-RICOSでは、資産管理、物件管理、目標管理、出納帳、トータルの収益管理の５つのポイントを定期的に記録していきます。
上記の５つのポイントは、不労所得を得て目標達成に至るために全てが繋がっています。マンション投資で運用している数字だけではなく、全体的な自分の資産と、資産が生み出す収入をトータルで把握することが出来るので、目標達成の為の運用を進めやすくなります。ただし、投資はリスクも常に考えていないといけません。うまくいかないときもありますが、それには必ず理由があります。N-RICOSは、入居者やローンなどいくつか注意しなければならない点も視野に入れ、リスクを最低限抑えた資産運用をサポートします。
最後に、N-RICOSの機能はこれが全てではありません。和不動産が実施している3ヶ月に1度の面談において、オーナー様の運用実績を蓄積しています。これにより、マンション投資の運用データが蓄積され、日々データベース・資料がアップデートし続けています。
和不動産は東証市場等に上場している企業などと比較するとまだまだ小さな会社に思えるかもしれませんが、その分個々のお客様のアフターフォローには他社と比較すると群を抜いて徹底しています。
マンション投資に成功するかどうかは、業者選びも非常に重要になってきます。運用がうまくいくためには、いかに物件の賃料を下げさせないかが鍵になります。そのため、そもそも都心の厳選された物件を所有しているのか、賃貸管理会社はきちんとしているのか、物件の部屋の設備は十分かどうかなどもチェックする必要があります。
建物のエリアや立地などによって賃料相場なども異なり、ここに環境も異なります。和不動産の無料個別相談では、このマンション投資コンサルティングシステム「N-RICOS」を使って、お客様一人ひとりに合わせた価値あるマンション投資のプランをご提案しています。今やネットで検索すればなんでも情報が収集できる時代になり、お客様の物件選びに対する審査基準も年々厳しくなる傾向にあります。和不動産はそんな中でも、一人でも多くのお客様に弊社で契約して良かったと思っていただけるように、社員一同的確な業務を心がけ、セミナーや実りある個別相談の開催を随時行っています。そのため創業以来たくさんお客様とお取引させていただき、数多くの喜びの声をいただいております。
マンション投資家のスキルを高めて、目標達成に近づくためのマンション投資にご興味のある方は、ぜひ一度個別相談に参加してみてはいかがでしょうか。
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