不動産投資の種類は主に「ワンルームマンション（区分マンション）」「一棟マンション」「アパート」「一戸建て」の4つ。
一概に不動産投資といっても複数の選択肢があり、各々家賃相場、利回り、収益も異なります。
不動産投資と言葉では言いますが、実際は賃貸事業として取り組まなければなりません。
その中でも和不動産は「中古ワンルームマンション」をお勧めしております。
それには特別な理由があります！
この記事では、中古マンション投資で失敗しないために、“中古ワンルームマンション投資を選ぶべき理由”をまとめ、お話しいたします。
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あなたのが選ぶのは、新築ワンルーム？中古ワンルーム？
ワンルームマンション投資を始める時、新築ワンルームマンション投資か、中古ワンルームマンション投資かで悩む方も多いと思います。新築にも中古にもそれぞれのメリット、デメリットがあります。
新築ワンルームマンション投資のメリットは、当然、新しいこと。平均家賃相場は高めです。一方、新築と比較すると家賃相場の低い中古マンションを中古ワンルームマンション投資の物件として選ぶ方も多く居るのです。
なぜ、家賃相場の高い新築ワンルームマンション投資ではなく家賃相場の低い中古ワンルームマンション投資を選ぶのか。中古ワンルームマンション投資を選ぶ人は、新築よりも収益が出て損失が大きくなりにくいといったメリットがあるからです。
新築ワンルームマンション投資派の盲点
新築を選ぶ人は、綺麗な見た目や目新しい住宅設備、家賃相場の高さに満足してしまい、確認すべきことを確認していない可能性があります。そこに、新築派の盲点・問題点があるのです。
中古ワンルームマンション投資を選ぶ人と新築ワンルームマンション投資を選ぶ人では、大きな価値観の差があります。新築を選ぶ人は、見た目重視。確かに、キレイな物件は人気を集めるのも理解できます。
一方、家賃相場の低い中古を選ぶ人は何を重視して、どこにメリットを感じ、どんな理由で選んでいるのか、説明していきます。
中古ワンルームマンション投資を選ぶ6つのメリット
中古ワンルームマンション投資を選ぶ人は、新築と中古の違い、中古マンション投資失敗率が低い点、中古ワンルームマンションのメリットを理解しています。新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションの大きな違いを、1つずつ紐解いて解説していきたいと思います。
【1】今の新築に比べ、価格が安い
家賃相場に開きのある新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションを比べれば、価格に差があるのは当然です。そもそも、マンション投資における価格とは、どのようにして決められるのでしょうか。
不動産の価格を決める際には、いくつかの方法があります。新築ワンルームマンションの価格を決める方法は、原価積み上げ方式（積算)がポピュラーなやり方。原価積み上げ方式とは、その名の通りかかった原価を積み上げていく方法です。土地がいくら、建物がいくら、販売会社の利益がいくらと原価を積み上げていくことによって、価格が決められていきます。
一方で、中古ワンルームマンションの価格を決めるやり方は、所有者が誰かに関係なく、一般的には収益還元法が使われます。収益還元法とは、以下の式で算出されます。
「年間家賃収入÷想定利回り＝販売価格」
つまり、家賃相場の低い中古ワンルームマンションは収益性を基に価格が決められているのに対し、新築ワンルームマンションは値段を決める際に収益性はあまり考慮されていません。これが、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションの大きな違いの1つです。
ここで注目すべき点は、年間家賃収入。年間家賃収入は初めのうちは、新築プレミアがあるので高い家賃が取れますが、入居者が変わるタイミングで家賃も安くなります。そうすると、相場利回りである想定利回りが変わらなければ、家賃が下がるたびに売却価格は下がっていくということになりかねません。
築20年を経過する間に、家賃は一般的に2割ほど下がると言われています。そのため、家賃が下がることによって含み損が発生しやすくなるのです。一方で、築10年程度の多少家賃が下がっている状態の中古ワンルームマンション投資を始めれば、家賃下落率も抑えられます。ワンルームマンション投資は基本的に東京の23区を中心とした都心部や、大阪の梅田・心斎橋・難波などに建設されています。このような都心部のエリアは20年先30年先も相場賃料が大幅に下がるようなことはないといわれており、資産価値の減少は少なくて済むというメリットがあります。事前に資産の減少が少ないと分かっているのがポイントです。
むしろ、賃貸をつける時期が悪く、市場相場より低い賃料がついている物件を購入すれば、含み益が出ることもあるのです。わかりにくいので、計算式を使って説明したいと思います。
・新築時の家賃10万円の場合
年間家賃収入（120万円)÷想定利回り（5％）＝2400万円（価格)
・築10年の家賃が9万円だった場合
年間家賃収入（108万円)÷想定利回り（5％)＝2160万円（価格）
・築10年の家賃が相場より低く月額家賃が8万5000円だった場合
年間家賃収入（102万円）÷想定利回り（5％)＝2040万円（価格）
新築時の家賃は、大抵下がります。上記ケースの場合、新築時から10年もの期間が過ぎ、中古になった場合、価格に240万円もの差が生まれました。一方、相場より安く賃料がついていれば、相場の家賃がついてる物件に比べ120万円ほど安く購入することができます。そして、入居者が入れ替わるタイミングで、相場の賃料で貸すことができれば、含み益が生まれます。
このように中古ワンルームマンションの場合、相場に比べて家賃がどうなのかを調べれば、入居者が入れ替わったタイミングで、売却益を出すことも可能です。こういったテクニックを使えるところが、中古ワンルームマンション投資のメリットであり、中古ワンルームマンション投資を選ぶ理由になります。
投資用マンションローンの金利条件は新築に分がある
新しいという点を担保とし重視して、新築の融資金利を低く査定している金融機関もあります。これは、中古ワンルームマンション投資派にとって悪いことではありません。その理由は、新築のオーナー様のローン残債は、金利が安い方が減りは早いので、後々築年数が経過した時の中古ワンルームの取引相場が良くなるというメリットがあるからです。
金融機関は築年数が新しいことに魅力を感じている
金融機関は、築年数が新しいことに魅力を感じているのは当然です。建物は古くなっているため、新築と中古で差をつけるのは、当たり前とも言えます。アンテナの高い人は、少しでも安く購入するために、この状況を歓迎します。その理由は、価格が安くなった方が、メリットがあるからです。マンション投資で成功するためには、事実だけではなく、事実の裏に隠されたポイントを理解することも重要。中古ワンルームマンション投資をしようと考えている人は、新築のオーナー様の金利状況まで頭に入れておけば、有利な条件で購入できる確率が上がります。
注意！新築は管理費、修繕積立金の値上げで返済が滞る
金利が有利なのは新築ですが、返済が滞りやすいのも新築を購入したオーナー様です。理由は、家賃下落と管理費修繕積立金の値上げです。後程説明しますが、新築ワンルームマンションを購入すると数年後の管理状態まではわかりません。それ故に、管理費と修繕積立金が値上がり、赤字化してしまう可能性があるのです。修繕積立金の値上がり幅がどのくらいになるかは予想ができないことです。新築ワンルームマンション投資と中古ワンルームマンション投資は、同じワンルームマンション投資という括りですが、修繕費の変動性など判断材料は大きく異なりますので、確認していきましょう。
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【2】入居者の属性が分かりやすい
新築ワンルームマンション投資の場合、これから入居者を募集していくという場合が多いため、入居者のイメージがつきにくいのが難点です。
一方、築10年の中古ワンルームマンションであれば、入居者の入れ替わりや周りの部屋の入居者の情報なども得ることができます。周辺の生活環境、近隣施設などを見て、このエリアにはどのような人が多いのかなどといった情報も手に入れば、家賃の滞納リスクや原状回復のトラブルなどを回避することができるでしょう。
入居者の属性は重要です。入居者の属性によって、選択できる入居者の保証会社の幅が限定される場合もあれば、広がる場合もあります。オーナーが受ける保証も変わってきます。家賃を維持したいが故に入居者の属性を落としてしまうと連絡が取れなくなり、家賃の請求が困難になったり、事故や事件に巻き込まれたりする可能性もあるのです。
マンション投資では、サラリーマンが入居者になるのか、大学生に部屋を貸すのかでも、戦略は大きく変わってきます。そのため、自分の部屋にどのような入居者が入居するのかにも配慮しましょう。
ワンルームマンションが良いのは規模が小さいから
なぜ？中古ワンルームマンション投資なのか？その理由の一つとして、広さあたりの賃料が、家族向けのファミリーマンションより高いからです。床面積あたりの賃料が高ければ、修繕工事などが発生した時に費用が捻出しやすくなるというメリットがあります。
まず、平米賃料ですが、20平米のマンションを8万円で貸していれば、平米賃料は4000円ということになります。ファミリータイプのタワーマンションでも、なかなか4000円の平米単価は取れません。
そして、規模が同じなら、修繕コストは同じになるはずです。平米賃料4000円の物件と2000円の物件で、どちらの手残りが多いかは一目瞭然。
ワンルームマンションは一棟物件とは違い、外壁塗装や共用部の補修工事などを自分で行う必要がないため、クロス張替えやエアコンの交換などといった、専有部分の管理だけをすればいいなど、他にもたくさんメリットがあります。
【3】建物の管理状態が見える
新築の時には見えないチェックポイントがあります。それは、建物の管理状態です。
新築時には、新しいため管理の善し悪しは見えにくいですが、築10年程度経過すれば管理状態は一目瞭然。当然オーナーとしては、ゴミが散乱している物件よりも、管理の行き届いた物件であってほしいと考えているはず。
また、重要事項調査報告書で管理組合の収入について確認することができます。
具体例を出すと、駐車場が管理組合の収入になっていることもあります。
管理状態を確認するために、わざわざ中古ワンルームを選ぶという人もいらっしゃいます。
【4】管理費、修繕積立金が貯まっている
新築時には確認できないことは、いくつかあります。その中の1つに、管理費、修繕積立金の金額があります。建物を長期的に維持していくためには、適切な修繕が必要です。その理由は原資である管理費、修繕積立金が、貯まっているのと貯まっていないのでは大きな差があるからです。中古ワンルームマンションなら、戸数などにもよりますが、ある程度の管理費、修繕積立金は貯まっています。
新築ワンルームマンション販売時には、キャッシュフローを良くするために、家賃が新築プレミアのついた高い家賃に設定され、管理費と修繕積立金は低めに設定されるのが一般的です。しかし、現実的にそれでは足りないので、管理費や修繕積立金の値上げは、10年程度を目処にして実施されます。管理費や修繕積立金をケチってしまうと、適切な管理は実行されませんし、必要な修繕もおろそかになってしまうのです。やはり、マンションを長く維持していくためには、管理費や修繕積立金という資金が必要。ここを重要視している中古ワンルームマンション投資家の方も、結構いらっしゃいます。逆に管理費や修繕積立金が値上げされると、当然多額の支出を迫られ、新築で購入したオーナーの収益にも影響します。ココにも差が生まれるのです。
管理費、修繕積立金の金額や、管理費、修繕積立金がどれだけ貯まっているのかは、建物の管理会社から取り寄せた重要事項調査報告書の一覧で確認できます。管理費や修繕積立金が適正なのかどうかは、国土交通省のホームページで基準が出ていますのでネットにて検索して頂き、そちらを参考にして下さい。
【5】修繕計画実施状況が理解できる
【4】と似たようなことですが、管理費、修繕積立金がどのように使用され、修繕されているのかは、その物件を所有するオーナーとして非常に重要なことです。中古のメリットは、その建物を管理している管理会社がどのようなメンテナンスを実行しているのかが、見えるところになります。
自分が大家になって入居者に部屋を貸すということは、建物や部屋の品質管理を行うことも重要です。高い品質が維持されているから、高い家賃は取れます。管理費、修繕積立金がどのように使用され、どのような管理が実施されているのかについても、配慮していきましょう。
【6】数年後の見栄えがわかる
複数の新築物件を見ても、見た目に大きな差はないでしょう。しかし、築10年程度経過すると違いは、一目瞭然です。新築時に使っている建材の差や管理状態の差で、同じ築10年でも印象は大きく変わります。
入居者が物件を見る際に最初に目にするのは外装やエントランスです。このエントランスの見た目で、入居意思に与える印象も随分変わるでしょう。もちろん、外壁の見た目や構造も重要です。木造よりRC造の方がプライバシーが守られるからです。
新築時の印象が、その後ずっと続くわけではありません。20年後30年後も貸せるマンションなのかは、中古ワンルームを見た方が予想しやすいでしょう。数年後の見栄えまで考えて、購入する必要があるのです。
以上が、中古ワンルームマンション投資派が、中古ワンルームマンション投資を選ぶ6つのメリットです。
こうしてみると、中古ワンルームマンション投資を選ぶ人は、投資額に対する収益はもちろんですが、それを長く維持するための管理状態に気を配っているのがわかります。
中古派の人は総じて、中古マンション投資失敗するリスクをできる限り抑え、堅実な資産運用を目指していることが分かると思います。管理状態を見ずに新築ワンルームマンションを購入するのか、管理状態を確認してから中古ワンルームマンションを購入するのか。それは、個人の判断によるところも、大きいでしょう。是非、自分に合った考え方を選んで下さい。
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中古ワンルームマンションで判断材料をビジュアル化
ここまで書き記してきたことを参考にするとすれば、中古ワンルームマンション投資を選んだ方が、判断材料をビジュアル化できることがわかります。
新築ワンルームマンション投資のデメリットは、新築であるが故にデータが少ないこと。
正直なところ、ワンルームマンションの専有面積は年々広がりつつありますが、それに比例して新築ワンルームマンションの家賃は高騰化しています。その高騰化したワンルームマンションの家賃もいずれ下がるのですが、どのような動きをするのか正直読めません。今まで通りの下がり方なのか。もっと下落幅が大きいのか。それとも上がっていくのか。これは誰にもわかりません。
ただ、1つ言えることは、家賃が下がれば、新築ワンルームマンション投資を始めたオーナーの収支が悪化するということです。それが読めないことは、明らかな中古マンション投資失敗のリスクと言えるでしょう。
一方で、ここまで確認してきたように新築のワンルームではなく、中古のワンルームを選べば、新築にはない判断基準を持って、中古マンション投資失敗をしないように実行することができます。
その判断基準とは、
- 家賃相場
- 価格相場
- 相場の利回り
- その物件に住んでいる入居者の属性
- 建物の管理状態
- 管理費、修繕積立金の総額
- 修繕計画の実施状況
- 数年後の物件の見た目
- 利用可能沿線、駅徒歩
など、新築時には手に入らなかった判断材料が、中古ワンルームを選択すれば手にすることができます。これらの判断材料をビジュアル化することができれば、中古マンション投資失敗のリスクを軽減する役に立つでしょう。
マンション投資で失敗しない方法
中古マンション投資失敗をしない方法は、手数料などの余計な費用を負担しなくてもいいようにすることです。新築ワンルームマンションを購入した人が、購入時のシミュレーション通りに運用することができれば、赤字になることはありません。
新築ワンルームマンション投資が赤字になるのは、シミュレーション通り運用できないからです。
もちろん、家賃が上がることもあるので、シミュレーション通りにいかないことは、必ずしも悪いことではありません。ただ、シミュレーション通りにいかないほとんどの原因は、「需要と供給のバランスが崩れ家賃が下がる」「管理費や修繕積立金が上がる」「室内の原状回復に思いのほか費用がかかった」というネガティブな理由だということも、覚えておいて下さい。
シミュレーションとは、購入時の仮説に基づいて作られた資料です。そのシミュレーションの精度を上げるには、家賃下落や管理費修繕積立金の値上げ、リフォーム費用なども組み込んで計算する必要性があります。購入後に起こり得る事象を組み込んだシミュレーションは、精度が高くなるはずです。精度が高ければ高いほど、中古マンション投資失敗のリスクの低下につながることは言うまでもありません。その判断材料になるのが、先ほど例に挙げたような中古ワンルームマンション投資を選ぶ6つのメリットに隠されているのです。
簡単に判断する方法
中古マンション投資失敗をしないためには、事例を集めることが大事です。判断事例が多ければ多いほど、より簡単に判断することができるようになります。
中古マンション投資失敗をしてしまう人は、自分に予期せぬ出来事が起こってしまい、費用がかさんでしまう人がほとんど。ですから、はじめに判断材料が沢山あることは、中古マンション投資失敗を防ぐために非常に重要なポイントと言えるでしょう。
中古区分マンション投資はなぜ高い節税効果が生じるのか
中古区分マンション投資のメリットには、高い節税効果があります。
購入した不動産が、時とともに朽ちていくものだけ毎年減価償却費として確定申告時に計上することができます。不動産の減価償却ができるのは建物だけであって、劣化しない土地は減価償却ができません。
マンション投資により月々の定期収入がある場合、経年劣化によって発生した修繕の費用や、仲介会社へ支払う広告費など、不動産経営にかかる諸費用などを経費計上をすることにより、税金を安くすることができます。
中古マンションは修繕の発生が多くなり、費用も高額になりやすいです。しかしその分、節税効果は高くなります。このことも踏まえて、中古ワンルームマンション投資と新築ワンルームマンション投資のどちらがいいかを考えてみてください。
【ネタバレ】中古ワンルームマンションを選ぶ理由
中古ワンルームマンションを選ぶ理由は、新築ワンルームマンションに比べ、管理費、修繕積立金の貯蓄額等を始めとして、判断する材料が多いからです。
結局、中古マンション投資失敗を回避する一番の方法は、事例を積み重ね、傾向と対策を練ってより良い物件を購入すること。
利回りだけで判断するのも、管理だけで判断するのもNGだと言えます。なぜなら、マンション投資は、「収益を稼ぎ出すこと」「長い間自分の資産を人に貸せる状態にすること」といった複数の要因を同時に満たす必要があるからです。判断材料はその一つ一つが投資を成功するか中古マンション投資失敗をするかのカギとなっているのです。
中古ワンルームマンション投資×和不動産
和不動産は、中古ワンルームマンション投資に特化した不動産会社です。
中古ワンルームマンション投資のことなら、建物管理のこと・賃貸管理のこと・オーナー様の運用方法・家賃推移、成功例や中古マンション投資失敗例など、沢山の事例を保有し、公開できるのが強み。ワンストップでオーナー様のお役に立ちます！
中古ワンルームマンション投資で結果を出すには、購入する物件や物件の管理状態も非常に重要ですが、どのように運用するかも重要。これらの異なった目的を達成するために、オーナー様自身がアドバイスを受けられる「環境」、つまり頼りになる会社も重要とは言えるのではないでしょうか。
和不動産の特徴は、3ヵ月に1度の面談サービスで、これらのポイントについてオーナー様と面談を行っていること。面談の度に事例が増え、さらに精度の高いコンサルティングが可能になるのです。
さらに、当社オーナー様は、4人に1人の割合で年間キャッシュフロー100万円を超えています！中古区分マンション投資専門業者だからできるアドバイスもありますので、他社と比較してメリットを感じていただけたら、是非、和不動産を活用して下さい！
N-RICOSはマンション投資のフロンティア
和不動産では、3ヵ月に1度の面談で、オーナー様の事例をデータベース化しています。その事例を記録しているシステムが、自社開発したN-RICOS（エヌリコス）になります。
N-RICOSには、オーナー様の運用から家賃変動、管理費修繕積立金の推移、空室日数や更新タイミングなど、マンション投資における判断材料をデータベース化しています。そのため、N-RICOSを活用してアドバイスをすることで、事例という判断材料をオーナー様が得ることができるのです。
ある意味、N-RICOSは中古区分マンション投資のフロンティア（最前線)です。今後も、事例を積み重ねてより精度の高いアドバイスを実施していこうと考えております。
先人の運用からインスパイアを得るもちろん、それ以上のパフォーマンスを残しているオーナーさんもいらっしゃいます。マンション投資経験者である先人の運用から、インスパイアを得て自分の運用に反映することは非常に良い有効な手段です。
資産運用をはじめ、新しいことをする人が早く結果を出すためには、マネをすることが一番です。結果を出しているオーナー様のマネをして、ノウハウを構築し、自分のマンション投資を軌道に乗せ自走することができれば、資産運用の可能性は広がります。和不動産が、オーナー様にご提案しているのは、収益を得ているオーナー様のマネをして基盤を作り、その後オリジナリティーを発揮することで、確実で中古マンション投資失敗をしない資産運用をしていただくこと。もし、「今の給与、年収に満足していない」「老後、年金だけで暮らしていけるか不安」「手間のかからない副業で不労所得を得たい」「コロナショックのような経済危機に備え、安心を得たい」とお思いの方は、まず個別相談会をご活用下さい。初回の個別相談会では物件の提案は行っておらず、「まずは話だけ聞いてみたい」「ガツガツした営業を受けるのは怖いなあ…」などと思っている方にも、安心してご参加いただけるような内容になっています。プロとしての専門家の視点から、皆様に合ったプランをご提案させていただき、サポートをおこなっております。
和不動産の管理物件の入居率は、年間99.5％を超えています。これも、今まで管理を続けてきたから、入居率の高い物件を見極める能力がついたと言っても良いでしょう。賃貸の反響を取るには「コツ」があります。それは、「複数のオフィス街をつなぐ環状線のような路線で物件を所有する」もしくは「２路線以上利用できる駅の物件を所有する」かです。要するに利便性が求められているのです。都心に近い地域がそれに当たります。そういった視点で選べば、大きな間違えはありません。地方や郊外は人口が減少傾向にありますが、都心の人口は増加しています。それは、国内各地から、都心の企業で働く単身者の流入があるから。そういった都心の特徴にも目を向けられれば、大きな損害は避けられます。
中古区分マンション投資の新築ワンルームマンション投資にはないもう1つのメリットは、家賃相場がしっかり把握できる点です。相場より家賃が高いのか安いのかがわかれば、このコラムの初めの方で紹介した割安に購入できるメリットも享受されるでしょう。やはりデータが多い方が適正な判断を下しやすく、中古マンション投資失敗の防止につながります。
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