マイナス収支の不動産投資に陥らないための改善策とは?

不動産投資における収支の動きを把握する

知識として基本中の基本ですが、不動産投資で収益を上げて赤字で不動産投資をしないためには、資産が生む収支の動きを把握することが重要です。日経専門家のコラムなどで情報収集は欠かせられません。【N-RICOS】では、マンション投資の収支を把握するために、「年間の収支変遷」を毎年1物件ごとに管理しています。年間家賃収入からローンの支払い、管理費修繕積立金、原状回復費用などの経費を引いた後に、支払った税金もしくは還付された税金を差し引きし、年間の家賃収支を算出しています。きちんとした方法による計算することで、1物件ごとに収益が出ているのか否かをわかりやすく可視化しています。ワンルームマンション投資経営の頼れるパートナーとしてお役立てください。

この年間収支変遷を正確なものにするため、利回りばかりにとらわれず、家賃収入だけにとらわれず他の費用にも注視しなければなりません。いくら優良な物件をもっていても赤字不動産投資をすることになります。どのような指標を管理すれば、正確なお金の流れが把握でき、赤字不動産投資経営を回避することが可能になるのか、収益物件に出会うためのポイントをあげて整理し判断していきましょう。

抑えるべきポイントは、ローン・修繕・賃貸の3点

ワンルームマンション投資において赤字不動産投資をしないためには年間収支が大きく変わる要因である、ローン・修繕・賃貸などの費用発生や条件変更について理解する必要があります。そのため、ローン・修繕・賃貸の3点に関しては、変更があるたびに記録しておくことが望ましいと言えるのです。

まず、ローンについてです。銀行から個人が融資を受けたローンの支払金額が変わる要因は、大きく3つあります。その3つとは、「繰り上げ返済」「借り換え」「金利の変動」です。これらの要因により、支払いはどのような影響を受けたのかを記録することは重要です。特に「繰り上げ返済」や「借り換え」は、収益を向上させるための再投資のひとつです。いくら投資して、いくら収益が増えたのかの費用対効果をトラッキングしておきましょう。

費用対効果を算出する方法は、【投資したことにより1年間に得た収益÷投資した資金=収益率(ROI)】という結果になります。再投資の収益率が高ければ、年間収支変遷はプラスの方向へと動きますが、原状回復費用が多くかかるなど、費用計上が多ければマイナス収支になります。和不動産のワンルームマンション投資では、1回の投資ごとに費用対効果を算出し、本当に効果的な投資だったのかを検証をしているのです。

注意点となるのが金利の上昇と下降です。当然、金利が上昇すれば毎月の支払額は上昇し、金利が下降すれば毎月の支払額は少なくなるため赤字不動産投資をする原因にもなります。金利の影響を少なくするためには、効率よく繰り上げ返済を行うことが重要です。その前に、月々のローン返済額が変更になった理由まで、しっかりと記録する必要があり、赤字不動産投資を回避することができるのです。

次は、入居者の退去時にかかる原状回復費用の記録です。不動産投資失敗の1つの要因として、設備の故障などにより修繕費用が想定以上にかかるケースもあります。そのため、物件の維持管理にどの程度の費用がかかったのかを把握するためにも数字を記録しておく必要があります。逆にリフォームをしっかりすれば、家賃(賃料)が上がる可能性もあり、より多くの家賃収入が得られます。ワンルームマンション投資で成功するためには、その際の費用対効果をしっかり記録しておきましょう。

最後は、家賃収入の記録です。建物の価値の低下による家賃の下落や空室期間の長期化は、初期のプラン通りにいかなくなる大きな原因です。最悪の場合赤字不動産投資の運用になることも。家賃収入の記録はしっかりしておきましょう。先ほど述べたようにリフォームをすれば家賃も上がりますし、広告料を多少積めば家賃が高くつく可能性もあります。
上記のような取り組みをすることで、より多くの家賃収入を得られることになります。

ワンルームマンション投資は、細かな変化にも気を配り、コツコツと努力を続けることが成功の秘訣です。【N-RICOS】を経営のパートナーとして活用してください。

再投資を行い年間収支のプラスを増やす

和不動産では、再投資を推奨しています。具体的な再投資の方法としては、物件の追加購入、繰り上げ返済、リフォーム、借り換え、広告料の積み増しといったところです。この際にいくら投資をしてどれくらいの費用対効果があったかを1つの投資ごとに記録していきましょう。そうすることで、赤字不動産投資経営を未然に防ぎ、収益性は上がっていくためワンルームマンション投資は年間収支が年々良くなっていきます。

和不動産では、【N-RICOS】を利用して、費用対効果を1つ1つ記録しているので、場面場面によって最適な投資先を提案できます。収益を再投資し収益にさらなる収益を生ませるためには、具体的な事例とやった結果どうなったのかというノウハウが必要なのです。

この運用の記録を1部屋ごとに記録していく理由は、自分が1部屋ごとに費用をいくら使って、いくら回収したかを把握しないと売却の際に正しい売却益(損失)を算出できないからです。正しく把握していないと複数の物件を所有したときにどの不動産物件のどの部分が問題なのかを把握することができず、赤字不動産投資経営をすることになってしまいます。不動産投資を実施している人は、全てをどんぶり勘定で実施している方もいますが、1部屋ごとに運用の記録をつけていった方が売却価格設定の際の精度が上がることは間違いありません。これらの理由から【N-RICOS】では、細かい管理にこだわりを持って運用しています。なぜなら、こういった地道な活動を続けていくことが、ワンルームマンション投資において後々の大きな成果をもたらすと信じているからです。

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「不動産投資をしているけど赤字不動産投資経営にならないか不安だ・・・」
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なお、初回個別相談では、物件の提案・営業行為はいたしておりません。まずは、お客様の資産状況や目標をヒアリングした上で、お客様に最適なマンション投資プランをご提案させていただいております。個別相談をすると、しつこくされそうなイメージあるという方もいらっしゃると思いますが、ご安心ください。最終的にご納得いただかないで契約することは、弊社にとってもマイナスです。

私たち和不動産は、お客様も弊社も、お取引の前にしっかりと納得することが大事だと考えています。ご納得いただけましたら、物件の販売、購入後の運用サポートなどを通し、末永いお付き合いをさせていただきければと思います。

ご自身の状況をご確認いただける良い機会かと思いますので、まずは話だけでもという方も、お気軽にお申し込みください!お客様の悩みや質問に、不動産投資の専門家が丁寧にお答えさせていただきます。

また、和不動産が独自に開発したマンション投資運用データベース「N-RICOS(エヌリコス)」を使って、資産運用コンサルティングが無料体験できます。また、他にも税金の控除ができ節税対策になる資産収入とは?といった疑問にもお答えします。

和不動産でご購入頂いたすべてのオーナー様に対して実施している3ヶ月に1度の定期面談では、これまでN-RICOSに入力してきたマンション投資の運用、家計の資産状況、物件の状態などをチャート化してトータルで資産形成管理をしています。これにより、時間の経過と共に訪れるマンション投資の変化に対応するアドバイスを専門家が行い、最短で成功するためのプランに起動修正をしていくのです。

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