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不動産投資における収支の動きを把握する
知識として基本中の基本ですが、不動産投資で収益を上げて赤字で不動産投資をしないためには、資産が生む収支の動きを把握することが重要です。また、日経専門家のコラムなどで情報収集は欠かせられません。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、マンション投資の収支を把握するために、「年間の収支変遷」を毎年1物件ごとに管理しています。年間家賃収入からローンの支払い、管理費修繕積立金、原状回復費用などの必要な負担として支出した経費を引いた後に、支払った税金もしくは還付された税金を差し引きし、年間の家賃収支を算出しているので初心者の手助けになります。
きちんとした方法による計算をすることで、1物件ごとに収益が出ているのか否かをわかりやすく一覧できるように可視化することが可能です。もしここで収支がマイナスになっていることが判明した場合、改善策を取る必要があります。その参考となるオーナー様のモデルケースもN-RICOSには登録されています。そのモデルケースを真似することにより、運用方法の改善をして黒字を狙う仕組みも整っています。N-RICOSをワンルームマンション投資経営の頼れるパートナーとしてお役立てください。
この年間収支変遷を正確なものにするためには、利回りばかりにとらわれず、家賃収入だけにとらわれず、他の費用にも注視しなければなりません。いくら優良な物件をもっていても、うまく運用しなければ収益がマイナスとなってしまう不動産投資をすることになります。どのような指標を管理すれば、正確なお金の流れが把握でき、不動産投資経営を改善することが可能になるのか、収益不動産の運用方法等のポイントをあげて整理し判断していきましょう。
抑えるべきポイントは、ローン・修繕・賃貸の３点
ワンルームマンション投資において、月々の収支がマイナスとなる不動産投資をしないためには、年間収支が大きく変わる要因である「ローン・修繕・賃貸」などの費用発生や条件変更について理解する必要があります。そのため「ローン・修繕・賃貸」の３点に関しては、変更があるたびに記録しておくことが望ましいと言えます。年数を重ねるだけでそれらの記録は財産になります。もちろんN-RICOSでは、これら全てを物件ごとに細かく入力して記録することができます。
まず、ローンについてです。銀行から個人が融資を受けたローンの支払金額が変わる要因は、大きく３つあります。その３つとは、「繰り上げ返済」「借り換え」「金利の変動」です。これらの要因により、支払いはどのような影響を受けたのかを記録することは重要です。特に「繰り上げ返済」や「借り換え」は、収益を向上させるための再投資のひとつです。いくら投資して、いくら収益が増えたのかの費用対効果をトラッキングしておきましょう。こちらもN-RICOSへ入力することにより、いくら収支が改善するのかというシミュレーションが作れます。それによってもし現在の収支がマイナスであれば、いくら繰上げ返済をすることによって収支が改善し、マイナスが減るか、もしくはプラスに転じるかを簡単に調べることができます。繰上げ返済をすることによって収支が改善するのは当然ですが、その費用対効果を見極めることも重要です。
費用対効果を算出する方法は【投資したことにより1年間に得た収益÷投資した資金＝収益率（ＲＯＩ）】という結果になります。再投資の収益率が高ければ、年間収支は改善し、プラスの方向へと動きますが、原状回復費用が多くかかるなど、費用計上が多ければ月々の収支がマイナスになります。和不動産のワンルームマンション投資では、1回の投資ごとに費用対効果を算出し、本当に効果的な投資だったのかを検証をしているのです。また、複数物件を所有している場合は、同じ金額を繰上げ返済するとしたら、どの物件に行った方が良いか等も検証できます。マイナスが大きい物件に行うべきか、金利が高い物件に行うべきか、残債が一番少ない物件に行うべきか等、どの物件に繰上げ返済をすれば、全体の収支を見たときに改善の余地が大きいかを見極めることが簡単にできます。不動産投資において、再投資によって収益性を高めることは重要なことですので、しっかりと様々なシミュレーションをして、効率の良い不動産投資を行いましょう。
注意点となるのが金利の上昇と下降です。当然、金利が上昇すれば毎月の支払額は上昇し、金利が下降すれば月々の支払額は少なくなります。不動産投資のマイナスが膨らむ原因にもなります。金利の影響を少なくするためには、効率よく繰り上げ返済を行うことが重要です。その前に、月々のローン返済額が変更になった理由まで、しっかりと記録する必要があり、月々の収支がマイナスとなる赤字不動産投資を回避することができるのです。いつ金利が変更になったかということもN-RICOSにしっかり入力し、記録することで、その後の投資の改善策にも繋げることができます。また、今後金利が上がるシミュレーションをすることもできます。現在のマイナス金利が終わってしまった場合を想定し、もし金利が何パーセント上がったら毎月の収支のマイナスはどれだけ増えるのか、または、さらに金利がマイナスとなった場合、収支がどのように改善するのか等も可視化することができます。シミュレーションによって、金利が上がる前に繰上げ返済をすべきか、もしくは、マイナス金利政策が行われているうちに、繰上げ返済に回さずに、もう一戸購入する頭金に充てるべきか等、その後の戦略も立てやすくなります。
次は、入居者の退去時にかかる原状回復費用の記録です。不動産投資失敗の１つの要因として、設備の故障などにより修繕費を支払わなければならないことがあります。修繕費はもちろん依頼する業者によって金額は変わりますが、修繕費用が想定以上にかかるケースもあります。そのため、物件の維持管理にどの程度の費用がかかったのかを把握するためにも数字を記録しておく必要があります。逆にリフォームをしっかりすれば、家賃(賃料)が上がる可能性もあり、より多くの家賃収入が得られます。ワンルームマンション投資で成功するためには、その際の費用対効果をしっかり記録しておきましょう。実際にリフォームをしたことにより、周辺相場より高い賃料で成約した事例も多くあります。賃料が上がった記録もN-RICOSに記録していますので、他のオーナー様の物件がどれくらい賃料が上がったのか等も見ることができます。修繕費がかかることによって一時的には収支がマイナスとなってしまうかもしれませんが、長期間でみたときは収支が改善することとなる場合ももちろんあります。いくら費用をかけて、賃料がいくら上がれば何年で元が取れるかを計算することも必要です。また、賃料が上がった場合、売却するときの価格も上がる為、出口戦略も立てることができます。30万円のリフォーム費用がかかり、その時はマイナスとなってしまったとしても、単純な計算ですが、売却の際に100万円価格が上がったとしたら70万円のプラスとなります。不動産投資において考えるべき重要な項目の一つである出口戦略についても、リフォームすることで改善策を練ることができます。
最後は、家賃収入の記録です。建物の価値の低下による家賃の下落や空室期間の長期化は、初期のプラン通りにいかなくなる大きな原因です。最悪の場合、赤字不動産投資の運用になることも。家賃収入の記録はしっかりしておきましょう。先ほど述べたようにリフォームをすれば家賃も上がりますし、広告料を多少積めば家賃が高くつく可能性もあります。
上記のような取り組みをすることで、より多くの家賃収入を得られることになります。
ワンルームマンション投資は、細かな変化にも気を配り、コツコツと努力を続けることが成功の秘訣です。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】を経営のパートナーとして活用してください。
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再投資を行い年間収支のプラスを増やす
和不動産では、再投資を推奨しています。具体的な再投資の方法としては、物件の追加購入、繰り上げ返済、リフォーム、借り換え、広告料の積み増しといったところです。この際にいくら投資をしてどれくらいの費用対効果があったかを1つの投資ごとに記録していきましょう。そうすることで、赤字不動産投資経営を未然に防ぎ、収益性は上がっていくためワンルームマンション投資は年間収支が年々良くなっていきます。
和不動産では【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】を利用して、費用対効果を1つ1つ記録しているので、場面場面によって最適な投資先を提案できます。収益を再投資し収益にさらなる収益を生ませるためには、具体的な事例とやった結果どうなったのかというノウハウが必要なのです。
この運用の記録を1部屋ごとに記録していく理由は、自分が1部屋ごとに費用をいくら使って、いくら回収したかを把握しないと売却の際に正しい売却益（損失）を算出できないからです。正しく把握していないと複数の物件を所有したときにどの不動産物件のどの部分が問題なのかを把握することができず、赤字不動産投資経営をすることになってしまいます。不動産投資を実施している人は、全てをどんぶり勘定で実施している方もいますが、1部屋ごとに運用の記録をつけていった方が売却価格設定の際の精度が上がることは間違いありません。これらの理由から【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、細かい管理にこだわりを持って運用しています。なぜなら、こういった地道な活動を続けていくことが、ワンルームマンション投資において後々の大きな成果をもたらすと信じているからです。
安定した収支を得るためには
月々の収支をマイナスにせず、プラスにする方法についてお話させて頂きましたが、
そもそも入居者がいなくては、プラスにするどころの話ではなくなってきます。
これは不動産投資で収入を得るためにも一番大切な事であります。
空室になってしまうと家賃収入が入ってこないため、自分で家賃を支払わなければなりません。まずは賃貸ニーズがあり、空室を避けられる物件選びが大切です。よく利回りばかりを気にする方がいますが、利回りが高いということはリスクもそれなりに取る必要があるという事になります。まずは賃貸ニーズのある物件を選びましょう。
現在は金利が低いため、35年ローンで頭金を少し出すことができれば、初めからマイナス収支を回避することもできます。ローンの借り入れ額も減るため、頭金を入れることは繰上返済と同様にオススメです。
それに加えて繰り上げ返済を計画的に行っていけば、収益率が高まり、月々の収支はどんどん増えていきます。
どのように運用していくかが、不動産投資を成功させるためには大切な事なのです。
N-RICOSは無料体験を実施中です！お気軽にお申し込みくださいませ。
専門家に相談！和不動産の無料個別相談
「不動産投資をしているけど赤字不動産投資経営にならないか不安だ・・・」
「どの部分に再投資をするのが適切なのか分からない」
「複数物件を所有しており、それぞれの収支が把握できていない」
「年金だけでは心もとないから不動産投資を始めたいが、なにからしていいかわからない」
などのお悩みをお伺いし、その解決のために最適なご提案をいたします。
なお、初回個別相談では、物件の提案・営業行為はいたしておりません。まずは、お客様の資産状況や目標をヒアリングした上で、お客様に最適なマンション投資プランをご提案させていただいております。個別相談をすると、しつこくされそうなイメージがあるという方もいらっしゃると思いますが、ご安心ください。最終的にご納得いただかないで契約をすることは、弊社にとってもマイナスです。
私たち和不動産は、お客様も弊社も、お取引の前にしっかりと納得することが大事だと考えています。ご納得いただけましたら、物件の販売、購入後の運用サポートなどを通し、末永いお付き合いをさせていただきければと思います。
ご自身の状況をご確認いただける良い機会かと思いますので、まずは話だけでもという方も、お気軽にお申し込みください！お客様の悩みや質問に、不動産投資の専門家が丁寧にお答えさせていただきます。
また、和不動産が独自に開発したマンション投資運用データベース「N-RICOS（エヌリコス）」を使って、資産運用コンサルティングが無料体験できます。また、他にも税金の控除ができ節税対策になる資産収入とは？といった疑問にもお答えします。
和不動産でご購入頂いたすべてのオーナー様に対して実施している3ヶ月に1度の定期面談では、これまでN-RICOSに入力してきたマンション投資の運用、家計の資産状況、物件の状態などをチャート化してトータルで資産形成管理をしています。これにより、時間の経過と共に訪れるマンション投資の変化に対応するアドバイスを専門家が行い、最短で成功するためのプランに起動修正をしていくのです。
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