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ワンルームマンション投資やサブリース契約はやめとけ？理由を解説
ワンルームマンション投資を一度でも検討された方は「やめとけ」等、
ネット等でネガティブな情報を目にしたり人から言われた等の経験はあるのではないでしょうか？
実際にネットを見てみると、
「儲からない」「空室になると収入が0になりローンだけ支払うことになる」
「月々がマイナス収支になる」「ワンルームマンションだけはやめとけ！」「サブリース契約 騙された」
などと少し見ただけでもネガティブな内容が多く載っている印象があります。
現在、検討している方からするとご不安に感じられることでしょう！
事実、不動産投資は投資と謳っているのでリスクももちろん潜んでおります。しかしメリットもしっかりとございます！
今回は不動産投資に失敗する人の共通点をまとめてみましたのでご参考にしていただけますと幸いです。
YouTubeなどでも「やめとけ」というワードが飛び交っていますが、実際にワンルームマンションで早期リタイヤされている方も実際にいらっしゃいます。ぜひご参考にしてください。
▽この事実をご存知でしょうか？物件選びから運用までご相談なら和不動産▽
ワンルームマンション投資に失敗する人
①利回りだけ見て判断してしまう
不動産投資において利回りは一つの指標ではあります。
例えば利回りが10％であれば10年で投資資金を回収できるということになります。
利回りが高ければ高いほど投資資金の回収が早いということになります。
投資物件として一見優秀そうに見えますが、実際はどんなリスクが隠されているのでしょうか？
売主がなぜ利回りを高くしてでも売りたいのか？
皆様が売主の立場でしたら不動産をご売却をしたいときに安く売りたいと思いますでしょうか？
普通ならできる限り高く売りたいと思うのではないでしょうか？
こういう物件が出てきたときに考えなければならないのは
「なぜ、安くして（利回りを良くして)売らなければならないのか？」です。
順調に運用をされており利益が確定していれば安くしてまで売る必要はないはずです。
この場合ですと“売りたい”というより“手放したい”と言った方が正しいかと思います。
一度、入居者が退去すると次の入居者に入ってもらうのに半年以上かかってしまうようなエリアの物件はリスクが伴います。
さらに利回りが高い物件は設備の老朽化で修繕や交換が発生して予期せぬ費用負担を迫られることがあります。
利回りが高い＝リスクが高いと思った方が良いと思います。
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②家賃が相場より高い
一見家賃が高いと、その分、家賃収入も多く入って収支としては良く見えます。
しかし相場と離れた賃料で入居されている間は良いかもしれませんが退去した後に再募集をするときに相場より高い賃料で募集しても入居者は入ってくれるでしょうか？
答えは、当然NOです。
不動産投資のプロは賃料が相場より高い物件をまず所有することはありません。
物件を購入をする前に必ずその物件、そのエリアの賃料相場を徹底的に調べます。
相場と大きく乖離している場合、プロはそういった物件は避けています。
目先の賃料に惑わされてしまうと失敗する可能性が出てきます。
③言われるがままサブリース契約をしてしまう
サブリース契約とは賃貸管理会社が所有者と賃貸借契約をして賃貸管理会社が賃借人に転貸をする契約方式となります。
よくサブリース契約は「やめとけ」と言われることが多いです。しかしこのサブリース契約ですがもちろんメリットもございます。
メリット①賃貸管理の手間が省ける
まずは賃貸管理に関する業務を不動産会社に任せられることです。
自分で賃貸管理業務をする場合、家賃の集金や設備故障の対応、契約更新の手続きといった業務を1人で行わなければなりませんが、このような業務を不動産会社に任せられるため、手間と時間を省くことができます。
ちなみに、管理業務を一任できるという点は管理委託契約も同じです。
ただし、管理委託契約の場合、たとえば設備修繕工事の実施や入居中のトラブルなどについての最終的な決定と判断は、貸主が行わなければなりません。
一方、サブリース契約であれば、借主と賃貸借契約を結んでいる不動産会社が上記の決定や判断まで対応してくれるので、初心者の貸主や、海外居住中で借主と連絡を取りにくい貸主などにとっても、安心できる契約形態といえるでしょう。
メリット②安定した収入が得られる
サブリース契約には、契約をする際に空室時の賃料保証のあるプランを選ぶことで、入居者の有無にかかわらず安定した収入を確保できるというメリットもあります。
通常、物件の所有者が賃貸経営を行う場合は、家賃収入が収益となるため、物件が空室になったときは収入が無くなってしまいます。しかし、サブリース契約は不動産会社が貸主に対して賃料を払う仕組みになっているので、空室時でも毎月一定の収入を確保することが可能なのです。
デメリットについては下記になります。
デメリット①入居者から入る賃料からサブリース手数料が引かれる
サブリース会社は実際の賃料から10％～15％をサブリース手数料として差し引いた状態でオーナーにお家賃を送金します。
ローンを組んだ状態ですと月々の収支が数万円マイナスになるということも多いにあります。
また2年に1回サブリース賃料の見直しがあるため賃料が下がり更に収支が悪化することがあるため、オーナー自身の生活にまで支障が出てくる可能性があります。
デメリット②サブリース契約を簡単に解除することができない
貸主から賃貸借契約を解除するには正当事由が必要になります。
大前提として日本は賃借人を守るように法律ができております。
この場合でいう賃借人はサブリース会社になり賃貸人はオーナー様になります。
オーナー様が解除したくても簡単に解除ができないため、ずっと収支が悪化したまま不動産を所有する必要があります。
デメリット③売却ができない、もしくはかなり低い金額をたたかれる
サブリースは簡単に解除はできません。それどころかサブリースを外さないと売却ができないというケースがとても多くあります。
手取り賃料が少なくなる上、サブリース契約が解除できないと買う人もリスクがあるため敬遠されるため、売りたくても売ることができず、八方ふさがりになるオーナーは少なくありません。
デメリット④サブリースで実際に過去にあったトラブル
サブリース契約を結んでいた会社に対し、「家賃は当初10年間は不変」という契約だったにも関わらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に家賃減額を求められたとして、訴訟が起こされた事例があります。10年未満で家賃を減額された人は1万人以上いるため、訴訟が相次ぐ可能性が高いと見られています。
建物のメンテナンスや設備の交換を契約通りに行っていないとして、同社に集団訴訟を起こした人たちもいます。
一概に「やめとけ」という訳ではなく、実際にサブリースのメリットとデメリットをよく考えていただければと思います。
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