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不動産投資は完済までのシミュレーションが必要
不動産投資をスタートする際の購入プラン（シミュレーション）の提案は、どこの企業でも実施している当たり前のことです。しかし、不動産投資をローンを利用した際のシミュレーションは、購入時の収支だけのシミュレーションでは、不十分と言えます。なぜなら、借りたお金を返しきるところまで、しっかりシミュレーションしなければ借り入れのリスクが付きまとうからです。不動産投資は、物件を購入した時点がゴールではありません、物件を購入してからがスタートです。購入した後、どう運用していくが重要です。
和不動産では、購入する時のシミュレーションはもちろん不動産を保有した後の購入後にアフターフォローをしております。
アフターフォローでは和不動産代表の仲宗根が作った「N－RICOS」を使いコンサルティングをしています。
例えば、不動産投資ですので、繰り上げ返済のタイミングや保有物件の修繕が起こった場合の修繕費に対する経費率について、お客様のライフプランに合わせた最善の選択肢をご提案しております。
3ヶ月に1度お会いし、保有不動産とライフプランについて、データを更新しているためご無理なご提案ではなく、余裕を持ってライフプランに合わせたご提案ができております。
オーナー様の投資判断もしやすく弊社では年間CF100万円到達しているオーナー様が4人に1人ございます。
【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、購入時のシミュレーションはもちろん、繰り上げ返済のシミュレーションにも力を入れています。繰り上げ返済時の注意事項と合わせて、ご紹介していきます。
年齢40歳タイプ別の2人で繰り上げ返済のメリットを解説
老後生活を豊かにするためと、万が一が起きたときに家族に遺す生命保険としてワンルームマンション投資を始めようと、1,000万円の投資用ワンルームマンションの購入を決意したサラリーマンのＡさんとＢさん。
サラリーマンのＡさん(40歳)は、ローンを組むのは敬遠し、ワンルームマンションを購入するために毎月現金5万円を貯金し、ワンルームマンション投資を始めるために、1,000万円を貯めることにしました。
サラリーマンのＢさん(40歳)は頭金100万円を入れ、借入金900万、返済期間20年、年利3％のローンを組み、ワンルームマンション投資を始めました。家賃収入は月5万円、ローンの返済額は月4万9914円です。
ローン返済は給与ではなく家賃収入でまかなう
さて、二人のその後を見てみましょう。Ａさんは、200ヵ月後（16年8ヵ月後）、貯金が1000万円になり、価格1000万円、家賃5万円のワンルームマンションを購入。苦労の甲斐あって、以後、月々5万円の家賃収入が入るようになります。
一方、Ｂさんはどうでしょう。Ｂさんが、期間20年のローンをそのまま続けたとしたら、20年後、900万のローンの返済は終わります。しかし、支払い総額は1千197万9208円、利息額は297万9208円です。これだけの利息を払って、しかも、Ａさんより3年4ヵ月後も遅れてようやく家賃収入を全額確保できるようになります。 これではＢさんの選択は「賢明ではなかった」と言われそうです。しかし、Ｂさんは、毎月のローンの返済は家賃収入でまかなう一方、Ａさん同様貯金をしていたのです。
繰り上げ返済で返済期間を短縮、リスクも軽減
毎月のローンの返済は家賃収入でまかない、Ａさん同様貯金をしていたＢさんは、5年後、10年後にそれぞれ200万円の繰り上げ返済を行いました。その結果、Ｂさんは11年6ヵ月後にはローンの返済を終え（利息分185万5191円）、以後、Ａさんが家賃収入5万円を得るようになるまでの5年2ヶ月の間、月々5万円程度の家賃収入が手元に入るようになりました。その総額は310万円。
Ｂさんの選択が賢明かそうでないかは「繰り上げ返済」を行うことで違ってくるのです。
繰り上げ返済は、金利上昇のリスクを回避する手段にもなります。金利は、1％上がるだけでも支払う利息の額は大きく増えてしまいます。そういったリスクを負う可能性を最大限回避するためにも、積極的に繰り上げ返済を行うことが望ましいといえます。いくら繰り上げ返済をすると、利息の支払総額がいくら減るか等もシミュレーションを作成することによって一目で把握することができます。
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繰り上げ返済はローンの総支払いを抑制する効果がある
繰り上げ返済は、ローンを利用している方であれば、資金が貯まった段階で誰もが実施できる制度です。繰り上げ返済とは、ローン返済を前倒しで行うことで、銀行に支払う利息を抑制できる効果があります。そのため、目標とするキャッシュフローとの兼ね合いにもよりますが、早めに実施することが好ましいです。繰り上げ返済は、早めに行うほど利息の軽減効果は高くなります。どの段階で繰り上げ返済を実行すると、利息の総支払がいくら減るか、支払額がいくら減るか等も【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】でシミュレーションを簡単に作成することができ、様々なパターンを試算できます。
一般的に複数購入した場合、後に購入した物件の方が借り入れの条件は悪くなるため、効率を考えた返済が必要になります。例えば、100万円を繰り上げ返済する時に、どの物件に入れても同じ効果が得られるかというとそういう訳ではありません。金利やローンの残債、借入期間などの条件を加味し、どの物件に資金を投資するかを考えなければならないのです。
ローンの残債が同じであれば、金利の高い方から返済していけばよいのです。残債が少ない物件に返済した方が早く完済する等ありますが、その都度で費用対効果が変わるため、その時の最善の方法を選択しなければならないのです。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】のシミュレーションでは、所有物件の一覧から同じ金額を返済した時にどの物件に資金を投じれば、節約利息が一番多くなるかを一目でわかるような仕組みがあります。
繰り上げ返済を有効に活用しレバレッジを効かせる
繰り上げ返済を行うことで、ワンルームマンション投資におけるレバレッジ効果を高めることが出来ます。
レバレッジとは簡単に説明すると、「てこの原理」です。レバレッジの効果を指し量る尺度として便利なのが「ROI（return on investment）：投資利益率」です。ROIとはつぎ込んだ自己資金に対して得られる利益の割合です。想定利益の金額を投下資本の金額で割ることで求めることが出来ます。
計算式にしますと 「ROI」＝「想定利益」÷「投下資本」 です。
例えば100万円繰り上げ返済をし、月々のキャッシュフローが3000円出るとします。年間にすると3万6千円（3000×12＝36000）となります。繰り上げ返済100万円に対して利益がどのくらいの割合で出ているかが、上記で説明した式に当てはめることで確認出来ます。
（想定利益3万6千円） ÷ （投下資本100万円） ＝3.6％
となります。つまり元金100万円に対し、3.6%の利益が生まれていることが分かります。
ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資は全般的に繰り上げ返済を定期的に行っていくことで、ROIの割合を高めることが出来ます。
100万円繰り上げ返済するとしても、金利等によって、いくら返済額が減額となるかも変わってきます。それによってキャッシュフローがいくら改善するか等のシミュレーションも作成できます。その点におきましても、弊社の独自システムN-RICOSの繰り上げ返済シミュレーションを作成することによって一目瞭然となります。
ローンという他人資本を活用することで、レバレッジを利かせることが出来ます。現金で購入するとレバレッジ効果を使えません。レバレッジを有効活用できるのが、不動産投資の大きなメリットでもありますので、是非覚えておいてください。繰り上げ返済を定期的に行っていくには、毎年いくら繰り上げ返済するなど、方針を定めておきましょう。
繰り上げ返済の注意点
繰り上げ返済はワンルームマンション投資を成功させるためにとても大切なことです。しかし、繰り上げ返済を行う時には注意点もございます。
繰り上げ返済を行うタイミングです。繰り上げ返済はをローンの返済開始後のローンの残債が多い時ほど、効果をもたらしてくれます。そのためローンの残債が少ない場合は注意が必要です。他の運用にその資金をあてた方が良い場合もあるので注意が必要です。
繰り上げ返済を行う際、場合によっては手数料が発生してしまう事があります。手数料がかかってしまうと勿体ないので、ローンを選ぶ際にはしっかりと確認しましょう。
もう一つは、複数物件を持っている場合、繰り上げ返済をどの物件にあてるかです。一つ目の物件の金利が1.8％でもう一つの物件は2.5％だとしたら、当然2.5％の物件に繰り上げ返済をした方がローンの利息を減らすことが出来ます。複数の物件を所有している場合、どちらの方が繰り上げ返済による利益があるのかを考えましょう。実際に、シミュレーションを作成することによって、どの物件に先に繰り上げ返済するか、どのタイミングで繰り上げ返済をすると良いか等を一目で分かります。そうすると、いつ完済するかということも分かり、次はどの物件に繰り上げ返済すると良いか等、様々なシミュレーションを作成することができ、効率の良い繰り上げ返済の仕方が分かるのです。
返済額のモデルも比較してみてください！
ワンルームマンション投資において、繰り上げ返済をして収益を上げていったあるオーナー様を例にして考えてみましょう。このオーナー様の場合、100万円を所有物件一つに繰り上げ返済すると、一番節約利息が多いケースで「595,440円」一番効率が悪いケースだと「327,264円」と「268,176円」もの差が生まれました。こういうシステムを活用し、より節約度の高い繰り上げ返済を和不動産のオーナー様は実施しています。
所得税の還付があった場合はそちらを繰り上げ返済をすることによって、不動産から得た収益による複利の効果がございます。
和不動産がオリジナルで開発したマンション投資データベース【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、ご自身に近い条件でワンルームマンション投資をしているオーナー様が、どのように返済しているのか？自分と比べてどうなのか？シミュレーショを確認することができます。和不動産オーナーではなくても、【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】でのシミュレーションは無料で確認できますので、ご興味のある方は、【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】の無料個別相談にお申し込みください。
借入額ゼロの物件を早めに作ることも重要
借り入れの無い物件を早めに作ることを希望する方も、多くいます。そんな時には、所有物件のすべてを含めた繰り上げ返済シミュレーションを作成することも可能です。これは、所有物件のすべての収益を１つの物件の繰り上げ返済に充てる方法で、このシミュレーションは不動産投資の先々のことをイメージしやすいので、オーナー様から高い評価を得ています。
どのように返済すればよいのか計算の道筋が、シミュレーションによりはっきりしていれば不動産投資における不安の解消にもつながります。そのため、和不動産ではすべての物件の年間収益に自己資金を加えて、1つの物件に対して繰り上げ返済を実施することを推奨しています。
借り入れの無い物件があれば、有利な条件で融資が引けたり、インフレ時には簡単に売却できるようになったり、収益性の向上が図れたりとさまざまなメリットが享受されます。そのようなシミュレーションができるのも【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】の特徴です。「普通」の物件を「利益を生み出す」物件に変化させるイメージを身につけることができるのです。
ローンを利用して不動産投資を実施した場合、サラリーマンの方であれば購入時は割と簡単に融資を受けることができます。しかし、借りたお金はいずれ返さなければなりません。返済のイメージがついていなければ、いずれ不安がわいてくるはずです。不安によって、失敗したと考える方も少なくありません。不動産投資スタートの際には、ローンの返済のイメージまでシミュレーションして、始めた方が好ましいのは間違いないでしょう。
所得の使い方や投資の注意点をゲームで体験する
和不動産が開発した「リアル不動産投資シミュレーションゲーム・キャッシュフローdeリッチ」は、人生数十年という長い時間を、ゲームで体験することができます。投資用の不動産会社だからこそ練り上げることのできた、物件はもちろん、リアルな金融機関の条件やライフイベントなど、不動産投資を軸にシミュレーションし、リアルな人生を体験することができます。
ワンルームマンション投資においては、知識とノウハウが成功する上で重要になってきます。知識は本やセミナー、またはネットで手に入れることができますが、ノウハウは実際に経験を積み重ねることで構築されます。しかし、ワンルームマンション投資は規模が小さいとはいえ、大きな買い物です。簡単に試すことはできません。
そこで役立つのが、このキャッシュフローdeリッチ。リアルな条件でシミュレーションを行うので、何度でも試せて、何度失敗しても大丈夫です。失敗しても、それらがノウハウとして積み重ねられますので、メリットもあります。なぜ失敗してなぜ成功したのか、毎回担当の営業マンからフィードバックもあるため、非常に勉強になると評判です。
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賃貸の管理・契約の獲得、原状回復までをワンストップで
和不動産の賃貸管理部には、内装専門のスタッフを配置しております。そのため、退去後の新規入居者の募集から、次の入居者様のための原状回復（ルームクリーニング）、そして、賃料アップのためのリフォームまでも承っております。
内装部門を自社に持つメリットがあります。一般的な管理会社は、内装部門を持たないため、原状回復やリフォームを専門の業者に外注します。
和不動産の賃貸管理や現状回復の口コミ・評判は、下記サイトよりご覧頂けます。ぜひ確認してみてください。
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変化に対応し、計画を立てる事が重要
ワンルームマンション投資では、購入後の運用まで視野に入れて運用することも大切ですが、もうひとつ重要な事があります。それは、2回、3回と繰り上げ返済の計画を立てていくように、購入後の変化に合わせてその時に最適なプランを立てて、行動していくことです。
不動産を購入すると、時間の経過と共に「物件の状態」や「オーナー様の環境」、「社会情勢」など、何らかの変化は各人に発生します。その時に、最初に立てた計画通りでは、うまくいかないことも。そうした時、スキルのあるオーナー様なら自力で問題に対処することができます。また、スキルが無くても、ファイナンシャルプランナーや税理士などの専門家にお金を払って依頼し、アドバイスをもらい行動することで、問題に対応することもできます。
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