ワンルームマンション投資は繰り上げ返済で結果が変わる

ワンルームマンション投資は完済までのプランが必要

ワンルームマンション投資をスタートする際の購入プラン(シミュレーション)の提案は、どこの企業でも実施している当たり前のことです。しかし、ワンルームマンション投資をローンを利用した際のシミュレーションは、購入時の収支だけのシミュレーションでは、不十分と言えます。なぜなら、借りたお金を返しきるところまで、しっかりシミュレーションしなければ借り入れのリスクが付きまとうからです。

【N-RICOS】では、購入時のシミュレーションはもちろん、繰り上げ返済のシミュレーションにも力を入れています。繰り上げ返済時の注意事項と合わせて、ご紹介していきます。

書類と打合せ

年齢40歳タイプ別の2人で繰り上げ返済のメリットを解説

老後の備えとして、1,000万円の投資用ワンルームマンションの購入を決意したサラリーマンのAさんとBさん。
サラリーマンのAさん(40歳)は、ローンを組むのは敬遠し、ワンルームマンションを購入するために毎月5万円貯金し、1,000万円を貯めることにしました。
サラリーマンのBさん(40歳)は頭金100万円を入れ、借入金900万、返済期間20年、年利3%のローンを組みました。家賃収入は月5万円、ローンの返済額は月4万9914円です。

ローン返済は給与ではなく家賃収入でまかなう

さて、二人のその後を見てみましょう。Aさんは、200ヵ月後(16年8ヵ月後)、貯金が1000万円になり、価格1000万円、家賃5万円のワンルームマンションを購入。苦労の甲斐あって、以後、月々5万円の家賃収入が入るようになります。
一方、Bさんはどうでしょう。Bさんが期間20年のローンをそのまま続けたとしたら、20年後、ローンの返済は終わります。しかし、支払い総額は1千197万9208円、利息分は297万9208円です。これだけの利息を払って、しかも、Aさんより3年4ヵ月後も遅れてようやく家賃収入を全額確保できるようになります。 これではBさんの選択は「賢明ではなかった」と言われそうです。しかし、Bさんは、毎月のローンの返済は家賃収入でまかなう一方、Aさん同様貯金をしていたのです。

繰上返済で返済期間を短縮、リスクも軽減

毎月のローンの返済は家賃収入でまかない、Aさん同様貯金をしていたBさんは、5年後、10年後にそれぞれ200万円の繰り上げ返済を行いました。その結果、Bさんは11年6ヵ月後にはローンの返済を終え(利息分185万5191円)、以後、Aさんが家賃収入5万円を得るようになるまでの5年2ヶ月の間、月々5万円の家賃収入を得ることになりました。その総額は310万円。

Bさんの選択が賢明かそうでないかは「繰上返済」を行うことで違ってくるのです。
繰上返済は、金利上昇のリスクを回避にもなります。金利は、1%上がるだけでも支払う利息の額は大きく増えてしまいます。そういった場合のリスクを回避するためにも、積極的に繰り上げ返済を行うことが望ましいといえます。

繰り上げ返済はローンの総支払いを抑制する効果がある

繰り上げ返済は、ローンを利用している方であれば、資金が貯まった段階で誰もが実施できる制度です。繰り上げ返済とは、ローン返済を前倒しで行うことで、銀行に支払う利息を抑制できる効果があります。そのため、目標とするキャッシュフローとの兼ね合いにもよりますが、早めに実施することが好ましいです。

一般的にワンルームマンションを複数購入した場合、後に購入した物件の方が借り入れの条件は悪くなるため、効率を考えた返済が必要になります。例えば、100万円を繰り上げ返済する時に、どの物件に入れても同じ効果が得られるかというとそういう訳ではありません。金利やローンの残債、借入期間などの条件を加味し、どの物件に資金を投資するかを考えなければならないのです。

ローンの残債が同じであれば、金利の高い方から返済していけばよいのですが、その都度で費用対効果が変わるため、その時の最善の方法を選択しなければならないのです。【N-RICOS】では、所有物件の一覧から同じ金額を返済した時にどの物件に資金を投じれば、節約利息が一番多くなるかを一目でわかるような仕組みがあります。

返済額のモデルも比較してみてください!

あるオーナー様の場合、100万円を所有物件一つに繰り上げ返済すると、一番節約利息が多いケースで「595,440円」一番効率が悪いケースだと「327,264円」と「268,176円」もの差が生まれました。こういうシステムを活用し、より節約度の高い繰り上げ返済を和不動産のオーナー様は実施しています。

和不動産がオリジナルで開発したマンション投資データベース【N-RICOS】では、ご自身に近い条件でマンション投資をしているオーナー様が、どのように返済しているのか?自分と比べてどうなのか?を確認することができます。和不動産オーナーではなくても、【N-RICOS】では無料で確認できますので、ご興味のある方は、【N-RICOS】の無料個別相談にお申し込みください。

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借り入れの無い物件を早めに作ることも重要

通帳とガッツポーズ

借り入れの無い物件を早めに作ることを希望する方も、多くいます。そんな時には、所有物件のすべてを含めた繰り上げ返済シミュレーションを作成することも可能です。これは、所有物件のすべての収益を1つの物件の繰り上げ返済に充てる方法で、このシミュレーションは先々のことをイメージしやすいので、オーナー様から高い評価を得ています。

どのように返済すればよいのかの道筋が、はっきりしていればワンルームマンション投資における不安の解消にもつながります。そのため、和不動産ではすべての物件の年間収益に自己資金を加えて、1つの物件に対して繰り上げ返済を実施することを推奨しています。

借り入れの無い物件があれば、有利な条件で融資が引けたり、インフレ時には簡単に売却できるようになったり、収益性の向上が図れたりとさまざまなメリットが享受されます。そのようなシミュレーションができるのも【N-RICOS】の特徴です。

ローンを利用してワンルームマンション投資を実施した場合、サラリーマンの方であれば購入時は割と簡単に融資を受けることができます。しかし、借りたお金はいずれ返さなければなりません。返済のイメージがついていなければ、いずれ不安がわいてくるはずです。不安によって、失敗したと考える方も少なくありません。ワンルームマンション投資スタートの際には、ローンの返済のイメージまでシミュレーションして、始めた方が好ましいのは間違いないでしょう。

所得の使い方や投資の注意点をゲームで体験する

和不動産が開発した「リアル不動産投資シミュレーションゲーム・キャッシュフローdeリッチ」は、人生数十年という長い時間を、ゲームで体験することができます。投資用の不動産会社だからこそ練り上げることのできた、物件はもちろん、リアルな金融機関の条件やライフイベントなど、不動産投資を軸にリアルな人生を体験することができます。

ワンルームマンション投資においては、知識とノウハウが成功する上で重要になってきます。知識は本やセミナー、またはネットで手に入れることができますが、ノウハウは実際に経験を積み重ねることで構築されます。しかし、ワンルームマンションは規模が小さいとはいえ、大きな買い物です。簡単に試すことはできません。

そこで役立つのが、このキャッシュフローdeリッチ。リアルな条件で行うから、何度でも試せて、何度失敗しても大丈夫です。失敗しても、それらがノウハウとして積み重ねられますので、メリットもあります。

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例えば、私たちが「マインドセット系セミナー」と読んでいるテーマがあります。マインドセットとは、経験や教育、先入観など、これまでの人生経験から形成される思考様式・心理状態をさします。分かりやすく言うと、価値観や信念などがこれに当たります。お金の使い方や投資に対する考え方というのは、それから

ワンルームマンション投資での運用の考え方や、繰り上げ返済のテクニックの理解を深めたい方は、ぜひご参加くださいませ。

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変化に対応し、計画を立てる事が重要

ワンルームマンション投資では、購入後の運用まで視野に入れて運用することも大切ですが、もうひとつ重要な事があります。それは、2回、3回と繰り上げ返済の計画を立てていくように、購入後の変化に合わせてその時に最適なプランを立てて、行動していくことです。

不動産を購入すると、時間の経過と共に「物件の状態」や「オーナー様の環境」、「社会情勢」など、何らかの変化は各人に発生します。その時に、最初に立てた計画通りでは、うまくいかないことも。そうした時、スキルのあるオーナー様なら自力で問題に対処することができます。また、スキルが無くても、ファイナンシャルプランナーや税理士などの専門家にお金を払って依頼し、アドバイスをもらい行動することで、問題に対応することもできます。

しかし、自分で対応できるスキルもなく、専門家にお金を払って依頼できない方は、どうすればいいのでしょうか?

そういった方にこそ、この和不動産の「コンサルティング付きマンション投資がおすすめです。

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