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終身雇用制度が崩壊を迎え、新しい時代を生きていくためには、会社からの給料に依存した生活を送ることは非常に危険です。

将来の人生設計を行う上で、資産運用を行うことはもはや常識になりつつある今のご時世。
数ある資産運用商品の中でも、比較的安定した収益を確保できるマンション投資に対して近年注目が高まりつつあります。

そこで本稿では、マンション投資の様々な基礎知識についてご紹介していきます。

不動産投資の市場規模について

日本の不動産投資市場は、2021年9月にJ-REITが初めて上場して以降、拡大が続いています。

J-REITとは投資信託の一種で、ビルやマンションなど複数の不動産を購入する資金を投資家から集め、賃貸経営することで得た利益を投資家に分配するという仕組みです。

J-REITが日本の市場に登場した当初の運用対象は、オフィスビルが中心となっていましたが、市場規模が拡大していくと同時にマンションや商業施設など様々な不動産が投資対象となっていきました。

株式会社価値総合研究所と株式会社ニッセイ基礎研究所が共同で行った、不動産棟市場規模に関する調査によると、REIT等の資産総額は年々上昇傾向を見せており、ついに27.0兆円（2022年3月時点）にまで拡大しました。

REIT等の資産総額が上昇し続けているということは、不動産投資の市場規模が拡大していることを意味しており、今後もこの流れは続くと考えられています。

不動産投資の市場規模が拡大している要因の一つとして、日銀による金融緩和政策が考えられます。
金利が低くなりローンが借りやすくなると、不動産の購買需要は増加します。

特に不動産投資は、金利が低くなると毎月の収支は改善するため利益を生みやすくなり、新たな不動産投資家が資産運用先の一つとして参入してきます。

2023年現在も不動産投資は活況を呈していますが、今年4月に行われる日銀総裁の交代とともに異次元の金融緩和政策も終了するのではないかと言われています。

今後の不動産投資の市場規模がどうなっていくのかはまだ誰にも予測できないことですが、少なくとも不動産の取引価格に大きな影響を与える金利の動向には目を光らせておきましょう。

資産運用としてマンション投資をするメリットとは

資産運用先として、マンション投資を選択するとどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、主にマンション投資のメリットを３つご紹介します。

①老後の資金対策になる
②生命保険の代わりになる
③節税対策になる

メリット①：老後の資金対策になる
令和元年に金融庁が発表した「市場ワーキング・グループ報告書」により、瞬く間に世間に広まった【老後2000万問題】。もはや公的年金だけで老後を過ごすのはかなり厳しく、何らかの老後資金対策を施さないといけません。

そこで役に立つのがマンション投資になります。

マンション投資は毎月入居者からの家賃収入が入ってくるため、長期にわたって安定した資産を構築することが可能です。

メリット②：生命保険の代わりになる
マンション投資は、『団体信用生命保険（通称：団信）』の存在により、生命保険の代わりになります。

団信とは、物件のローンを組んだ人が死亡したり、高度障害となったりしてローンの返済が不可能になった場合に、金融機関が残債額を負担する制度になります。そして残された遺族は、ローンが完済された状態の住宅が相続され、そこから家賃収入をまるまる受け取ることができます。

マンション投資を始めるさい、現在加入している生命保険を見直すことで、毎月の支払いの総額を下げることができた方も多くいらっしゃいます。
そのため、マンション投資は「お金をもらいながら入ることのできる生命保険」と言われたりもします。

メリット③：節税対策になる
不動産投資を行うと確定申告を行う必要がありますが、そのさい不動産所得を赤字として経費計上できるため、所得税の還付・および住民税の減税を受けることができます。

また2015年1月に相続税制度が改正されたことにより、相続税の非課税限度額が大幅に引き下げられました。このことにより、課税対象となる人の数が大幅に増えました。

相続税対策として非常に有効なのが、ワンルームを始めとしたマンション投資です。
現行の制度では、現金と不動産の相続税における評価額が全く異なり、現金での相続の場合、全額が相続税の評価対象となります。
しかし、現金から不動産に変換することで、現金より大幅に評価額が減額され、相続税額を下げることが可能になります。

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資産運用としてマンション投資をするデメリットとは

マンション投資をするメリットが色々とあることはお分かりいただけたかと思いますが、反対にデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

資産運用をしたいなら、できるだけリスクは避けなければなりません。
そのためには、リスクをしっかりと把握してそれに対する適切な対処方法を取る必要があります。

①空室リスク
②賃料引き下げリスク
③金利上昇リスク
④災害リスク
⑤会社倒産リスク

デメリット①：空室リスク
賃貸経営をする上でついて回るのが、この空室リスク。空室の期間は家賃収入が入ってこないにも関わらずローンの返済をしなければならないため、キャッシュフローが大きく悪化する要因になります。

デメリット②：賃料引き下げリスク
マンション投資を検討している当初のまま家賃収入が推移していくことはほとんどありません。
たいていは建物の老朽家とともに、賃料は下がっていきます。

それ以外にも、たとえば物件周辺にあった商業施設や大学等が移転したなど、その地域に住む必要性がなくなった場合や、他のマンションの供給が多くなったり、賃料が安いアパートなどが建てられたりして競争が生じた場合などは、賃料を下げないと入居者が埋まりにくくなります。

デメリット③：金利上昇リスク
インフレが続いているなど、社会情勢の変化により、金利が上昇することがあります。
金融機関からローンを組んでマンション投資を行っている場合、金利の上昇は、月々のキャッシュフローが悪化する原因となります。

デメリット④：災害リスク
日本は世界の中でも地震大国と呼ばれるくらい、地震発生のリスクが高いといわれています。
また、それ以外にも火災や大雨による水害リスクなど、自然災害による損失が発生すると、マンションの資産価値が落ちる原因になります。

デメリット⑤：会社倒産リスク
投資用物件購入後に、賃貸管理を委託していた会社が倒産してしまうケースがあります。
有名な事例として、2018年に多くのメディアに取り上げられた「かぼちゃの馬車事件」があります。

そうなるとオーナーには、多額の借金が残った状態の物件だけが残されることになります。

デメリットを回避するために

マンション投資をする上で主なデメリットを5点ほど述べましたが、デメリットもそれなりにあるため、不安に思う方もいるのではないでしょうか。
しかしマンション投資におけるデメリットは、きちんと対策をすることで回避することが可能です。

■物件の立地にこだわる
物件の立地にこだわることで、空室リスクや賃料引き下げリスクを軽減することができます。

具体的には、都市部エリアにある通勤利便性が高く、駅から徒歩数分にある物件は、入居者需要に対して物件の供給数が圧倒的に不足している状況のため、空室になることはほとんどありません。
また、たとえ築年数が経過しても、賃料を維持した状態で賃貸経営をすることが可能です。
そのため、入居者需要の高いエリアで不動産投資を行うことにより、空室リスクと賃料引き下げリスクを軽減することができます。

■積極的に再投資をする
金利上昇リスクに対する対処法としては、不動産投資を行っている間は積極的に再投資することです。
再投資することによって、運用における年間利回りをさらに上げる効果も期待できます。

再投資の具体的な内容としては、ローンの借換えや繰上返済などです。

特に繰上返済に関しては、手間と労力を必要とせずに返済総額を減らすことができるため、積極的に取り組んでいきましょう。

■保険に加入する
デメリット④の災害リスクへの対策として、保険に加入しておくことが挙げられます。
災害そのものを防ぐことはできませんので、火災保険や地震保険、水災保険等に加入することで、仮に災害の被害を受けたとしても、被害を最小限に抑えることが可能になります。

マンションに関してはもともと災害に強い建物であるため、過度な心配は不要ですが、心配な人は各自治体が発行しているハザードマップを参考にして物件のエリア選びをするのも一つの手でしょう。

■信頼できる不動産会社を選ぶ
会社倒産リスクを回避する方法としては、きちんと信頼できる不動産会社を選ぶことです。

見分け方には様々な方法がありますが、最も手軽に行える方法として、不動産会社に掲示されている宅建業免許番号のカッコの中の数字を見ることです。
この数字は宅建業の免許更新をした回数を示すものであり、この数字が大きいことはその会社が長年運営していることを意味します。

当然ですが、長期間にわたり運営している会社は、今後も倒産する可能性は低いと考えられるでしょう。
逆に設立５年以内の会社は、不確定要素が多くこの先どうなるかわからないため、避けておいた方が無難でしょう。

この記事のまとめ

マンション投資に関する概要をご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

マンション投資は、数ある資産運用商品の中でも手間をほとんど必要としないため、本業が忙しいサラリーマンの方を中心に検討する方が増えています。

しかしマンション投資には多くのメリットと同時に、リスクもあります。
物件購入後に「こんなつもりじゃなかった」と後悔することのないよう、事前にリスクをしっかりと把握し適切な対処を取りましょう。

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