売却益への税金は?区分ワンルームマンション売却の流れ

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「現金が必要になった」「新しい物件に買い替えたい」「ローンの返済に追われているので不動産投資をやめたい」ワンルームマンション売却を考える理由は色々あります。
どのような理由であれ、売却益を最大限に得たいと思うのが人間というもの。

この記事では和不動産の編集部がワンルームマンションの売却益を最大化する方法と、ワンルームマンション売却の流れを解説していきます。
ワンルームマンション売却を検討している人はぜひとも最後まで読んでくださいね。

ワンルームマンションの売却益を最大化する方法

ワンルームマンション売却益を最大化する方法は、売却するタイミングを見極めることです。
築10年、20年を超える前や価格相場が上昇しているときというのが1つのタイミングです。

ですが、築年数はともかく、価格相場の上昇はなかなかタイミングをつかむのが難しいでしょう。
これは日本経済新聞や経済ニュースなど、不動産市場の情報に目を光らせておく必要があります。
もしも、信頼できる不動産業者の方がいるならば、定期的に話を聞きに行くのも手です。

その上で売却益を最大化するためにもう1つ重要視して欲しいのが、物件の所有年数です。
物件を売却するときには税金がかかるのですが、これには短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があります。
短期譲渡所得は物件を所有してから5年以内、長期譲渡所得はそれ以降と区分されています。

短期譲渡所得はおおよそ20%、長期譲渡所得税金は40%かかります。
つまり税率は2倍違うというわけです。
もちろん、5年経過する前に需要が急騰し値上がる可能性があるので、必ず長期譲渡所得の期間内に売却するべきというわけではありません。
ですが、税金が倍違うのであれば、多くのケースで5年以上保有するほうが多くの売却益を期待できます。

不動産バブルのときは、短期的な売買が繰り返される投機的な状態を抑制するためにも、国としてはこのような法制度を準備しました。

ちなみに長期譲渡所得の期間は、売却する年の1月1日時点で計算されます。
例えば2020年6月10日に購入し、2025年の10月15日に売却したとします。
保有期間は5年を突破していますが、2025年1月1日ではまだ4年なので、短期譲渡所得が適用されます。
つまり、上のケースで売却益にかかる税金を節約するためには長期譲渡所得が適用されるには、2026年1月1日以降に売却する必要があります。

ワンルームマンション売却の流れ

ワンルームマンション売却には一定の期間が必要です。
どういった流れでどのくらいの期間がかかるのかをまず把握しておきましょう。

  1. 価格査定
  2. 仲介契約の締結
  3. 買付証明書の受領
  4. 売買契約の締結
  5. 引き渡し

このような流れになります。

価格査定

ワンルームマンションを売却する最初のステップは、不動産会社に物件を査定・審査してもらうことです。
自分の物件がどのくらいで売却できるのかを教えてもらいましょう。

もちろん物件の売却査定を正確にしてもらうために、売主としてはいくら賃料が取れているか提示するために賃貸借契約書と、毎月の経費になる管理費・修繕積立金がわかる重要事項調査報告書を用意する必要があります。

賃貸借契約書は、賃貸管理会社へ問い合わせることで取得できます。
入居者の属性や入居期間を確認することができます。

重要事項調査報告書は、建物管理会社へ代金を支払い取得することができます。
大規模修繕の履歴や、今後管理費・修繕積立金の値上げがあるかなどを確認することができます。

他にも、固定資産税及び都市計画税の納税通知書などの年間でかかる費用が分かる資料を用意するとより親切です。

ちなみに査定をお願いするときには必ず複数社行うようにしてください。
その上で安すぎる業者や高すぎる値段をつける業者には理由を確認しましょう。
理由があるのであれば問題ありませんが、あいまいな理由しか言えないような会社は信頼するのが難しく、後々トラブルが発生しかねません。

中古の収益不動産の場合、収益還元法という年間の家賃収入から還元利回りで割り戻して計算することが多いです。
家賃8万円で、還元利回り(相場利回り)が4%の場合
年間賃料(8万円×12ヶ月)÷ 4% =2400万円
こういった価格査定の方法を参考にしながら、買取価格を決定しましょう。

また、ローンを活用した区分マンション投資は、売却価格とローンの残債の差が売却益となります。

ワンルームマンションというのは、自分の資産の中でも優先順位は上位にあたるでしょう。
信頼できる業者とやり取りせずに騙されてしまうのは避けましょう。

仲介契約の締結

査定をしてもらった上で納得できる金額でかつ信頼できる不動産業者が見つかれば仲介契約を締結しましょう。
不動産業者が売却活動を開始します。
ワンルームマンションが適切な値段であれば3カ月程度で売却先が見つかります。

買付証明書の受領

購入希望者が見つかると、買付証明書が発行されます。
買付証明書は、買い主が購入の意思を見せるときに出す正式な書類です。

売買契約の締結

条件がクリアできれば売買契約が成立します。
基本的に売買契約の成約をするために買い主が手付金を払うのが一般的です。
また、会社によっては仲介してくれた不動産業者に報酬の一部を支払うことがあります。

引き渡し

売買契約の締結からおおよそ一カ月後に引き渡しが成立します。
ここで残金を受け取ります。
また、売り主側は仲介してくれた不動産業者に報酬を支払い取引が完了します。

このようにワンルームマンション売却は数カ月の時間を要します。
当然ワンルームマンション売却益が入る期間も同程度かかるわけです。
そのため、ワンルームマンション売却を考えている場合は、早め、早めで動くべきでしょう。

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確定申告

投資用不動産を売却した場合、購入したときと同様に確定申告をする必要があります。
確定申告をする場合は以下のデータが分かる資料を準備しましょう。
・購入時の売買契約書
・売却時の売買契約書
・購入時の取得費用が領収書
・売却時の諸費用の領収書
・前年の不動産収支内訳書

実際にデータ入力していくと、どのくらいの税金を支払う必要があるのかわかりますので売却を検討される場合は、概算でもまず確定申告書を作成してみるといいでしょう。
確定申告の際は、これまで住民税や所得税の節税に寄与していた減価償却費が売上として売却価格に上乗せされます。

こういった手順の通り売却は進んでいきます。

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