不動産投資は儲からない?割に合わない?

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ネットを調べてみると「区分ワンルームマンション投資は儲からない!」「区分ワンルームマンションは割に合わない」といった記事や動画がたくさん出てきます。
実際ワンルームマンション投資で失敗した人・儲からない人が出てきて、実体験を語るような内容になってます。

それを見て「ワンルームマンション投資は儲からない・割に合わないからやめておこう」と別の不動産投資を考える人もいるでしょう。
ですが、世の中にはワンルームマンション投資で成功した人も数多くいます。

そして和不動産で物件を購入されたオーナー様の25%は年間のキャッシュフロー100万円を超えています。
また日本の中でも東京の都心の築浅ワンルームマンション投資だけで、500万円以上のキャッシュフローが獲得している人もいます。

つまり、やり方次第で成功も失敗もありうるわけです。
このやり方を勉強することで、失敗する可能性を小さくできます。
この記事ではワンルームマンション投資は儲からない、割に合わないという意見に対して調査いたしましたので、一つひとつを確認していきます。

ワンルームマンション投資は利回りが低い

ワンルームマンション投資が割に合わないと否定的な人が口にするのは、ワンルームマンション投資の利回りの低さです。
確かにワンルームマンション投資はアパート経営や戸建て投資と比べると利回りは低く、和不動産が専門とする都心の築浅中古ワンルームマンションで4%前後です。
アパートや一棟物件であれば倍の10%前後なのを考えると低いと言わざるを得ませんので、割に合わないという意見も一理あります。

ですが、利回りとはリスクとリターンの等価交換なのです。
利回りが低いと言われる築浅中古ワンルームマンションは需要が高く、東京での空室率は10%、一方でアパートの空室率は30%と3倍です。
つまり、アパートは空室の期間が長いというリスクがあり、ワンルームマンションは空室期間というリスクが少ない分、リターンが少ないということです。

しかし、空室期間というものは不動産投資の手間にもなりオーナー様は不安な状態が続く、金銭的・精神的良い投資環境とはいえません。

なので、リターンを重視する人にはワンルームマンション投資は適していませんし、割に合わないというのも当然です。利回りが低いというのは事実なのです。
ですが、リスクを取りたくない人にはワンルームマンションが適しています。
なので、これは割に合わないかどうかは人それぞれです。

ワンルームマンション投資は空室リスクがある

これは事実ではありますが、不動産投資というものは空室リスクがあります。
その中でも、都心にあるワンルームマンションというのは空室率が低い傾向にあります。

理由は、人が東京に集まるためです。大学の新入生や新社会人で上京する人は毎年一定数居ます。
彼ら・彼女らがチョイスするのは、ほとんどがワンルームマンションなのです。
2部屋以上あるものは若い夫婦やカップル   が借りるものであり、家賃も倍上がってしまいます。

ただし、若い入居者に人気のワンルームマンションは流行りがあります。
例えば、80年代のものは3点ユニットと呼ばれるお風呂とトイレがくっついたタイプの部屋が主流でしたが、今は風呂とトイレ別が基本です。
また、近年では宅配ボックスやネット回線がついてる物件などが基本です。

こういった設備の流行りや相場に対応する必要がありますが、ワンルームマンションは買い手が多く、すぐに物件の売却が可能なので買い替えも容易です。
しかしアパートなどの一棟物件は購入できる人が限られているため、売却も難しい傾向にあります。

不動産を購入する場合、融資を使うのが一般的ですがマンションとアパートでは融資の条件が違うことにより、購入できる人が限られます。
ワンルームマンションの場合、金融機関がパッケージローンとしてローンを商品化しています。

パッケージローンでは、個人への融資を条件にしているところが多く、上場企業勤続3年目以上の年収600万円以上の方であれば融資が可能な場合が多いです。
また、事前に不動産事業者が物件の情報を金融機関へ提出しているためスムーズに引き渡しまで完了します。

アパートの融資は、不動産投資ローンを取り扱っている金融機関へ個人審査後に物件審査を行います。
新築のアパートを建築する場合は、土地を担保に融資金を引っ張ります。
建築済みの物件は、いくらまで融資するのか、立地や物件の状態を見て融資額の評価査定を行いますので、時間がかかり頭金を目安として最低2割以上求められ個人の属性によって金利が変化しやすいです。

また、法人でアパートを物件を増やそうと思っても、金融機関は法人と個人の実績を両方見るので資産の拡大がしにくいのも特徴もあります。

空室率が低く、買い替えやリフォームなどの手を打ちやすいのがワンルームマンション物件なので、上記の批判は的外れでしょう。

ワンルームマンションの収益性について割に合わないという声が散見されることもありますが、
空室リスクを考えると、ワンルームマンション投資が割に合わないということはないでしょう。

ワンルームマンション投資は儲からない

最大の質問である「ワンルームマンション投資は儲からないのか?」という質問には、短期的には概ねイエスで、長期的にはノーです。
不動産の儲けは、キャッシュフローを重視したインカムゲインでの儲け、売却額を重視したキャピタルゲインの2つがあります。

所有されてからの5年未満の短期的に、売却する場合税金やローンの残債も減らないことがありキャッシュアウトして処分というような結果になります。

「投資したのに、お金を払わなければならないなんて儲からないじゃないか!」という意見はもっともです。
なぜこのような赤字が発生するのかは、ローンを組んでいるからです。

例えば毎月10万円の家賃が入ってくると、年間120万円の収入が入ってくるわけです。
ここに管理費・修繕費や所得税固定資産税などの費用が数十万引かれても100万円前後の収益が出るはずです。
ですが、ローンを組んでいる場合は毎月の支払いがあり、それを加えると収支がマイナスになるわけです。

つまり、現金で購入してしまえば最初から儲けが出ます。
ですが、不動産投資を始める人の多くは会社員で資金がなく、ローンを組んでいるわけです。
ローンを組んでワンルームマンション投資をしている人が儲からないかというとノーです。

それは、ローンの支払を終えればいいわけです。
ローンの支払がなければ毎月お金を生んでくれる金の卵が残ると言うわけです。
これが長期的にはノーということです。

ですが、基本は35年などの長期のローンを組んでいるので、なかなか支払い終えることがありません。
なので、繰り上げ返済を利用してローンの期間の短縮やキャッシュフローを改善することで、プラスになる期間を早めることができます。

物件を所有して数年で「ワンルームマンション投資は儲けが出ない」というのは当たり前です。
うまくキャピタルゲインが出れば儲けが出るかもしれませんが、それでも5年以内の売却は「短期譲渡所得」ということで税金が倍になるというデメリットがあります。

バブル期のような物件を転がして儲けるのが難しいのがお分かりいただいたでしょうか。
その上キャピタルゲインが出るかは自分でコントロールできない問題のため、短期で儲けを狙うのに向いていない投資と言えるわけです。

また年収が一定以上ある方は、所得税や住民税の節税効果も期待できるという点で優秀です。また経費などは計上して還付される仕組みになっています。

いかがでしたでしょうか。儲からない・割に合わないと言われている意見だけに惑わされて、ワンルームマンション投資の選択肢を消してしまうのは、本当におすすめしません。

目的にあった投資方法、投資用物件を選ぶべきですので、着実にお金を増やしたい人はワンルームマンション投資を選択肢に入れてみて下さい。
総合的に見るとワンルームマンション投資は、割に合わないということはないです。
ただ、不動産業者が専門的な知識がない無知なお客様へメリットのみを提案しているから、
運用で失敗をしてワンルームマンションで失敗してしまうと思って投資を終えてしまいます。

勉強していくうちに程度の差はあれど、「儲からない・割に合わない」から「儲かる・手軽」だと変わること間違いなしです。

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