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不動産経営を行う上で、退去者が出てしまうのは頭が痛い話です。
家賃が入ってこなくなる上に原状回復が必要となるため、入居者の退去はオーナー様にとってはデメリットしかないように思えます。
しかし、退去は「家賃を上げる」チャンスです。
もしも退去者が出て家賃を上げることに成功したら、それは大きなメリットになります。
ですが、家賃を上げるのは簡単なことではありません。
和不動産の編集部が執筆したこの記事では、リフォームで家賃を上げる方法をご紹介します。
原状回復は家賃を上げるチャンス
退去者が出てしまった場合は、プチリフォームをすることを検討しましょう。
リフォームをするメリットは２つあります。
- 物件価値を守ることができる
- 経費として計上できる
1つ目のメリットは言うまでもなく物件価値を守ることができる点です。
築年数が経過するほど、部屋が汚れていき、原状回復では追いつかない部分があります。
そこでリフォームをすることで、同じマンションでも他の部屋と差別化できます。
当然リフォームされた部屋なので、他の部屋よりもグレードが高く、家賃を上げることができます。
例えば家賃を上げる金額を3000円とした場合、利回り5%の部屋では「3000×12÷0.05」で取引価格としては72万円上昇します。
これが家賃を上げることで物件の価値を守るということです。
2つ目は経費として計上できる点です。
不動産投資においてリフォームでかかった費用は経費なわけです。
つまり、確定申告をすることで費用が一部が還付されます。
これは国がリフォーム費用を負担していると言っても過言ではありません。
国のお金を使えて自分の物件価値を守れるならばやらない手はないでしょう。
具体的なリフォーム方法
リフォームといっても本格的なものからプチリフォームまで様々です。
例えば湯船などの設備を交換するとなると、1年分の家賃がすべて吹き飛ぶことでしょう。
なので、和不動産がおすすめしているのは、プチリフォームです。
ここでは和不動産が行っているプチリフォームの一部を紹介します。
張り替えずに「塗る」
和不動産が取り入れているのはクロスメイク工法です。
これは壁紙を張り替えるのではなく、塗り替えるというものです。
クロスを剥がさずに養生する必要がないため、廃棄ゴミがほとんどゼロであるにも関わらず、住まいの居心地が格段に上がります。
しかもいい点として、施工にかかる時間は張替えの約1/3で、かかる費用としてははクロス張替えのおおよそ半分となっています。
さらにごみが出ないという点でエコロジーなリフォームとなっており、穴や傷も再生しクロスの模様もそのまま活かせるという特徴があります。
6畳間の壁一面で、施工時間はなんと約1時間という短い仕上げ時間で行うことができます。クロスメイクなら、環境保全に貢献でき、廃棄経費も抑えながら、アクセントをつけ、ワンランク上のお部屋にすることができるのです。
賃借人が、居室でタバコを吸ってヤニ汚れがあるなどの故意な損耗の場合は、賃貸借契約上ではオーナー様が入居者へ原状回復費用を請求できることが一般的です。
フローリングの上から「貼る」
和不動産では、オーナー様の要望に合わせて、コストを抑えながらも床の見た目の良さを引き出すプチリフォームの提案が可能です。
木の感触を求めるなら「ナオスフローリング」。
コストダウンを求めるなら「フロアタイル」。
「ナオスフローリング」は一般的なフローリング張替え工事に比べ、費用はおおよそ3分の2（1Kで10万円程）な上、工期もおおよそ半分 (1Kで1日～2日) で済みます。
「フロアタイル」は技術が進化して強度が上がりバリエーションも増え、費用はおおよそ半分（1Kで8万円程）工期もおおよそ半分(1Kで1～2日)で済みます。
どちらも一般的なフローリング張替え工事に比べ、コストと工期が抑えられるのが特徴です。
取り替えずに「磨く」
キッチンや浴室など、水回りの原状回復やプチリフォームには、エール工法を取り入れています。
エール工法とは、サビや汚れを徹底的に磨き、傷やヒビなどを補修し、コーティングをして仕上げるものです。
従来の原状回復では、サビついてしまった古びたキッチンは、新しいものに交換するというのが当たり前でした。
そのため多額の費用が必要でした。
ですが、エール工法なら、かなり使用感の出てしまっている20年以上前のキッチンでも新品同様になります。
この方法で原状回復を行えば、費用はシステムキッチン交換工事の3分の1まで抑えられ、工期は2日で新品同様になります。
原状回復部門を持つ和不動産
このようなリフォームまで見据えて提案できるのが和不動産の特徴です。
一般的な不動産会社では、物件を売却して終わりというものでした。
ですが、和不動産では「アフターフォローNo.1宣言」という方針を掲げて活動しています。
賃貸管理の一環として自社で原状回復部門を所有しているのがその証です。
自社で原状回復ができるメリットは、入居者を募集するまでの期間が圧縮できることです。
一般的な物件では、入居者が退去を申し込んでから、原状回復ができる業者の見積もりや手配を始めます。
そのため、退去後即座に原状回復工事ができるとは限りません。
ですが、和不動産では自社で原状回復工事をできる部門があるため、退去後即座に工事に着手できます。
そのため、退去してから新たな入居者を募集するまでの期間がとても短くなるわけです。
これが和不動産の強みです。
これを見て「自分が原状回復を頼んだときは時間がかかったな」と苦い経験を思い出した人は、ぜひとも和不動産に賃貸管理を移管してはいかがでしょうか。
和不動産の賃貸管理は「賃料の3%+消費税」もしくは上限3,000円+消費税になっています。
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