▼和不動産の不動産投資セミナー▼
不労所得の必要性
日々の生活や、老後の生活の為には、貯蓄も大事ですが、貯蓄だけでは、今後予想されるインフレや本業の収入が減少した場合等にリスクがあります。近年副業人気が高まっていますが、時間は有限です。会社に勤務しながら、副業で収入を増やすことは困難になるので注意が必要です。不労所得は、安定した生活を送るためにとても重要な収入です。そして不労所得を増やす為にはやり方が重要です。
2020年、コロナショックと呼ばれる市場の混乱は、私たちに「突然働けなくなるリスク」や「突然売り上げがなくなるリスク」を突きつけました。多くの報道記事や調査では「働けないと生活ができない」「売上が上がらず事業がうまくいかない」など、収入に関する不安の声が多く取り上げられたかと思います。
しかし、不安な声と比較してコロナショックがあっても、変わらず経営が安定している企業、不安を感じていない方がいました。それは“不労所得”があったから。これからは自分が所有している資産を活用して、不労所得を得るのが一般的なやり方になってくるでしょう。
今回のコロナショックで痛感した方も多いと思います。有事の際に、政府や会社に頼り切ることはリスクだと。今回の事象で、銀行などの金融機関から融資を受けずに政府や会社からの援助や保険等で何の心配もなく過ごすことができた方はどれほどいらっしゃるでしょうか。有事の際には、保証はいきわたらないのです。やはり、リスクに対して、自分の身は自分で守るしかありません。自分で収入を増やすやり方を考えなければなりません。
老後のことも考えてみましょう。今の日本の年金制度に頼り切ること、これも大きなリスクです。年金以外にも複数種類の収入源を作らないと、豊かで安定した老後は過ごせません。コロナショックの最中、有名経済紙がとったアンケートによりますと、老後の経済不安を和らげるために、資産運用を検討する方が約30％も居たのです。今後、年金が全くもらえなくなるということはないでしょう。ですが今後、年金額が減ることはあっても増えることはないでしょう。受け取れる年金額を増やすやり方もありますので、その対策も必要かと思いますが、少子高齢化がどんどん進んでいけば、納める税金は増え、受け取る年金は減るという傾向は続いていくことでしょう。
資産運用の中には、「株式投資」「投資信託」「FX」「不動産投資」などがあります。各投資先のメリットとリスクなどの注意点、概要を一覧でざっくりとご説明すると以下の通りです。
①株式投資
配当金、株主優待が受けられるメリットがありますが、元本割れや企業倒産などのリスクがあります。安定的な不労所得を得ることは難しく、配当や株価等は企業の業績に左右される為、自分の力ではどうにもできない部分が大きいです。
②投資信託
運用の専門知識を身につけた専門家が代わりに運用してくれるというメリットがありますが、元本保証がないため、購入価格より値下がりし、損失を被るリスクがあります。また、購入時・運用中・売却時、それぞれに手数料がかかります。これもほぼ人に任せっきりの運用となる為、資産を増やすことができるかどうかは、運任せといった側面があります。
③FX
FXはレバレッジを利用して少ない資金で大きな投資ができるメリットがありますが、レバレッジを高く設定することにより、やり方を間違えると、大きな損失を被るリスクがあります。FXは大きく利益を伸ばし、資金を増やすことができる可能性もありますが、一か八かというハイリスク、ハイリターンな博打的な要素が高い手法です。もちろん元本保証はありません。
④不動産投資
よっぽどのことがない限り、価値が０となることはない為、そのリスクは株等と違い低いと言えるでしょう。また、インフレ対策となるメリットがありますが、購入すべき物件の見極めがしっかりと出来なかった場合、金利が大幅に上昇した等、やり方を間違えてしまうと長期間空室となり家賃収入が無くなるリスクがあります。
例えば、④の不動産という資産を使って資産運用をすれば、不労所得が手に入ります。しかし、なんでも買えばいいというものではありません。たとえ退去があったとしても、入居希望者が絶えない物件、築年数が経っても価値の下がりにくい需要のあるエリアをしっかりと見極めることが重要となってきます。そういった需要の絶えない物件を選ぶことができれば、たとえ本業の仕事での収入が減ってしまったとしても、毎月の不労所得によって安定した生活を送ることが出来ます。また、老後もこういった不労所得があれば、豊かに過ごすことができるのです。
外出自粛期間中、和不動産では、オーナー様を対象に、オンライン飲み会を開催しました。そこで、多くのオーナー様から、マンション投資をやっていてよかったという多くの意見をいただきました。それは、こんな状況下でも不労所得があるありがたみを感じ、出てきた素直な意見だと思います。
安心ができるのは、働かなくても得られる不労所得がある人。一方、安心ができないのは、不労所得が得られない人。不労所得の有無は安心感に大きな影響を与えます。
今後は、労働収入だけに頼るのではなく、自分の資産から資産収入を得て、いざという時のために備えていくことが重要です。資産収入を得るやり方、資産を増やすやり方を学ぶことができれば本業の年収が減ってしまったとしても、安心して暮らすことができます。そのやり方を学ぶのも、弊社のオーナー様をモデルケースをとして、やり方を真似をすれば良いので、難しいことではありません。
資産・収入・支出の確認から、資産運用は始まる！
資産運用の基本は、資産・収入・支出の把握から始まります。上場企業では、財務諸表として「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」を公表し、自社の財務健全性を投資家にアピールし出資を募るのです。
これは、個人における資産運用でも同じことが言えます。個人資産背景の把握は「貸借対照表」にあたり、収入と支出は「損益計算書」、労働収入と資産収入の合計は「キャッシュフロー計算書」にあたると言えるでしょう。そのため、【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、この資産・収入・支出のトラッキングをコンサルティングの度に行い、その動きを注視しています。ここが、【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】のコンサルティングのベースになるのです。
収入や支出を入力することで、まず自分がどれくらいの月に支出しているか等が把握できます。自分の収支を把握できていない方が意外といらっしゃいます。まずは、ご自分の収入、支出を把握し、いくら貯金ができるのか等、ご自分の資産を確認することから資産運用は始まります。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】に入力することで、具体的な数字を可視化でき、分かりやすくなる為、それを把握するだけで、生活費を見直し、毎月の貯金額を増やすことができるようになる方もいらっしゃいます。
資産の把握は、投資のタイミングでの機動力をもたらす
まずは、資産の把握からコンサルティングは始まります。通常、資産運用では、資産が「どれだけ増えたか」が重要なポイントですが、マンション投資の場合には少し事情が異なります。
マンション投資の場合には、現役時代には「キャッシュフローを増やすこと」に重点を置き、セカンドライフには「支払った総額をキャッシュフローで回収し、さらに資産を増やすこと」を考える必要があるのです。
そのため資産を把握し、急な相場の変化に対応できる資金力があれば投資のタイミングを逃すことはありません。マンション投資においては、急な支出はほとんどありませんが、柔軟な対応ができればそれに越したことはないでしょう。
つまり、資産を増やし急なリスクに対応できる資金をプールできれば、残りのお金は投資に積極的に回せる資産ということになります。積極的に再投資を進めれば、収益が収益を生むため好循環をもたらし、資産運用をより良い方向へ導くことでしょう。マンション投資においては、キャッシュフローを増やすこと、収益性向上がそれにあたるのです。ぞのため、【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、キャッシュフローがどれだけ伸びたのかの推移を可視化しています。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】には、過去の家賃や修繕費の推移や、いついくら繰上げ返済をしたか、それによってキャッシュフローをいくら増やすことができたか等を記録できます。
順調にキャッシュフローが伸びていれば、コンサルティングの度に右肩上がりのグラフになります。このように資産を把握し、再投資を定期的に実施すれば収益は右肩上がりになっていくのです。
不動産投資は購入がゴールではありません。買ってからが本当のスタートとなります。定期的に再投資をしたりすることでより収益性を増し、不動産投資成功日数いていくことが出来ます。
収入と支出の差は、お金を増やす力
もう一つのポイントは、収入と支出の管理です。収入と支出の差が基本的には、貯金としてプールされます。和不動産では、これを「貯金力」と呼び、重要視しているポイントの1つです。
貯金を増やすことができれば、より多くのお金にお金を生ませることができます。そのため、「収入の把握」と「支出の管理」は、重要な管理項目です。特に支出は、気を配らなければ自然と増えていくこともありますので、注視しなければなりません。逆に支出をうまくコントロールできれば、リスクの高い資産運用に依存しなくても十分生活できるようになるのです。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、家計簿のように支出の記録を定期的に実施しています。それにより支出がコントロールしやすくなるのです。
支出をうまくコントロールできれば、給与所得が増えたり、マンション投資のキャッシュフローを増やすことによって貯金力は高くなっていきます。
貯金力が向上すれば、お金を貯めるスピードは上がるため、資産が増えるスピードも当然アップします。資産を増やすことができれば、再投資に回せる資金も増え、更なる貯金力の向上につながるのです。これを繰り返すことで、次第に貯金力は向上していきます。これを正のスパイラルと呼び、マンション投資で収益を生んでいる人は、このように貯金力が右肩上がりになるのです。
【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、資産、収入、支出を管理することで、マンション投資のキャッシュフローの増加と貯金力の向上を目的としています。和不動産のコンサルティング目的は、一時的な売買取引で得た収益である売却益（キャピタルゲイン）を追求するのではなく、安定した収入（インカムゲイン）を長期に渡り獲得する持続可能な成長です。
それを続けるには、モチベーションを維持し続けなければなりません。そのモチベーションの向上のため、2つの数値を可視化しオーナー様と一緒に推移をトラッキングいているのです。それを定期的に実施することで、よりよい資産運用状況がもたらされることでしょう。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】の機能の1つで、それが可能になるのです。
繰り上げ返済を有効活用しよう
不動産投資でキャッシュフローを良くするためには繰り上げ返済をすることが大切です。
ローンを繰り上げで返済することにより、利息を減らすことで結果的にキャッシュフローが良くなります。
繰り上げ返済で実際にどれほどの効果が出ているかは、ROIを求めることで分かります。
ROIとは投資した費用に対してどの程度利益が出ているのかを％としてみることが出来、数値が高ければ高いほど効果的な投資が出来ている証拠となります。
ROI＝利益金額÷投資金額×100で求めることが出来ます。
繰り上げ返済を計画的に行っていき、本来払うはずの利息分を無くし、キャッシュフローを良くしていく事が不動産投資成功のカギとなります。
繰り上げ返済を計画的に行う為にも、支出を見直して資金を貯めましょう。
【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】では、繰り上げ返済のシュミレーションを行うことが出来ます。
繰り上げ返済をすることにより、どれだけキャッシュフローがよくなるかをシュミレーションとしてみることが出来ます。【Ｎ－ＲＩＣＯＳ】の繰り上げ返済シュミレーションを参考に不動産投資成功により近づくことが出来ます。
和不動産のセミナー・無料個別相談のご案内
いかがだったでしょうか。
本記事では和不動産編集部による、資産運用の基礎知識について解説いたしました。
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