ワンルームマンションは築10年未満で買い替えるべき?

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ワンルームマンション投資をやっている個人オーナーさんは物件の築年数の重要性を理解していると思います。同じエリアの物件でも当然、築年数によって価値が変わってくるためです。
そのために物件の買い替えは必要不可欠です。ですが、物件の買い替えタイミングはいつなのでしょうか。
買い替えには多額の仲介取引手数料が費用としてかかるので、タイミングを見誤ると大損害を被ります。
ここでは築年数に焦点を当てて賃貸用の投資物件を買い替えるタイミングを解説していきたいと思います。

ワンルームマンションを売るタイミング

結論から言うとワンルームマンションを売るタイミングは2つあります。築10年未満と築20年未満です。

築10年未満の物件は、築浅で不動産投資を行う人から人気があります。人気があるというのは需要があるということでもあるので、このタイミングで売りに出せばエリアや物件に問題がなく、適切な値段であれば引く手あまたなはすです。

そして20年を超えると物件の価値が大きく下がります。20年も経つと設備が古く今のトレンドにマッチしていないので入居者が埋まらず、家賃を下げざるを得なくなるためです。また、所有者としても大幅修繕の必要性が迫られ、管理費・修繕費の値上がりや突然の請求などがあり得ます。

そのため、築20年未満で売ってしまうのがいいでしょう。逆に築20年未満で手放さないのであれば、それ以降の違いはあれど、例に出した2つほど大きく変わらないので、自分の都合のいいタイミングで販売しましょう。

購入から5年未満のワンルームマンションは手放さない

ただし、物件を購入してから5年未満の物件を手放すことはおすすめしません。理由は税金のためです。
5年未満で物件を手放すと、短期譲渡所得となり、売却価格に税金が40%近くかかります。一方で5年以上所有すると長期譲渡所得に該当し、20%程度に収められます。
税金が2倍も違うのですから、相場よりも大幅な価格で売却でき、長期譲渡所得が適用される時期まで待てないなどの特別な事情がない限りは5年経過するまで待ちましょう。

ちなみに所有年月は、購入時から売却した年の1月1日で計算します。例えば、2022年の4月に購入した場合、長期譲渡所得が適用されるのは2028年の1月1日からとなります。買い替えるために売却しようとする時は注意が必要です。

ワンルームマンションは築10年未満のものを選ぶ

ワンルームマンションを購入するなら、築10年未満のものがおすすめです。
新築物件は、新築時の入居者はプレミア価格で入居してくれるのですが、一度でも退去されると中古扱いになります。
そのため、一気に家賃が下落してしまうのが問題です。

次に築5年未満の物件ですが、こちらの期間の物件は上記で記載した短期譲渡所得に引っかかるため市場にほとんど流通していません。
逆に築20年を超えると物件価格が大幅に下がり、自分が売却するときの出口戦略が見えません。
また、築20年経過した物件は管理費・修繕費が大幅にかかり、大きくマイナスになる可能性も秘めています。

築10年未満の物件を購入し、10年保有してもまだ築20年未満なため、買い手には困りません。
これが築10年未満のワンルームマンションを買うべき理由です。

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