借り換えでイールドギャップ改善|ワンルームマンション投資

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不動産投資をしていると、必ず耳にする「イールドギャップ」。
記事や書籍、セミナーや投資家同士の会話などで単語が出るたびによくわからずに飛ばしていませんか?
今回は、イールドギャップについて、初心者でも借り換えを検討している人でもわかるようにこのページでは解説します。

イールドギャップとは

イールドギャップとは、英語で「Yield Gap」と書きます。ギャップ(Gap)は隙間や隔たりという意味ですが、イールド(Yield)は聞き覚えがないのではないでしょうか。
イールド(Yield)は収益、利回りという意味で、合わせると利益の隔たりといった意味になります。

不動産でよく使われるのは、「物件の利回り割合」から「ローンの金利借入金利率」を引いたものになります。
つまり、物件から得られる利益の割合になります。当然利益の計算をするわけですから、表面利回り(グロス利回り)ではなく、管理費・修繕費などの経費としてかかった費用を差し引いた実質利回り(ネット利回り)で計算することになるわけです。
物件をキャッシュで購入した場合、実質利回り=イールドギャップになりますが、多くの人は銀行などの金融機関から長期の融資を受けます。

例を出すと、実質利回り4%のワンルームマンションを金利2%のローンを組んで購入したとします。そうすると4%-2%で2%がイールドギャップになります。

これを見るとイールドギャップの改善方法は2種類あります。1つは実質利回りの改善、もう1つはローン金利の変更です。
実質利回りは、「年間の家賃収入」から「年間の必要経費」を引いたものを物件の購入価格で割ったものを出します。
なので、家賃収入をあげたり、経費を節約すればイールドギャップが上がるわけですが、なかなか難しいものです。そこでローンの借り換えを使うことで改善が可能です。

ですが、上記の計算式は正確ではありません。なぜならローンの借入金額や返済期間を考慮していないためです。
それではローンの借入金額や返済期間を考慮したイールドギャップはどうやって出すのでしょうか。次に借入金額や返済期間を考慮したイールドギャップを紹介します。

借入金額や返済期間を考慮したイールドギャップ

ローンの借入金額や返済期間を考慮する場合に大事になるのは、ローン定数(K)です。
ローン定数は「年間返済額」から「ローン残高」を割った数値になります。
ローン定数を使って導き出すイールドギャップは、「実質利回り」から「ローン定数」を引いたものです。
つまり、以下の公式になります
「実質利回り」-ローン定数(「年間返済額」÷「ローン残高」)

例えば実質利回り4.5%で2000万円の物件を金利 1.5%の25年と金利2.5%の35年で計算してみるとします。
1.5%の25年ローン場合、年間の返済金額が95万円なので
0.045-95万÷2000万=0.045-0.04725=-0.00225
となり-0.25%です。
2.5%の35年ローン場合、年間の返済金額が85万円なので、
0.045-85万÷2000万=0.045-0.0425=0.0025
となり0.25%です。

つまり、ローン定数を考慮した場合は2.5%の35年ローンの方に借り換えるほうが適切というわけです。
もちろん返済期間が同じ場合は金利が低いほうがローン定数は下がり、同じ金利でも返済期間が長いほうがローン定数が下がるわけです。

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いかがでしたでしょうか。イールドギャップはあくまで指標の1つですが、ローンの借り換えはワンルームマンションで成功するための方法の1つなので、判断材料の参考にしてみてください。

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