マンション投資でFIREを叶える方法とは

不動産投資で叶えるFIRE術

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近年、「FIRE」が話題になっていますが、新型コロナウイルス感染症によってその傾向が強まっています。生き方や仕事に対する考え方が大きく変わったことにより、1度しかない人生、フルタイムで働くというような生き方を早期にやめる判断をし、悠々自適に好きなように活動することを目標とする人が増えたからです。

このFIREを実現させるために、月々のキャッシュフローを増やすための様々な知識が必要になります。
そして、今までの労働収入分を賄わなくてはなりません。

総務省の家計調査報告によると、2020年の単身世帯の平均支出は年間約180万円です。
仕事をしていなくてもこの基準の支出分である生活費を上回るくらいの安定したお金が手に入る戦略があり、経済的に自立してこそFIREが成り立つのです。

そのためには、資産形成・資産運用でキャッシュフローを増やすことが必要不可欠になってきます。
その中でも有効的な手段として注目を集めているのは不動産投資で投資家になることです。

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それでは、なぜ不動産投資がFIREに向いていると言われているのでしょうか。
ここでは、その仕組みやメリットについて、和不動産の編集がこのコラムで解説していきます!

そもそも「FIRE」とは?

「Financial Independence,Retire Early」の略で海外で生まれた言葉です。日本語で「経済的自立により早期退職すること」を意味します。
似た言葉に「早期退職」、「アーリーリタイア」などがありますが、FIREの特徴としては「経済的に自立していること」が絶対条件となります。
次にFIREに向けた不動産投資のメリット一覧を紹介します。

FIREに向けた不動産投資のメリット

1)不動産投資ローンが使える

ずばり、他人資本、すなわち決算手段でローンを利用できることがFIRE達成のために不動産投資を選ぶ一番のメリットです。
投資商品を購入するためにローンが使えるのは、不動産投資だけです!銀行などを中心とした金融機関は不動産投資以外の投資信託や株式や証券などを購入する目的ではローン査定は通らず、融資をしてくれません。
ご自身の資金だけでは運用として動かせる額にも限度があり、毎月のキャッシュフローもそれと比例して少なくなります。

しかし、不動産投資ローンを活用することで運用額を大きくし、収益であるキャッシュフローが入ってくるスピードを高めることが出来るのです。
それによりFIREの達成を早めることが期待できます。
また、不動産投資で組む場合は、団体信用生命保険に加入も可能で、そちらに加入した場合、万が一のことがあっても、一般社団法人全国信用保証協会連合会が生命保険会社から受取る保険金をもとに、返済せずに物件を入手できます。

なお、不動産投資だけが融資が受けられる理由としては「事業性が強い」「毎月の計算書が黒字である、一定の売上げが見込める」「現物資産の不動産が担保にできる」などが考えられます。

2)レバレッジ効果が期待できる

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、限られた自己資金とローンの併用でより大きな家賃収入を生み出すことです。
例えば手元資金1,000万円、利回り6%で投資信託と不動産投資で運用していく場合をそれぞれ計算してみましょう。投
資信託では、手元資金1,000万円をそのまま運用するため、年間リターンは60万円です。

一方不動産投資では、仮に手元資金1,000万円、ローンによる借り入れ4,000万円の計5,000万円を運用した場合、年間リターンは投資信託の5倍の300万円といった金額を手に入れられることになります。

3)金融市場暴落の影響を受けにくい

株式や債券などの金融市場は、値動きが激しく専門家でさえ今後の流れが予想がしにくいという特性があります。
これらの変動が激しい投資商品は、FIREのような長期間にわたって安定してキャッシュフローを増やすようなタイプの資産運用には不向きです。
その上で人気のエリアの土地に建設された区分マンションを購入すると、お金が必要になったときも安定した売却価格のおかげで損をせずにすみます。

一方マンションなど住宅系の不動産投資は、金融市場や景気の影響を受けにくいため安定志向であり、FIRE向きといえます。
不動産投資が安定しているといわれる理由は、不景気になったとしても住居が必要なことは変わらず、需要が下がらない事にあります。
これはマンション投資が安定してキャッシュフローを獲得できるという意味でもあります。

4)運用に手間がかからない

マンション投資などの不動産投資は、運用(入居者や物件の管理など)をプロである管理会社にお任せしてしまえば、個人でやらなければいけない手間はほとんどありません。
そのため企業に勤め時間に追われるサラリーマンや、別の事業をしているような多忙な人でもムリなくFIRE達成を目指しやすいことがポイントです。

一方、株式投資に代表される金融商品の取引は、日々の市場動向に合わせながら売買することが必要になり、常日頃からの手間がかかります。
そのため、サラリーマンなどの労働世代には本業に悪影響が出てしまい、収入が減ってしまうリスクがあります。

区分マンションでもFIREは叶えられる?

FIREというと、イコールで一棟やアパートなど大きい規模での不動産が頭に浮かぶ方が多いと思います。
そのようなキャッシュフローは成功すれば莫大ですが、失敗すればキャッシュフローがマイナスになりかねません。
しかし、区分マンションの様な1件のキャッシュフローがあまり多くない不動産でも、運用の仕方次第でFIREは叶えることができます!

不動産投資でFIREしたい方へ ~まず取り組んで欲しいこと~

不動産投資ローンを利用しての物件購入を希望する方はまず第一に、金融機関の融資審査に通過することが必要です!
もちろん、各金融機関の定める一定のご年収の条件をクリアしていることも重要ですが、他に自分用の一戸建てのためにローンを組んでいたり、その残債が多かったり、過去のローン返済で遅延があったりすると審査に通らないこともあります。
その為、不動産ローンを組みたい方はローン残債を増やさないようにするのが賢明です。
ショッピングローンや、住宅ローン、マイカーローン等など様々なローンがある中で特に気を付けて頂きたいのは、住宅ローンやマイカーローンのような借入額の大きいものです。
またキャッシングをしている方は一発アウトになってしまうため、不動産投資を検討している方は手元に急に資金が必要になったからといって軽々しくキャッシングはしないようにしましょう。

まとめると、FIRE達成を最優先するのであれば、不動産投資ローンを組む前にまとまった額のローンはできるだけ避けましょう!

いかがでしたでしょうか?
今回はマンション投資でキャッシュフローを増やし、FIREを叶える道について解説いたしました。
「FIREしたいけど、財務面に不安がありどのような計画を立てればよいのか分からない」
「ご自身の融資条件や可能性を知りたい」
「投資用物件の見方を知りたい」
「キャッシュフローを増やすために改善したい」
「最新の情報を知りたい」
「空室のリスクを抑えたい」
「金利が高く返済額が高くて困る」
「管理費・修繕費がかさばって悩んでいる」
「利益から費用を支払った後の収支がマイナスで困っている」
「効率の良いキャッシュフローの上げ方を知りたい」など
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