資産管理会社を作って不動産投資をお得に運用しましょう!

不動産投資の節税対策として「資産管理会社」を設立する人が最近増えて来ています。法人税率の方が個人の所得税率よりかなり低いからです。ここでは、資産管理会社を設立するメリットや、その活用法についてまとめて・解説していきます。

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不動産投資の節税の仕組み

不動産投資において、個人が家賃収入を得る場合は、減価償却や借入金の利子、管理費や修繕積立金などの経費を所得にに対して所得税がかかります。この所得税は所得が高ければ高いほど税率が高くなる「累進課税方式」です。
課税所得が1800万円を超える会社員が不動産投資を行う場合、給与所得い不動産所得が上乗せとなり、その上に住民税や個人事業税の支払いとなると税負担が半分以上になることもありえます。

そこで、節税対策としてご自分自身で資産管理会社を設立する判断をする投資家が増えて来ているのです。
「会社設立なんて自社株を持つビジネスオーナーや土地を持つ資産家などの富裕層じゃないんだから」と思っている人も一読して準備しても損はありません。

あくまで資産管理会社は事業をする企業や上場を目指す経営者になるわけではなく、最大の目的は税金の対策として作成するわけです。
そたのためには定款・本店所在地、決算月(事業年度)などが書かれた登記申請書類・法務局に登録する印鑑・社名など複数種類のものを提出する手続きのために用意する必要があります。
その上で税務署への申請などの流れがあるので、自分で分からない範囲であるのなら税理士・会計士にまかせてもいいでしょう。
税理士には一定の金額を支払う必要ですが、わずらわしい内容の手続きや手順を委ねられるので利用しないのは時間を損失しているようなものです。
ちなみに自分で申告する場合は資本金にもより変動しますが、現金で20万円程度で可能です。
会社設立コスト・年間のコストが節税効果を上回れば使わない手はありません。
税制度上の優遇を受けられるのが不動産投資の特権なのですから。自分本人に有利になるルールを把握することが大事です。
ちなみに取締役1人から会社設立が可能です。

資産管理会社の形態は主に3つあります。

【資産管理会社の3つの方式】

①直接保有型

投資不動産を移転させ、資産管理会社が取得・保有する方式です。
賃料や売却益は全て資産管理会社の収入となり、出資者は役員報酬として給与を受け取ることが出来ます。

②管理委託型

投資不動産の管理業務を試算管理会社に委託する方式です。
管理委託手数料として家賃収入の5%前後を資産管理会社に支払い、不動産の名義と賃料は個人に入ってくるという仕組みです。

③転貸(サブリース)型

個人が保有する投資不動産を資産管理会社に貸し付けて、保証賃料を個人が受け取る方式です。入居者の賃料は一度、資産管理会社に入りその一部が保証賃料として個人に支払われる形となります。

どれを選べばよいの?

正直なところ、上記のどれが適しているかどうかは、オーナー様の目的や収入、現在の資産状況などによって異なりますが、一般的な会社員が将来の年金不安に備えるために設立するのであれば、①直接保有型が望ましいとされています。

年金代わりに資産管理会社から給与を受け取るメリットとは?

年金不安に備えるのであれば、給与のある現役時代は個人は給与をもらわずに資産管理会社に内部保留として貯めておき、定年退職後に資産管理会社から給与を受け取ることがお勧めです。
家族に給与を支払うこうとで、所得を分散することも可能です。

サラリーマン時代に資産管理会社から給与を受け取ると税金が増えてしまいますが、
定年退職後はこれまでの給与が少なくなる為、資産管理会社から給与を受け取っても所得税率は低く抑えられるはずです。

上記の他にも下記のようなメリットも生まれます。

・家族を役員や従業員にして、給与や役員報酬や配当を支払い所得を分散・分割できる
また、それぞれに給与所得控除があるので課税される所得を減額できる
・会社の運営費用を経費として使える
・贈与税でも優遇され、生前贈与がしやすい
・相続人への財産の承継もしやすく相続税対策になる
・繰越控除期間が最長10年になる
・保険の見直しによる家計改善
⇒法人が生命保険の契約者となり、被保険者(法人の役員、従業員)を加入させることにより、
保険料の半分を経費計上することが出来る
・抵当権のついていない不動産をご所有の場合、それを資産に金融機関から借り入れがしやすくなる

「法人の場合、実績がなくては融資が受けづらいのでは?」とお考えの方へ

名義は法人でも融資審査の対象は個人になるため、給与の高い人、自己資金が豊富な人は財産を維持するために最初から資産管理会社の設立を視野に入れる事もお勧めです。

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