自分のお金を使わずに投資する⁉他にはないメリット~投資~

不動産投資が他の投資と違うわけとは?

不動産投資は現金で一括購入して始める事ももちろん可能ですが、本日は自分のお金をいかに使わずに投資ができるかにフォーカスして解説していきます。投資用物件の購入時に考えられる現金以外の選択肢は主に2つあります。1つは銀行で不動産投資ローンを組み、他人資本で始めるケースです。さらに、もう1つは既に投資用物件をお持ちのお客様が物件を売却し、その売却益を使って物件を買い替える「買い替え」です。

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他人資本とは金融機関から融資を受けること

不動産投資では、金融機関からの融資という「他人資本」を活用し、レバレッジによる効果的な投資を行うことができます。

例えば、区分所有マンションを購入する場合を仮定してみましょう。大多数の方はキャッシュで一括購入するのではなく、銀行から資金を借入れて購入します。自宅の場合は住宅ローン、投資用マンションなら不動産投資ローンを組みます。

不動産は現物資産であるため、それ自体を担保として融資を受けられます。特に投資物件は、将来的にどのくらい家賃収入を得られるかという「収益還元法」の視点で担保評価が行われます。

全額自己資金と他人資本活用の比較

もちろん、多額の現金・預貯金を保有している方であれば、融資を受けずに投資用マンションを購入することも可能です。しかし、仮に投資可能な現金が2,500万円、投資用マンションを1部屋2,500万円で購入可能だった場合、下記のどちらが資産規模を拡大できるでしょうか。

(A)全額自己資金で1部屋購入する
→資産規模は2,500万円

(B)1部屋あたりの自己資金を500万円として、5部屋購入する
→資産規模は1億2,500万円

上記の通り(B)のほうが資産規模を拡大できることがわかります。融資が受けられれば、自己資金だけで購入するより何倍も大きな資産を築けるということです。これが、不動産投資で「レバレッジが効いている」状態です。

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レバレッジによる「自己資金の温存」

また、他人資本の活用はレバレッジだけでなく「自己資金の温存」という意味でも効果を発揮します。まとまった現金・預貯金を手元に置いておけば、ライフイベントに備えることができますし、怪我や病気、天災などで突発的な支出があっても柔軟に対応できます。

不動産投資でキャッシュフローが悪化するのは次のようなケースです。一棟不動産投資を行っていて、屋根や外壁の雨漏りといった突発的な修繕が必要になったが修繕できる現金を保有しておらず、ローンも借りられない状況に陥ります。そして入居者がつかなくなり、家賃収入が途絶え、ローンの返済が自己資金での返済となりキャッシュフローが悪化する、というものです(ちなみに、区分マンションに投資している方は、計画的に修繕積立金を支払っているため、上記のようなケースは起こりにくいと言えます)。

自己資金を多く投入すれば、1ヶ月あたりのローン返済額は少なくなりますが、全く自己資金がない状態では賃貸経営のリスクが高まります。突発的な修繕費用の発生リスクなどに対応できるよう、ある程度の自己資金を準備しておくことが大切です。そして結果的に使わなかった自己資金があれば、後から繰上げ返済をして、毎月の収支を改善したり、返済額を減らしたりすることができます。

また、自己資金をそれほど多く蓄えなくても安心して運用できるよう、万が一修繕が必要となった場合の費用サポートや、空室リスクをカバーする仕組みを管理会社が提供していれば安心です。利用を検討してみるもの良いでしょう。

サラリーマンなど、働きながら自分・家族の生活を維持し、その上で老後に向けて投資をしておきましょうというのは言葉では簡単に言いえますが、そんなに甘い事ではありません。
特にご年齢が若ければ若いほど、これから必要になるであろうお金は手元に残したうえで投資をされたいと思っているはずです。

そんなサラリーマンの大きな味方となるのが、『不動産投資』なのです。

不動産投資は「家賃」という原資がある

融資というレバレッジを効かせることで、個人の自己資金だけでは到底かなわない規模の投資も、家計に負担をかけずに無理なく実現できます。

もちろん、金融機関から融資を受けた場合は、利子をつけて借入れた資金を返さなくてはなりません。しかし、不動産投資の場合は、入居者から受け取る家賃収入があり、これを返済の原資にあてることができます。言い換えれば、融資という「他人資本」で投資を始め、家賃という「他人が働いたお金」で返済が行われるということです。

FXや株式などに投資する個人が、銀行から融資を受けられる可能性はまずありません。自分の懐から出す元手を最小限にして、融資や家賃など「他人のお金」で投資ができるのは不動産投資の大きな特徴・強みだといえます。

「借金=悪」ではありません!

日本では子どもの頃から「借金は悪」と教えられて育った人が多いので、金融機関から融資を受ける(=借金する)ことを極端に避ける人もいます。ただ、事業をする上で、金融機関から融資を受けることはごくありふれた資金調達方法ですし、一般的に多くの人は自宅を購入する際に住宅ローンを組んでいるのではないでしょうか。

不動産投資の場合、借入れしたとしても、安定的に家賃収入を得られる仕組みが構築でき、計画通りに返済を進めることができていれば問題ありません。確かに、遊興費、クレジットカードのリボルビング払いなど、利益を生まない「消費」のための借金は悪かもしれません。

ですが「投資」のための融資、あるいはビジネスや事業運営のための資金調達であれば、調達コストを上回る将来的なリターンが期待できる限り「良い借金」なのです。

2018年に相次いで発覚した不動産投資における不正融資の問題を受け、融資可否を厳格に判断する金融機関が増えています。一方、日本は新型コロナウイルスの影響下においても今後も超低金利時代が続く見通しです特に会社員や公務員など「サラリーマン」と呼ばれる安定的な職業の方は、金融機関からの信用力が高く、融資を受けやすい状況が継続しています。

不動産投資の最大のメリットともいえる「他人資本の活用」によって、資産を効率よく拡大するチャンスです。信用力の高いサラリーマン投資家に有利な状況をうまく活用して、不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

売却益で物件を入れ替える

ご所有物件の築年が古くなってきたり、減価償却が切れてしまったりで節税効果としての役割が薄くなってしまった物件は買い替える事を視野に入れてみてください。ご所有から5年経つと譲渡税が半額になる「長期譲渡」に入ります。弊社のオーナー様も物件の築年数を若くするため、節税効果を取り戻すためにこの長期譲渡のタイミングで物件をご売却され、その売却益を使って新しい物件をご購入される方も多く、実際にお手伝いをさせて頂いております。物件やタイミングによっては、キャピタルゲインを狙うこともでき、その収益を物件購入時の一部資金として使用するので自己資金としての負担が軽くなるのです。

いかがでしたでしょうか?今回は不動産投資だから叶えられるメリットについてご説明をさせて頂きました。このように不動産投資は一見難しいように思われがちですが、自己資金が少なくてもご自身の与信を使ったり、売却益を使ったりと実はサラリーマンの方でも始めやすい投資の1つなのです。始め方ひとつにしても様々な方法がございますので、お悩みの方はぜひ一度ご相談頂けますと幸いです!

和不動産では、お客様の投資を始めたい目的や目標額を1つずつ丁寧にお伺いし、お客様に合ったプランニングをさせていただきます。「他人資本で投資が出来る」のは”不動産投資だけ”です!
「不動産投資を始めたいけど銀行の融資条件がわからない」
「興味はあるけどローンを組むのが怖い」
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「そもそもどのような資産運用をするかで迷っている」など、
上記の様にお考えの方はぜひ一度、弊社の無料個別相談をご利用ください!
(初回で無理に物件をご提案するようなことは致しませんのでご安心くださいませ。)

弊社独自開発の不動産投資コンサルティングシステム「N-RICOS」では不動産投資で成功されているオーナー様の運用の実績をお見せすることができます。ご不安に思われている方にはマンション投資で実際に成功されているお客様の運用例を見ていただく事が始めるうえでの1番の安心材料だと思います。無料個別相談にご予約を頂ければこちらのN-RICOSもご体験できますので、気になった方はぜひ下記からお申込みくださいませ!

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