ワンルームマンション投資は儲からない?やめとけ?その真相とは!

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ワンルームマンション投資で一通り情報収集をしていると「やめとけ」という投資家の意見がよく確認されます。
今回の記事ではそれは一体何故なのかを様々な視点から調査して解説していきます。

★本記事の目次★

①ワンルーム投資は儲からないのか?
②ワンルーム投資は節税にならないのか?
③ワンルーム投資は保険にならないのか?
④ワンルーム投資をやめとけは正しいのか?

 

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①ワンルームマンション投資は儲からないのか?

 

インターネット等で調べてみると圧倒的に良く見るのがこれですよね。
「ワンルーム投資は儲かる状況にない、だからやめとけ。」
実際のところワンルームマンション投資が儲からないというのは事実でもあります。
そういう原因もあり、儲からないと言われています。
それでは、儲からないからやめとけは正しいのでしょうか?

ここでいう儲かるというのが相対的なものでありどれ位の利益が出れば儲かるというのかは議論がありそうですが、ワンルームマンション投資をスタートしただけで短期でお金が湯水の如く湧いてくる事もなければ、何倍にも利益が膨らむ様な事もありません。
不動産投資における収益性を利回りと呼びます。
これは年間の賃料収入を物件価格で割った数字の事を指すのですが、収益物件同士の収益性を比べる際に用いられます。
東京のワンルームマンションを対象とすると中古物件でも表面利回り4.5%前後で取引されており、土地そのものの運用や一棟アパートや戸建て物件と比較すれば利回りが低いのは事実です。
不動産投資も投資ですから、想定利回りが高いという事は利益が出るという事になります。
そう考えるとアパートや戸建ての投資の方が利回りが高いのですから、儲かるという観点でいうと魅力的に思えます。
これがやめとけと主張する人の根拠です。

しかし、それは同時にリスクが高い事を意味します。
リスクとリターンは鏡合わせになっています。
儲かるという事には保証されないリスクが伴います。
ワンルーム投資は儲からないと言われていますが、それは地方都市のアパートなどの利回りの高い投資に比べればリスクが低いとも言えるのです。

ワンルーム投資を儲けようという戦略で行うのは間違いかも知れません。
なぜなら、ワンルーム投資は低いリスクで手堅い財産形成を目指していく方に向いているからです。
不動産投資市場には複数の種類の物件があります。
一棟アパートや新築マンション、中古マンションや戸建てなどです。
それぞれのケースでどれが良いとか、悪いという話ではなく、リスクリターンが異なるのです。

物件種別ごとに特徴が異なりますので、自分の目的に合った物件を計画的に選択する事が大切です。
ワンルームマンションは1部屋を借りるだけなので、一棟物件と違い大幅な修繕費用がかかるといったことはありません。

一棟物件とマンションエリアはそもそも物件の周辺環境も違うことから、異なる賃貸需要を持つため競合となる他物件の有無も変わります。

ワンルーム投資は儲からないのではなく、独自の対応方法があります。
ただ買って放っておいても利益が出難い資産です。
購入後にしっかりと運用をすれば、安定した収入を得ることが出来るのです。
もし売却を考えたとしても、適切なタイミングで売却ができればワンルームマンションでも利益を出していく事は出来ます。

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②ワンルームマンション投資は節税にならないのか?

 

不動産投資で節税を謳う話はよく聞かれます。
これは不動産投資を始めると賃料収入が発生するため確定申告を行うようになるのですが、その際に不動産投資側で支出が収入を上回って赤字となると給与収入と相殺して所得を減らす事が出来るためです。

ワンルームマンションに限らず、不動産であれば売買を行うことで経費の計上ができます。
不動産投資では建物を減価償却して経費にする事ができ、他の手数料などを合わせた経費の総額が賃料収入を上回る計算になる事があります。
賃貸経営の赤字と給与とを相殺する事を損益通算と呼びます。
この損益通算が節税になるという根拠なのですが、マンションは法定耐用年数が長く、減価償却の期間もそれに伴って長期間となります。

新築のワンルームマンション等は建物の償却期間が長く、大きなマイナスにはならないでしょう。
設備を別途計上する事でマイナスを作れますが、法定耐用年数が15年となっているため、長い間節税ができるということにはならないのです。
また、損益通算で経費を計上する際に雑費を大きく計上して支出を増やす方がいますが、これはいけないことです。
新築にせよ中古にせよ、ワンルームマンションが節税になるかといわれればなるにはなります。
しかし、それは何十万もの所得税が還付されるような事が毎年のように起こるという事ではないのです。
節税目的にワンルームマンションを買うのはお勧め出来ません。
節税は不動産投資の目的としては不適切です。
なのでこの点ではやめとけ派の人の意見は正しいのです。

一部相続税の対策として不動産が活用されますが、多くの場合所得税の節税の事をさしているのでしょう。
正しく言えば節税にならない訳ではないが、期待している程ではないし期待してやるものでもないと言えます。

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③ワンルームマンション投資は保険にならないのか?

 

これも見かけるものです。
不動産をローンで購入する際には団体信用生命保険に加入する訳ですが、もしもローンを支払っている途中で物件を買った人が死んでしまってもこの保険金によりローンの残債は返済されます。
なので、買った不動産は相続財産となり家族などの相続人に財産として引き継がれるのです。
これがまず死亡保険として機能します。

さらに、完済されたマンションからは賃料が入るようになりますが、これが年金代わりになると言われています。
このように不動産投資は団体信用生命保険や賃料収入を用いて保険の代わりが効くというように言われています。
この事自体は事実です。

では、何故保険にならないです等と言われているのでしょうか。
それは先ず保険効果に対するコストが挙げられます。
新築ワンルーム投資で保険効果を考えた場合、月間の収支の持ち出し部分が保険料に置き換えられます。
勿論収支の持ち出しは保険料ではありませんが、「保険に入っているようなものです」と言われたとしたらそう考える事になります。
その持ち出しがいくらになるのかは物件等によるかと思いますが、その金額に見合うだけの保険になっているのだろうか?と考える事が大切です。

不動産のローンはローンの支払いが進む事で残債が減っていきます。
これはつまり保険効果で見れば年々効果が下がっていく事を意味します。
3000万円のマンションを購入してその年に万が一亡くなれば3000万円の保険金となりますが、残債残り100万円の時になくなれば100万円の保険金となってしまうのです。
このようなタイプの保険を逓減定期保険と呼びます。

団体信用生命保険は逓減定期保険とよく似ている訳です。
逓減定期保険と聞くとあまり馴染みがないかも知れませんが、収入保障保険と聞くと如何でしょうか?
収入保障保険も逓減定期です。
毎月保険料を支払う代わりに更新手続きがなく、60歳等の決められた期間の間毎月定額が支払われる保険です。
この保険も30歳で亡くなれば30年間保険金が支払われますが、59歳でなくなると1年しか払われない訳です。
このように保険効果が年々低下していくタイプの保険となりますので良く理解しておく事が大切です。

収入保障保険の売りはその保険料の安さにあります。
目安として月々数千円で保障をかける事が出来ますので、最低限の保険に加入したい人にとっては便利な保険です。
しかし、それだけで不足が無いかと言われれば難しいです。
いよいよ年を取って本当に死亡のリスクが高まった時には保険効果が無くなってしまうという商品なのです。
毎月何万円も持ち出していて、それを保険料だと納得するには保険効果が低すぎると言えます。
ですので、保険の代わりになるというのは嘘ではないのですが、完全に取って代われると考えるのは不適当と言えるでしょう。

年金についても代わりとなると考えるよりも収入源になると考えた方が適切です。
年金保険や年金制度は定額のお金が入金されるのに対して不動産は賃料が変わるかもしれませんし、突発的に修繕費が請求される可能性もありますし、入居状態によっては入ってこないリスクもあります。
「保険代わりになる」とは保険効果を兼ね備えるという意味であり、保険が要らなくなると言えるほど過大に期待出来るものではないのです。
なので、やめとけ派の意見は間違いではありません。

 

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④ワンルームマンション投資をやめとけは正しいのか?

 

今まで様々なやめとけ派の意見を見てきました。
やめとけ派の意見は正しい部分もありますが、すべて正しいわけではないでしょう。

ワンルーム投資はリスクの低さや管理の手間などから、主に本業が忙しい会社員やサラリーマンの方などに人気があります。
しかしワンルーム投資を検討している人がこれまで書いてきたように節税や保険代わり、儲ける事を期待しているのでしたらそれは難しいと言えるでしょう。
では、ワンルーム投資はやらない方が良いのでしょうか?

ワンルーム投資はやり方によっては安定した財産形成に繋がる事も事実です。
楽して儲けるとか税金を払いたくないとかいった動機ではなく、入念に準備をしてコツコツとした財産形成に興味がある人にとってはワンルーム投資は最適です。
また、近年は晩婚化も進み、少子高齢化によって人口が減っているにもかかわらず単身世帯の数は増えてきています。
このような背景も有利に働き、都心のようなアクセスのよい立地のワンルームマンションの需要は今後も増えていくと思われます。

言い方を変えてみましょう。
もし不動産投資で儲けたいならアパート経営の方が儲かるでしょう。
なので、ワンルーム投資をやめとけというのは当てはまります。
しかし、それは上手くいけばという条件が付きます。

アパート経営はフルローンを組めることは基本的になく、ある程度の現金が手元に必要となります。
そして銀行からの融資を調達でき、安くて高利回りのアパートを購入出来て、満室で運営できれば高い利益を期待出来ます。
これが上手くいくという事です。

その為には家賃下落が起きにくく上手くいく地域で賃貸経営することや、満室運営していくための知識や経験が必要となります。
誰でもただ買えば儲かるというものではありません。
それがリスクです。

リスクが低いという事は利益も低い傾向があるという事です。
大きな失敗はしたくないけど、与信活用はしたい、そう考えるサラリーマン大家さんにとっては、人口が多く入居需要が高い都心エリアの駅から徒歩数分の場所に物件があり、初期費用も少額ですむワンルーム投資は、最適な選択肢の一つです。
さらにワンルーム投資は変動要素が少ない上に年収の底上げをしてくれるというメリットもあります。

入居者から得た家賃収入で金融機関から借りた低い金利の借入れ金を繰上返済し、空室にならないように修繕管理費に気を遣い、コツコツ資金を増やしていくことで事業を拡大していける可能性があります。
そのため初心者も参入していきやすい投資方法です。
もちろんさまざまな事例に自身で対処する必要があるという注意点もありますし、契約も取る必要があります。

ワンルームマンション投資をやめとけと言われる理由について、ご参考頂けましたでしょうか?
ワンルームマンション投資は不動産投資初心者を中心に人気な投資先となっております。

やめとけと言われる理由は、知識が足りないと失敗してしまう場合が多いからです。
自己責任、自己判断のうえ不動産投資をやっているものですから、ワンルームマンション投資は最新の人気であるエリアを把握し、住宅家賃相場による影響を把握する必要があります。

さらに借主の立場になり、物件の立地など選び方の基準を決めることである程度の基礎を固めましょう。

また個人だけでは限界があるので、パートナー企業となる管理業務を行ってくれる業者をきちんと審査する必要があります。
無料のコンサルティングを利用しつつも必要な場所に費用をかけ、満足いく価値ある内容を選びましょう。
まとめると、低い収益性を繰り上げ返済や再投資で補って運用していく事でワンルームマンション投資でも利益を上げる仕組みを作っていく事が出来るのです。

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