「ワンルームマンション投資 儲からない」みたいに検索すると沢山のページが出てきます。
何故ワンルームマンション投資は儲からないと言われているのでしょうか？
このコラムではワンルームマンション投資が何故儲からないと言われているのかをまとめて解説します。
ワンルームマンション投資とは、投資用マンションの一室を購入し、家賃収入を得る不動産投資です。
不動産投資は老後の資金作りや生保険目的などで運用される方が多いです。
中でもワンルームのマンション投資は初期費用が少なく、投資金額の総額も抑えられる初心者向けの投資です。しかし、誰でも投資を成功させられるわけではなく、想定との落差から「儲からない」と結論づける投資経験者もいます。
インターネットで調べると、「ワンルームのマンション投資に失敗してしまった」「マンション投資はやめておこう」といった体験談や解説が複数見られます。せっかく不動産投資に興味をもったものの、躊躇してしまう方もいらっしゃるでしょう。
しかし、ワンルームのマンション投資は投資初心者の方にオススメであり、適切な情報を得てしっかりと物件選びを行えば、いくらか失敗を避けることができます。
この記事では「ワンルームのマンション投資が儲からない」と言われる理由を見ていくとともに、ワンルーム投資のメリットと、成功のためのポイントを徹底的に解説します。
ワンルーム投資が儲からないと言われる理由
書店に並ぶ不動産投資のノウハウ本やネットの情報を見ると、「ワンルーム投資にはデメリットがある」と書かれていることも少なくありません。そのような記載をご覧になって「ワンルームはやめた方がいいのだろうか」と心配される方も多いようです。
しかし、詳細を見てみると、極端な意見であったり、著者の不動産に誘導するポジショントークであることがあります。そうした意見に一喜一憂しないためにも、自身の核となる考えを持つことが大事と言えるでしょう。
では一体、「ワンルーム投資は儲からない」という意見はどのような根拠に基づいているのでしょうか？そのように言われるポイントについて、詳しく見ていきましょう。
利回りが低く、投資リターンが少ない
ワンルーム投資に批判的な主張の１つめは、アパートや戸建投資と比べて利回りが低く、得られる投資リターンが少ないのではないかというものです。
不動産投資はワンルームだけではなく、一棟アパートや戸建て経営など様々な種類があります。
確かに、利回りの相場を見てみると、都心のワンルーム投資の利回りが４～５％となっている一方で、地方郊外の一棟アパートや戸建投資では、利回りが２０％近く出ている物件もあります。アパートや戸建投資の利回りを基準として、その方が「儲けという観点では良い」と思われるのも、仕方がないのかもしれません。
しかしこの状況だけを見て「ワンルーム投資は儲からない」と決めつけるのは早計です。
一棟物件のほうが利回りが高いのは事実ですが、その分変動要素が多くリスクがあると考えなければいけません。
都心のワンルームマンションの場合には、駅から徒歩圏内で設備も最新のものが多く人口も多いことから入居者の需要が多く、例え空室になったとしても比較的短期間で入居付けすることが可能です。
一方で、利回りが高い地方郊外のアパートや戸建の場合、一度空室が出てしまうと、次の入居者が決まるのに多大な時間と労力がかかったり賃料の下落率が大きかったりします。
アパートの問題点は、表面利回りと実質利回りとに大きな差が生じるという点です。一見すると利回りが高いように見えても、実際に運用を始めてみると、想定外の修繕費や広告費が掛かってしまい、最終的な手残りがほとんど残らない、というケースもあります。
なぜこのような問題が生じるのでしょうか。答えはとてもシンプルで、ワンルームマンションの場合には管理会社や管理組合が存在しているのに対し、アパートや戸建などの住宅の場合には自己責任で管理する必要があるからです。
購入時から管理費や修繕積立金が徴収されるワンルーム投資の場合、１０年～２０年後までの収支計画が管理会社によって作成されているため、必要となるランニングコストは予測可能です。
一方でアパートや戸建投資の場合には、何らかの不備や故障が出てから初めて、それらのコストを見積り、都度対応する必要が出てきます。「ワンルーム投資は修繕積立金が高いから嫌だ」という考え方の人もいらっしゃいますが、アパートや戸建の方が、一度の出費は大きくなる傾向にあります。
一見利回りが低いように見えるワンルーム投資ですが、アパートや戸建投資と比べて収支予測が立てやすく、初心者の方でも安定的に運用できるメリットがあります。
では、どうしてワンルームマンション投資は儲からないと言われてしまうのでしょうか。
それはキャッシュフローで不動産投資を考えているからです。
不動産投資は借入のローン返済を賃料収入で賄うようにできています。
ワンルームマンション投資では月間の収支がわずかしか出ない事が多く、それに対してアパート運営では数万円のキャッシュフローが出る事も珍しくありません。
このお金の多寡だけをみればアパート経営の方が儲かるように見えるのです。
しかし、不動産投資ではキャッシュフローが収益の正体ではなく、物件の資産価値と負債を比べて始めて利益が分かります。
キャッシュフローが数万円でていても物件の価値が下がってしまっては利益が出ているとは限らないのです。
マンション投資の特徴
「ワンルーム投資は儲からない」という主張について見ていきました。そして、確かに気を付けなければいけないポイントはあるものの、劣っているということはなく、アパートや戸建に比べて、安定的に収益を上げられることをお伝えしました。
ではワンルームのメリットについて見ていきましょう。
ワンルームから不動産投資を始める場合、「価格が安い」「好立地」「入居者が見つかりやすい」「流動性が高い」「管理の手間が少ない」「節税対策になる」というメリットがあります。
・価格が安い
ワンルームマンションの不動産投資は比較的、価格が安いです。都心のワンルームマンションでも２５００万円程度で売買されています。
ファミリーマンションや一棟を買うとなると、頭金を数百万円用意し、銀行で数千万円の長期ローンを組んで取り組んでいく必要があるため、金融機関からの融資調達が難しく資金力や経験も必要になります。このような投資と比較すると、ワンルームマンションの投資は低価格で始められます。
また投資用ローンの金利も１％台後半から利用できます。一棟アパートなどは３％台するものも珍しくないなか、ワンルームは低金利で融資の優遇を受けることが可能になっています。
・好立地
不動産投資において立地は非常に重要です。マンションを借りる人が重視するのは、どの路線・駅が近くにあるか、最寄り駅から自宅マンションへの通勤通学の利便性です。そのためマンション建築にあたっては、これらのニーズを満たすため「駅から近い」というのは必須条件であり、マンションは好立地が多いのです。
・入居者が見つかりやすい
ワンルームマンションは、通勤時の利便性の理由からの利用する人、オフィス代わりとして使用する人、住居として使用する人といった様々なニーズがあります。
また、マンション自体が駅付近など利便性の高い所に既に建築されているため入居者のニーズを満たしています。
入居対象者が多くニーズが高いことから、ワンルームマンションは入居者が見つかりやすいと言えます。
・流動性が高い
ワンルームマンションは他の不動産と比較すると、資産としての流動性が高いです。つまり、売却して現金化しやすいということです。
一般的に、不動産は株式などの投資債権に比べると流動性が低いです。一棟マンションや一軒家などは取引価格が高額になるため、買い手は投資家に限られ、すぐに買い手が見つからないことが多いです。
しかし、ワンルームマンションであれば、不動産投資の中でも比較的少額であること、立地条件が良いことから入居者が見つかりやすいため、不動産投資物件として購入したいと考える人がたくさんいます。
・管理の手間が少ない
ワンルームマンションは管理の手間が少ないです。そのため平日仕事をしているサラリーマンでも問題なく投資を行うことができます。
手間が少ない理由は、区分マンション一部屋のみの所有のため、マンション一棟所有などと比較すると管理対象自体が小さいこと、またその管理は不動産管理会社に代行して貰うのが一般的であることなどによります。
・節税対策になる
ワンルームに限った話ではありませんが、不動産投資は全般的に節税対策になります。なぜかというと、実際には支出が生じない税務上の経費である「減価償却費」を確定申告することによって給与所得を下げ、所得税・住民税などの税金の支払い額を抑えられるからです。
特にワンルームは相続税対策において他の不動産と比較して有利に働きます。
ワンルームは土地の持ち分が少ないため、土地の相続税評価額が下がり相続税対策には断然有利になるのです。
ワンルームのマンションは表面上の利回りが低いため、アパートや戸建投資と比べて、短期目線では収益性が低くなります。
しかし、ローン完済後まで視野に入れることで、ワンルームのマンション投資は堅実に収益の上がる仕組みであることがご理解いただけると思います。ローン完済後は家賃収入から諸経費を引いた差額がそのまま純利益となります。
ワンルームのマンション投資を行ってから、数十年単位でキャッシュフローを把握しておくようにしましょう。どの時点で損益分岐点を超え、どのタイミングでローン完済が出来るかを確認することで、前もって収益の推移を理解することができるようになります。利回りや売却のしやすさから短期的な収益を追うのではなく、長期的な視点に立つことで、ワンルームのマンションは堅実な投資対象となるのです。
ワンルームのマンション投資で失敗するケースとして、物件選びを間違ってしまうことが挙げられます。例えば、物件価格の安さから立地の悪いマンションを選んでしまうパターンです。安い物件はローンの審査も降りやすく、長期的な返済プランを組まずに済むため、短期的な目線では魅力的に映りますが、空室リスクという落とし穴もあります。
初心者の方には、投資対象となる物件の価格がお手頃かどうか以上に、入居者が入りやすい物件かどうかを重視することをオススメします。もちろん「立地や条件が魅力的であれば割高でも飛びつくべき」というわけではありません。地域の物件相場をチェックしながら、人気物件の特徴を押さえておきましょう。
検討する物件のエリアは東京都２３区の駅近物件に絞り、不動産経営において人口が減少しない地域を参考にしてターゲットを決めていくのが良いでしょう。
東京２３区は日本で最も人口が増え続けている地域です。これは主に他地域からの引っ越しが要因という東京都の統計データがあります。
日本全体の人口が減り、地方での空き家問題が顕著になる中でも、東京都はこの先も緩やかに人口が上昇し続けると予測されています。また、東京都の調査結果では、若年層、単身世帯が増え続けている地域でもあります。
以上のことから、新築・中古問わず東京都２３区内の駅近物件で、若年層、単身世帯をターゲットとしたワンルームマンションを選ぶことは、空室リスクを最大限に抑えることにつながります。
ここまで「ワンルームのマンション投資は儲からない」と言われる理由と、ワンルームのマンション投資で利益を出すポイントを見てきました。不動産に限らず、投資というものは失敗談やリスクが取り沙汰されやすく、初心者の方は情報に戸惑い二の足を踏んでしまうことが多くあると思います。
客観的でしっかりとした情報収集と、リスク・リターンを加味した投資対象選びが重要です。ワンルームのマンション投資は、１棟マンションや戸建てよりも費用が少なく、株や仮想通貨よりも短期的な値動きの幅が少ないため、リスクの少ない堅実な投資と言えます。綿密なキャッシュフロー計画と適切な物件選びを行えば、「想定よりも儲からなかった」という失敗を未然に防げる可能性が高まります。
とはいえ、初心者の方は収支の計算や物件選びに手間取る人が大半だと思います。自分では適切な物件を探す充分な時間が持てない方もいるのではないでしょうか。
そういった方は是非プロの力を借りてベストな方法を選択していただければと思います。
ワンルームマンション投資は「やり方」が重要
ワンルームマンション投資で儲からないと言っている人の多くが買っただけでほったらかしている人に多いと言えます。
不動産投資は買う事だけが重要なのではなくその後の運用のやり方によって結果が変わってきます。
リスクが低いためリターンも大きくありませんが、コツコツと収益を上げていく事で長い時間をかけて資産を作っていく事が出来ます。
繰り上げ返済を行うとキャッシュフローが良くなっていきます。
折角借りたお金を何故返すのかと思う方もいるかも知れませんが、繰り上げ返済の度にキャッシュフローが良くなり収入が伸びていきます。
その利益を再び再投資する事でさらに複利で利益を上げていく事が出来るのです。
下記リンクで詳しく解説していますので、是非ご一読下さい。
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