ワンルームマンションを売却時期っていつがいい?

ワンルームマンションを売却したいと思ったら読むコラム

■ワンルームマンションを売りたいと思ったら?

ワンルームマンション投資を始めて物件が増えてくると、以前に購入した物件が古く買い換えたいと思う方もいるかと思います。

持っているマンションを売って、新しく物件を購入し直す方もいるなか
「相場の変わらないのに売却して購入しても仲介手数料や印紙税・住民税などの税金関係、土地の取得費などの諸費用が発生するだけだ」とお考えの方もいるのではないでしょうか。

不動産の安い時期に購入して、高値に上昇したら売却する。再び、価格が安くなってから購入することができれば、それは勿論理想的です。

しかし、現実には不動産の査定額の値動きというのは非常にゆっくりであり、買い時や売り時を待っていてはなかなか希望の金額に届かずに長期間購入も売却もできないと言う事になってしまいます。

では、投資用物件を売却して購入する事にメリットは無いのでしょうか?今回は、買い替えのメリットや買い替えするさいのコツや注意点を解説していきたいと思います。

 

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●リスク物件を手放す事ができる

先ずは何より、『年数が経過した古くなった物件を売却できる』という当たり前の事が言えます。

マンション建築は時代により流行があり、売買されていたタイプにも緩やかな変遷があります。1980年代に取引された東京のワンルームマンションには、3点ユニットの15㎡前後の狭小マンションが数多く存在します。

最新の物件はバストイレ別が条件である事が当たり前に求められているため、現在では狭小マンションは市場価値が下がり、家賃の下落も顕著です。
価格も賃料も先細りする事が予想される中、今のうちに売却して未来のリスクを回避したいと言うのはあるかと思います。

こういう分かりやすい事例以外にもリスクのある物件はあります。

修繕積立金がやけに安いマンションがありますが、管理会社の修繕積立金改訂の内容を理事会が承認していない事が続いているマンションがあったりします。こういうマンションでは近い未来で修繕費不足が起こり、大規模修繕ができなくなる可能性があります。

不足する大規模修繕費は借り入れにて行うか、オーナー様達より一時的に徴収するかといった方法を取らなくてはいけません。

これらの事案は当然ネガティブな材料となり、金融機関からの価値も下がり物件の価額を低くする要因となります。このような予測が立つ場合、早期に売却する事でリスク回避を行う事が出来るのです。

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●現在の賃貸需要に応じたエリアの物件を買う事ができる

賃貸ニーズは日々変わっていきます。人気の住みたい地域や市区町村も変わっていきますし、屋内設備の考え方も変わります。

参考までに、大きな流れで言えば屋内洗濯機置き場必須の流れが2000年頃には起こったと思います。そしてその時点ではバストイレ別、20㎡以上の部屋が好まれるようになっていきました。

近年では自炊率の高まりを受けて2口コンロのシステムキッチンを備えた部屋が比較的好まれています。他にも通販や、宅配サービスが増えた事でテレビ付きインターホンが選ばれています。また、インターネット環境の充実は当たり前になってきていますし、テレワークの増加を受けて25㎡前後の部屋の契約数が増えてくるようになりました。

このように変化する賃借人側のニーズに合わせて所有物件を持ちかえていくことができます。

東京は特に再開発により街の住宅のトレンドが頻繁に変わります。

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●融資金利を現在の金利に変更できる

銀行の融資金利は時代に応じて異なります。

現在は低金利ですが、20年前の収益物件の金利は今よりも大分高かったわけです。高い金利のローンを物件の買取により一括完済し、今の低金利でローンを組み直して利回りを上げる事も買い替えにより可能になります。

さらに個人の与信枠も過去とは変化しているはずです。所得などの収入が上がっていたり、会社が変わっていたりと投資家の属性の変化に応じて与信枠が拡大しているかもしれません。

売却して与信枠が回復すると共に、拡大した与信枠も活かせば、さらに大きなレバレッジを掛けて物件を購入出来るようになります。

●リスクを回避できる

再建築不可やローンのつかない中古物件、築年が古く人気の無い設備の部屋、狭く間取りの悪い部屋、駅から遠く不人気な立地など、未来的なリスクをはらんだ物件を手放しておく事が出来ます。

現在は売り手市場で収益物件は相当な物件でも取引が成立しています。所有物件のうち、ゆくゆく何らかの問題が起りそうな物件を今のうちに処分しておく事で将来のリスク回避を行う事が出来ます。

マンションでも管理状態に懸念のある物件等は売却しておくと良いでしょう。例えば築年がそれなりに経っているのに修繕積立金のやたら安い物件などは注意が必要です。

理事会と管理会社の連携が取れておらず、修繕積立金の増額上程が理事会で確認もされず否決され続けているようなマンションが一覧にしてみるといくつかあります。積立金不足の懸念がありますので、いくら希望の価格に届いていないといっても早いうちにリスク回避をしておく事が賢い選択です。

●リスクリターンを見直せる

所有物件全体の中からリスクリターンのバランスを見直す事が出来るのも買い替えのメリットです。

30代40代で収益性を中心に物件を増やしてきた人が50代60代に入っていく中で、安全性や相続を見据えて物件のバランスを取っていくのは大変合理的です。

アパート等で利益を出してきた人が区分マンションに買い替えて、運営の手間を減らし、相続するさいの税率も低く相続しやすい資産に換えておくのも良くある対策になります。

まとめると、不動産投資はローンを活用して行いますので、自分自身の年齢や与信枠と密接に関係します。不動産市場の状況よりもライフステージに応じた不動産ポートフォリオが大切だと言えるでしょう。

ワンルームマンションを売却する時期としては市場の動きが中心というよりも、所有している物件の状況に応じて考えることが大切だという事です。

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