40代からの不動産投資-マンション経営-

40代に入ってからマンション経営などの不動産投資を考える方は非常に多いです。

特に男性の方の検討が目立ちます。

40代という年齢のステージは会社などの組織で立場が出来始め、給与所得も伸びる時期かと思います。同時に若い頃というものが終わり、老後を意識し始める頃でもあります。

この事からそれまで全く意識してきていなかった健康の事、お金の事が気になるようになり、「定年後のために備えておかなければ」という危機感が生まれてくることが原因かと思います。

さて、40代から始める不動産投資・マンション経営では何に気をつけるべきでしょうか。活かせる点と注意点を解説していきます。

「何のために不動産投資をするのか」を明確に

漠然と老後不安があるのは誰しも同じなのですが、なんとなくで不動産投資やマンション経営をすれば良いと言うものでもありません。

一体いつまでにどれ位の財産が必要なのかを試算します。

一人暮らしと家族の数で家計費は異なります。老後の生活資金として毎月どれだけ掛かるのかを元に老後の必要資金を考えます。

一般的にはゆとりある老後生活を送るために必要な資金は毎月36万円と言われています。この必要生活費から支給される年金をマイナスした残りが必要となる資産となります。大体20万円程度の方が多いのではないでしょうか。

不動産投資を考える際に収益から考える方が非常に多いかと思いますが、ゴールから設計する事が非常に重要です。一体何の為に投資をするのかをよく考えて、目的にあった投資を選択する事が大事なのです。

与信枠を考える

40代にもなると、年収もある程度貰っている方が多い事かと思います。

不動産投資は与信活用が重要です。不動産投資の根幹は融資を活用して資金調達を行い、自分のお金を使わずに収益を出す事にあります。

一般的に、受けられる融資額は年収の10倍程度と言われています。どれ位の借入を起こせるのかを把握しておく事でどれ位の規模の投資を行う事が出来るのかが分かります。

30代の頃よりも年収が高く、運用額を大きくする事が出来るのが40代のアドバンテージです。大きな規模での投資を活かして利益を作る手法をとる事が出来るので積極的に活用した方が良いでしょう。

運用期間を考える

不動産投資は早いうちから始めている方が有利なのは一つ事実と言えます。

多くの金融機関で完済年齢を80歳としています。これは35年ローンを考えると45歳までにローンを組まなければ35年間ローンを組めない事を意味しています。

自己資金を余り入れないで投資を行いたい場合ローンの支払額が大きくなると毎月のキャッシュフローに影響しますから、ローン期間が長くなる事は大切なポイントになります。

45歳までにローンを組まないと35年ローンという条件で購入できません。
ローン条件の面からみても40代はギリギリの年代に入っていると言えるでしょう。

さらに運用期間で言えばどうでしょう。

60歳で退職だとすると40歳から始めて20年となります。収入のある内にしか借入を起こしたり、借り換えを行ったりという事が出来ません。資金的に余裕のある内にある程度資産を作ってしまわないと仕事が無いのにローンだけがあると言う不安な状態になってしまいます。

65歳まで働く人が増えているかと思いますが、収入は大きく変わってしまうかと思います。35年のローン期間があると言っても、20年程度で形は作ってしまわないといけないとも言えます。

リスクとリターンを考える

冒頭で毎月20万円程度の収入が必要になると書きましたが、これはワンルームマンションで言えば3物件程度を完済させる事で達成できる金額です。

1億円の与信枠がある人の選択肢としてアパート経営や区分マンション投資など種類があるかと思いますが、どのように考えて決めれば良いでしょうか。

不動産投資では物件の種類ごとにリスクとリターンが異なります。1棟アパートの投資では毎月のキャッシュフローは大きく得られますが、その分引き受けるリスクも大きなものとなります。リスクとリターンは表裏一体となっており、リターンの大きな投資ではリスクも高まるように出来ています。

多くのサラリーマンにとっては簡単にリスクを取る事が出来ません。リターンが小さくても安全を取ると言うのも重要な考え方のポイントとなるのです。特に運用期間が短い40代にとって、もしもの事が起こる事は致命的になりかねません。自分自身が受け入れられるリスクから投資を考える事が非常に重要です。

キャッシュフローは再投資で作る

退職までの期間で形を作る事が大切であると書きましたが、その手段について説明致します。

マンション経営では再投資を積極的に活用する事が重要です。
再投資というのはマンション投資から出てきた利益を再び投資に回す事を指します。

40歳でマンションを購入してもローンが完済されるのは75歳という事になります。75歳からようやくお金が入ってくるようになっても遅いと感じる方は多いかと思います。

退職して収入が無くなる段階である程度のCF(キャッシュフロー)が欲しいと言うのは当然考えられることです。そこで、40歳の購入時点から再投資を続けてCFを改善していく事が求められます。

繰り上げ返済を行うとCFが良くなります。CFが良くなるとマンションからの利益が増えていきます。40歳から退職までの20年という期間で繰り上げ返済を活用しながら、CFの改善に努めます。コツコツと繰り返していく事で次第にマンションからの利益が拡大していきます。

毎年100万円程度の繰り上げ返済でも結果は全く変わってきますので、繰り上げ返済に取り組む事の重要性を覚えておくと良いでしょう。

退職金を考える

退職金はボーナスではありません。老後資金と考える方も多いかと思いますが、40代の不動産投資・マンション経営では大切な自己資金として考えます。

残債に応じて返済に充てても良いでしょうし、目標のCFの為に使うようにしましょう。

銀行口座に現金があっても増えていく訳ではありません。老後資金として蓄えても使えば無くなるのは同じです。

年々残高の減っていく口座は老後の不安を増大させます。それよりも毎月定期的に収入をもたらす資産を作っておくと言う事がなによりも大切な目的になるはずです。

不動産投資を始めようか迷っている40代の皆様、早く始めるに越したことはありません!不動産投資を始めるのが不安なら、まずはセミナーや個別相談に参加して、専門家の話を聞いてみませんか?

▼大人気!マンション投資セミナー開催予定一覧はこちら▼

▼無料個別相談は、対面とWEBの両方からお選び頂けます!▼

▼公式LINEアカウントでは非公開物件の概要も配信!▼

関連記事

  1. 区分所有でFIREを実現!一棟物件との違いとは?

  2. 50代から始める不動産投資-年金対策-

  3. 30代からのマンション投資・マンション経営とは

  4. マンション投資、失敗を活かす空室対策はリノベーション!

  5. 高所得者の老後貧乏のリスク。本当の金持ちとは?

  6. 中古ワンルームマンション投資は東京で