【マンション経営】40代からの不動産投資

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「人生100年時代」といわれる昨今の状況…
それゆえ、40代に入ってからマンション経営などの不動産投資を考える方は非常に多いです。

不動産投資を検討している方は、年収には関わらず男性の割合が多い傾向にあります。

40代という年齢のステージは会社などの組織で立場が出来始め、給与所得(年収)も伸びる時期かと思います。
所得税なども上がっていき、節税対策に本腰を入れる方も多いです。
同時に若い頃というものが終わり、老後を意識し始める頃でもあります。

この事からそれまで全く意識していなかった健康の事、お金の事が気になるようになり、「定年後の生活や想定外の出費のために備えておかなければ」という危機感が生まれてくることが原因かと思います。
さて、40代から始める不動産投資・マンション経営で成功するためには何に気をつけるべきでしょうか。活かせる方法や基礎知識と注意点の内容をまとめて解説していきます。

「何のためにマンション経営をするのか」を明確に

漠然と老後不安があるのは誰しも同じなのですが、今のままでいったら毎月の収支が赤字になりそうだからとなんとなくで投資額を増やし不動産投資やマンション経営をすれば良いと言うものでもありません。

まずは一体いつまでにどれ位の財産が必要なのかをプランニングします。

一人暮らしと家族の数で家計費の費用は異なります。老後の生活資金として毎月どれだけかかる可能性があるのかをきちんと確認し、老後の必要資金の経費を考えます。

参考までに、一般的には夫婦でゆとりある老後生活を送ろうとすると毎月36万円の支出額になると言われています。老人ホームなどの老後施設に入居しようと考えている方は、さらに準備しておくべき資金が必要になります。この必要生活費から支給される年金や保険料などの税金関係をマイナスした残りが必要となる資産となります。大体20万円程度の方が多いのではないでしょうか。

不動産投資、マンション経営を考える際に収益から考える方が非常に多いかと思いますが、ゴールから計算して設計する事が非常に重要です。一体何の為に投資をするのかをよく考えて、目的にあった投資を計画して選択する事が大事なのです。

与信枠を考える

40代にもなると、年収もある程度貰っている方が多い事かと思います。

不動産投資は与信活用が重要です。不動産投資の根幹は融資を利用して資金調達を行い、自分のお金を使わずに収益を出す事にあります。

一般的に受けられる融資額は、住宅ローンなどの全ての与信額を合わせて最大で年収の10倍程度と言われています。どれ位の借入金を調達できるのかを事前に調査し把握しておく事で、どれ位の規模の投資を行う事が出来るのかが分かります。

30代と比較して年収が高く、運用額を大きくする事が出来るのが40代のアドバンテージです。大きな規模での投資を活かして利益を作る手法をとる事が出来るので積極的に活用した方が良いでしょう。

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運用期間を考える

不動産投資は早いうちから始めている方が有利なのは一つ事実と言えます。

多くの金融機関で完済年齢を80歳としています。これはローン年数を35年と考えると45歳までにローンを組まなければ35年の長期ローンが個人で組めない事を意味しています。

自己資金をあまり入れないで投資を行いたい場合、ローンの返済額が大きくなると毎月のキャッシュフローに影響するので、ローン期間が長くなる事は大切なポイントになります。

45歳までにローンを組まないと35年ローンという条件で購入できません。
ローン条件の面からみても40代はギリギリの年代に入っていると言えるでしょう。

さらに運用期間で言うとどうでしょう。

60歳で退職だとすると40歳から始めて残された期間は20年しかありません。収入のある内にしか借入を起こしたり、借り換えを行ったりという事が出来ません。資金的に余裕のある内にある程度資産を作ってしまわないと仕事が無いのにローンの請求だけくるというあまり効果的ではない状態になってしまいます。

65歳まで働く人が増えているかと思いますが、収入の額を維持できるかどうかは保証できず、大半の人は大きく変わってしまうかと思います。35年のローン期間があると言っても、退職までの20年間で形は作ってしまわないといけないともいえます。

マンション投資が保険になる

マンション投資が生命保険になるって聞いたことはありますか?
投資用マンションローンでは、団体信用生命保険に加入する必要があります。

動画でご覧になっていただいたように、マンション投資を始めると生命保険の代わりになる魅力があります。
この団体信用生命保険の仕組みは、ローンの支払者に万が一のことがあった場合、団体信用生命保険が適用されます。保険会社は保険の適用によりローンを一括で全額返済します。保険が適用されローンがなくなった物件をご家族に相続する事が出来ます。
この方法でご家族に相続すると、現金で相続するのと比較して相続税を下げることができ、節税につながります。
特にワンルームマンションは土地の持ち分が他の不動産と比較して少ない分、不動産の中でも相続税評価額が低く計算される傾向になります。

また、この団体信用生命保険は、投資用ローンに手数料なしで加入することができます。つまり無料で生命保険に加入できることを意味します。
更に団体信用生命保険の中には、『ガン団信』と言われる商品もあります。
投資用マンションローンに付随している団体信用生命保険に、金利を上乗せすることによって、ガンやその他10種類の生活習慣病に対しても団体信用生命保険に加入することが可能です。

ガン団信のメリット

与信力を活用をしながら、インフレに強い保険として運用をすることができます。
そのため弊社のオーナー様の生命保険を見直して、保険は解約をして不動産を運用される方が多く金融リテラシーの高い方には人気な投資となっています。
このように運用することで、毎月かかるコストを削減することにもつながります。
中には複数の生命保険を全て不動産投資に置き換えることで、毎月約3万円の節約になった方もいらっしゃいます。

空室や修繕費、入居者募集などのリスク管理

リスクとリターンを考える

冒頭で毎月20万円程度の収入が必要になると書きましたが、これはワンルームマンションでいえば、駐車場付きの物件を3部屋程度完済させる事で達成できる金額です。

1億円の与信枠がある人の選択肢としてアパート経営や区分マンション経営など種類があるかと思いますが、どのように考えて決めれば良いでしょうか。

不動産投資では物件の種類ごとに建築方法が全然違うため、物件の構造や価格の評価額、リスクとリターンが異なります。1棟アパートの投資では運用価格が大きく毎月のキャッシュフローは大きく得られますが、その分引き受けるリスクも大きなものとなります。リスクとリターンは表裏一体となっており、リターンの大きな投資ではリスクも高まるように出来ています。

多くのサラリーマンにとっては簡単にリスクを取る事が出来ません。リターンが小さくても安全を取ると言うのも重要な考え方のポイントとなるのです。特に運用期間が短い40代にとって、管理費の値上げや急な設備故障などもしもの事が起こる事は致命的になりかねません。自分自身が受け入れられるリスクから投資を考える事が非常に重要です。

家賃相場下落などの変動リスク増大

キャッシュフローは再投資で作る

退職までの期間で形を作る事が大切であると書きましたが、その手段について説明致します。

マンション経営では再投資を積極的に活用する事が重要です。
再投資というのはマンション投資から出てきた利益を再び投資に回す事を指します。

40歳でマンションを購入してもローンが完済されるのは75歳という事になります。75歳からようやくお金が入ってくるようになっても遅いと感じる方は多いかと思います。

退職して収入が無くなる段階である程度のCF(キャッシュフロー)が欲しいと言うのは当然考えられることです。そこで、40歳の購入時点から再投資を続けてCFを改善していく事が求められます。

繰り上げ返済や所有物件の売却、買い替えを行うとCFが良くなります。CFが良くなるとマンション経営による利益が増えていきます。40歳から退職までの20年という期間で繰り上げ返済を活用しながら、CFの改善に努めます。コツコツと繰り返していく事で次第にマンションからの利益が拡大していく流れになっていきます。

毎年100万円程度の繰り上げ返済でも結果は全く変わってきますので、繰り上げ返済に取り組む事の重要性を覚えておくと良いでしょう。

 

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退職金を考える

退職金はボーナスではありません。老後資金と考える方も多いかと思いますが、40代の不動産投資・マンション経営では大切な自己資金として考えます。

残債に応じて返済に充てても良いでしょうし、人によっては設備投資して家賃を上げるよう行動する方もいらっしゃいます。
どちらにせよ目標のCFの為に使うようにしましょう。

銀行口座に現金があっても増えていく訳ではありません。老後資金として蓄えても使えば無くなるのは同じです。

年々残高の減っていく口座は老後の不安を増大させます。それよりも毎月定期的に収入をもたらす資産を取得しておくという事がなによりも大切な目的になるはずです。

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