マンション投資で成功したオーナー様のほとんどが、異口同音に言うことに「年齢を気にせずもっと早く始めればよかった！」というのがあります。

それはたしかにその通りだと思います。
20代～30代で投資を始めれば投資できる期間は長期にわたり複利効果を活かしやすいですし、ちょっとした失敗もリカバリーしやすいのは間違いありません。

では、若くしてマンション投資や一戸建ての投資を始めたら、全て万々歳なのでしょうか？注意すべき点はないのでしょうか？今回はこの点を本ページで和不動産の編集部が解説してきたいと思います。

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30代からのマンション経営の注意点は？

30代で考える不動産投資やマンション経営には何に気をつけるべきでしょうか。
投資を始めたばかりという初心者も多い世代になるかと思いますが、この時期は人生の中では財産形成の拡大期間となるのが特徴です。
会社員の方は本業の仕事が一番波に乗ってきて賃料もどんどん上がっていき、結婚などのライフスタイルの変化も経験する大事な時期です。
財産は場当たり的に投資しても増えません。
ゴール設計を明確にして計画的に資産を増やしていく事が大切です。

与信を活用する事を念頭に

拡大期であるこの30代で大切な事は貯金をひたすらためることではなく、与信を積極的に活用する事です。
与信活用は早ければ早いほど有利になります。

沢山のオーナー様がもっと若いうちから投資を始めていれば良かったと考えています。
経済状況や不動産市況を考慮する必要は勿論ある訳ですが、それらを補って余りあるメリットが早い内から開始する事にあります。

投資の中でも人気の手法である不動産投資は、時間をかけて収益を挙げていく投資手法になります。
30代と早いうちに始めて長い時間をかける事が出来れば、その分リスクや負担を抑えた不動産投資やマンション経営が可能になる傾向が高くなります。

財産形成はゴールから考える事が基本です。
何歳の段階でいくらの資産を持ちたいのかを30代の早いうちから設計しておきましょう。

どれ位の資産を作ればいいのか分からない場合もあるかと思います。
考え方の参考にして頂きたいのが、月々どれだけのキャッシュが必要になるのかを考える事です。

最新の政府広報によると、夫婦二人でのゆとりある老後生活に必要な資金は月間で３５万円と言われています。
その内、年金や退職金で手当てできる金額を差し引いた残りが自分で手当てしなくてはならない金額となります。
多くの人が毎月１５万円～２０万円となるのではないでしょうか。

最初としてはまず毎月２０万円が安定して利益収入として入ってくる状況を作る事を目標としてみる事をお勧めします。
２０万円のＣＦが入る状況を作るとするとどれ位の財産が必要になるでしょうか？
ワンルームマンションで言えば３件～４件の物件が完済した状態であればマンション経営で老後生活の憂いは対策できると言えます。

習慣を作り仕組みを手に入れる

不動産投資に限らず投資全般に言える事ですが、資産形成では投資用の源泉となる資金をまず給与から差し引いて貯める事から始めないといけません。
しかし、貯蓄というのは案外簡単なものではなく持続的に行う事は容易ではありません。
お金を貯めていく事を習慣化し、無理なく投資を継続できる環境作りを目指しておく事が重要です。

年間の貯蓄可能額を定めたら計画的に投資を行います。
不動産投資としてマンション経営を行う場合は繰り上げ返済を積極的に活用しましょう。
例えば１００万円繰り上げ返済するとＣＦで見れば月間３０００円程プラスになります。
年間で３万６千円１００万円の投資に対して3.6％の投資効果（利回り）であれば悪いものではないでしょう。
しかも、この投資効果は相場の変動という影響を受ける既存の投資とは違うものです。

投資資金を作る。
投資を行い成果を得る。

このサイクルを仕組みとして手に入れる事が非常に重要です。

とは言いましても、実際に財産形成をどのようにすればよいのかわからない、投資家を参考にして投資を始めてみたいけれど実際に何からすればいいのかわからない、運用の仕方がわからない。この様な方が多いと思います。日本ではお金に関しては学校で学ぶことができないため、お金に関しての知識を誰かから教えてもらえるようなことはありません。

そのため、30代は自分自身の金融リテラシーを高めていく必要がございます。

財産形成の基本は、「貯める」「増やす」「守る」の3つです。
貯める習慣を付けて、増やす仕組みを作って、守る知恵を作る事です。
お金持ちはみんなこれらをやっていますし、あらゆる財産にまつわる書籍にも書かれています。

30代はまず金融リテラシーを高めましょう。お金の知識をつけることでお金に強くなります。むやみに年収を上げたりする方法を模索するのではなく、お金を増やすにはお金をよくすることです。そして、自分の財産を知り、増やす仕組みを手に入れる仕組みを作ることが大切なのです。その中で目的を作り、自分の中で発生した目標にめがけてどうするべきかを考えて投資プランを作りましょう。

そして企業個人関係なく、基礎的な投資プランの内容を不動産業務の専門家に評価してもらい、提案の受け入れましょう。

お金を増やす仕組みを作ったあとは、資産管理会社を設立し、法人税と所得税の税率の差を利用として節税対策を行うのも良いでしょう。交通費などの経費、施設や設備の支払いをすることで少しでも払う税金を減らして収支を更に改善して相続税対策も可能です。

所有する土地の上に工事して建物を建築するのと比較すると、賃貸用の住宅は入居者にも占有権限があり、簡単に退去させて売却することができません。その上で区分マンションは土地の所有権も一部しか持っていません。そのため税制で優遇されています。

また、購入するべき物件の立地や需要、人口などのエリアの環境の調査や駐車場の有無などは大切です。入居者の選択肢や条件を制限するものであれば新築であれ中古であれ広告などで募集してもなかなか契約が成立せず、価格や価値に見合う投資額のコスト回収が難しくなります。そのため、投資する対象が適切7日の見極めは大事です。

ほかには火災保険に必要な保険料などの費用や手数料、保証料の請求。物件取得時に一括でなければローンの返済もあります。保険の代わりに団信を利用するのも手です。

その上であらゆるトラブルや事例を想定し、準備するのも大事です。経験豊富なプロの専門家や不動産業者に質問や説明を求めて、あらゆる種類のことを確認する流れの構造を作りましょう。

我慢すべき時期

不動産投資やマンション経営で利益を出していくためには繰り上げ返済が有効である事はすでに書いた通りです。しかし、最初は小さな利益しか出る事が無く投資効果を感じにくい事でしょう。

勿論繰り上げ返済をするたびにＣＦは良くなりますから目に見えて効果はあります。ただ、金額が小さく利益が出ている事を感じにくいのです。この時期は１０年程度続きます。

２５００万円程度のワンルームマンション経営であれば１５年も繰り上げ返済を続けていれば完済できます。
複数件の物件を持っていると次の物件を繰り上げ返済していきます。その際にはマンション経営で生みだす利益も返済に充てる事が出来るようになる訳です。

再投資を続けてキャッシュフローを良くしていく

投資から得られた利益を再び投資する事を再投資と呼びます。再投資からも利益が生まれるので複利が付いて資産形成が速まっていきます。

完済物件が出来ると年間で１００万円程度を生みだしますので、自己資金と併せてそれまでの倍のスピードで繰り上げ返済が出来る事になります。繰り上げ返済のペースが上がると言う事はＣＦがさらに速いペースで増えると言う事になります。
その事によりマンション経営からもたらされる利益が増えると言うサイクルが生まれていくのです。

ＣＦが増える→繰り上げ返済額が上がる→さらにＣＦが増える→さらに繰り上げ返済額が上がる→この状態に入ると資産形成がグングンと進んでいきます。我慢の時期が終わり拡大の時期に入ります。

１５年から２０年も経過するとマンション経営も安定していて且つ収益性も高い投資状態になっていくのです。

空いた与信枠を使って物件を増やしていく

繰り上げ返済が進むと与信枠が広がって再び借入金を増やす融資を受ける余地が出来ます。空いた与信枠を利用してさらに物件を購入していけばさらなる資産拡大をしていく事が出来ます。

ローンを組んで買うわけですが、その頃には返済出来る資金は３００万円を超えている事でしょう。あっという間に返済する事が出来、引退する６０代まで拡大を続けていく事が出来ます。

30代の不動産投資・マンション経営は早く始めるメリットを最大限に活かしましょう。繰り上げ返済を活用して早期に利益を作れる仕組みを手に入れる事が成功のコツです。

今回は30代からの不動産投資で重要なポイントについてお話しました。

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