ワンルームマンションを売りたい

マンション投資をしていて、売却を考える時もあるかと思います。
本項では売却をどのように進めれば良いかを解説していきます。

・投資用ワンルームマンションを売る方法

売却に際して必要な事は買ってくれる人を探す事になります。
買ってくれる人を探す方法はどうすれば良いのでしょうか。
一般的に思いつく手法としては不動産業者に相談する事だと思います。
ただ、なんとなく不動産業者に話してしまうと損してしまうんじゃないかと考える方もいる事でしょう。

安く買い叩かれるんじゃないかとか、騙されるんじゃないかと身構える人も少なくないと思います。
事前に売却の知識を得ておく事で不要な不安を払しょくする事が出来ます。

・仲介と売買

売却の手段として仲介と売買に分けて考える事が出来ます。
仲介というのは不動産業者に仲介に入って貰い買ってくれる人を探して売却する手法になります。
対して不動産業者自体が物件を買い取る事もあります。
こちらが売買です。買取とも言われています。

それぞれで特徴があり、どちらの方が良いと言う話ではありません。
仲介では買い手が見つかるまで物件の売却は出来ません。
ワンルームマンションでは余程の事が無ければ起こらない事態ですが、物件が売れないと言う事も起こり得ます。
また、売却相手も個人になりますので売主として「契約不適合責任」を負います。
契約不適合責任は売却した物件に問題があったり、瑕疵や破損が認められた際に売主がその責任を負うと言うものです。
不動産取引では取引後のトラブルが起こる事があります。
買主が契約と違うと言ってきた場合、対応も含めて売主がその責任を負わなければいけません。

仲介取引の良い点としては買取よりも高い金額で売却出来る余地があると言う事です。
買う人も個人の方になりますので、高く買ってくれる事があるかもしれません。
総じて買取よりも仲介の方が高い価格で売れると言えます。

しかし、取引に責任を負うと言う事は大切な事なので良く考えなくてはいけません。
不慣れな取引であれば不動産業者に依頼した方が手間も掛からず楽に行う事が出来ます。

買い取りの場合物件の査定を不動産業者が行います。
基本的に契約不適合責任を売主が負う事はありません。
業者が買い取ると言う事は買い手を探す事もありませんので、取引もスピーディーに行えます。

売却を急いでいる際や期日が決まっている時等は買い取りという選択肢が良いでしょう。
売却理由が現賃借人に関わる事であったり、設備の老朽化の懸念であったりする際はリスクがあるので業者買い取りを選択すると言うのも検討して良いでしょう。

・買い手の立場に立って考えてみる

売却すると言う事は買う人がいると言う事です。
買い手の立場になって考えてみると売る物件の事を客観的に見る事が出来るでしょう。
売却する際に自分の物件が良く見えるのは良くある事です。
どうしても高く売れるだろうと考えがちです。
購入した時の価格より高く売りたいオーナーさんは沢山いらっしゃいます。
そういう際に考えて頂きたいのが自分が買うとしたらどうだろうか?という部分です。

購入する際を思い出して頂きたいのですが、立地が良く、駅から近く、利回りが高く、手頃な価格
こんな物件を探したりしていませんでしたか?
購入したい人はそんな風に考えているので、高く売ると言うのは簡単な事ではありません。
現在のエリアの供給状況や街のトレンド、物件自体の条件により価格は細かに異なります。
売る前に売却する物件と市場の状況を良く理解しておく事が大切です。

大前提として投資用ワンルームマンションであれば銀行融資が付くかどうかは分かっていた方が良いでしょう。
昨今では投資用ワンルームマンションを買う人は殆どの人がローンを組んで購入します。
そのため売却する物件がどれだけ金融機関で評価されるかが重要になります。
フルローンで購入したい人も多く、自己資金が大きく掛かるだけで購入を断念される方も増えてきます。
銀行評価額が売却価格のベースとなると考えても良いと思います。

・物件の魅力を確認する

売却する物件の魅力は何か考えてみる事も大切です。
販売する際に不動産業者ではマイソクと呼ばれる図面チラシを作成しています。
そこにはその物件の訴求ポイントを記載していきます。
相対的にその他の物件に比べて何が勝っているポイントなのかを考えていきます。
築年は何年でしょうか、20年以内であれば銀行評価も出やすく購入者にとって取り組みやすい条件になります。
駅からの距離では7分、5分、3分、1分と稀少度が上がると考えて良いでしょう。
勿論近い方が良いです。
平米も大事です。最近では25㎡程度ある部屋が人気ですので、広めの部屋ならアピールポイントになります。
部屋の仕様ではテレビモニター付きインターホンやインターネット等が賃借人の訴求ポイントです。
これらが備わっている部屋ならば部屋の魅力になります。

他にも角部屋であるとか、最上階であるとか物件の魅力を探しておきましょう。
良い所が多ければ周辺の似たような条件の物件の中で目立ち、売却に有利になっていきます。
賃借人のニーズは変わっていきます。
自炊率があがり、駅からマンションまでの導線に買い物できる施設がある事なども魅力の一つです。
しっかりと売却物件の魅力を調べて下さい。

・相場を考える

如何に自分が売りたい値段があっても相場と乖離していては取引は纏まりません。
高く売りたいと言うのはだれしも考える事です。
物件のエリア相場を調べて、売りだす価格の参考にしていきます。
相場を調べる方法はキャップレートと相場賃料から求める事で指標とする事が出来ます。
相場賃料は賃貸のポータルサイトで調べる事が出来ます。
同じようなタイプ、条件の部屋を探して平米あたりの賃料の平均値を調べます。
そして、出てきた賃料の年間の金額を算出します。
8万円が平均賃料だとすると96万円が年間賃料となりますね。
この年間賃料をキャップレートという数値で割り戻す事で相場の価格を算出する事が出来ます。
キャップレートを期待利回りとも言います。

キャップレートは検索して数値が出る事もありますが、自分自身で算定しても構いません。
購入者目線に立って、このエリアなら利回りこれ位かな?と想定して定めてみます。
仮に4.5%を想定した場合96万円÷4.5=2133万円が相場価格として指標に出来るのです。
是非とも参考にしてみてください。

・売却する目的を明確に

売却を考える際に陥りがちな事があります。
それは当初考えていた目的からかけ離れてしまう事です。

例えば、49歳になった際に自分の不動産ポートフォリオを見直したくて築古の物件を売却して新しい物件を買おうと考えているとします。
物件を売却して手元資金を作り、50歳になり金融機関の自分自身への与信が変わる前に買い替えを考えているとしましょう。
しかし、いざ売却をしようとした時に高く売る事に目的がすり替わってしまう事が多々あります。
勿論高く売れた事に越した事は無いのですが、売却で時間をかけてしまって肝心の購入が出来なければ当初の目的が達成出来ないと言う事になってしまいます。

購入する際も同様の事が考えられます。
いざ買うとなるとこだわり始めてしまい、なかなか物件を買えないと言う事があるかと思います。
売るとなっても同様で、高く売れるかもとこだわり始めてしまい中々売れなくなってしまう。

その結果、時間が過ぎて購入権当時には50歳を超えてしまうなんて事もあるでしょう。

一体何故売るのか?これを明確にしておかなくてはなりません。
そして、その当初目標を大切にして、自分自身の投資計画の実現を第一優先にするようにしましょう。

如何でしたでしょうか?
売却を検討する際に参考にして頂ければ幸いです。
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