原状回復はよりスピーディーに、より安くできます
原状回復について何か考えたことはありますか。原状回復費用は、安く抑え、工期を短縮することができます。迅速な工事や追加投資によって物件の価値、ひいては家賃収入を上げることができることをご存じですか。
例えば、キッチンの交換に約40万円かかるところ、後ほど説明します「エール工法」により約12万円で新品同様のキッチンにすることができます。そんな方法があるのです。
退去後、「入居の申込みが入りました」という連絡を、ただ待ち続けているということはございませんか。「原状回復費用は、家賃から相殺しておきますね」という連絡を受け、何もせずに業者に任せっきりにしておりませんでしょうか。皆様が、マンション投資で重要視されているキャッシュフローを増やすということと同様に、出費をいかに抑えるかということも重要なことです。
いかに出費を抑えられるか、効率の良い経費の使い方を考えるのも大変重要です。マンション投資における、大きな出費となる原状回復費用について、皆様は、どれほど気にしておりますか。ただ汚れた床を綺麗にする、破れた壁紙を張り替える等、安く済ませることはできない必要経費だと思ってはいませんでしょうか。
工事により、現状よりもグレードをアップして、家賃収入を上げることもできます。
工事期間をグッと短くして空室期間を短縮することも可能となります。
家賃9万円の部屋の工期が10日短くなれば、単純に家賃から日割りし3万円の利益になります。
部屋のグレードを上げて、家賃を3,000円上げることができれば、年間で36,000円のプラスになります。
不動産投資をしている皆様は、キャッシュフローや、利回り等、緻密な計算をして、家賃収入からどれくらい収益が上がっているか、将来どれほど利益を得られるか等、しっかり計算されているかと思いますが、原状回復費用については気にしている方はあまり多くないのではないでしょうか。
インターネットで何か購入される際、同じ商品であれば100円でも安いお店を探しているかと思います。同じ値段であれば、よりグレードの高い物を選ぶでしょう。投資物件を購入する際も、ご自身でも色々調べて、情報を得たことによって、お買い得な物件だ、価値がある物件だと思って購入したのではないでしょうか。
知識や情報を持っていない為に損をしてしまうことがあるのは、ご承知の事実だと思います。
ここでは、弊社が行っている原状回復の方法をご紹介させていただきます。
皆様に、原状回復に関する知識や、方法を知っていただき、皆様の不動産投資がより利益を上げれるよう、効率的な運用ができるよう参考としていただけますと幸いでございます。
「塗る」「貼る」「磨く」
壁を「塗る」、床を「貼る」、水回りを「磨く」、これが弊社が実施している原状回復で、お勧めしている手法です。
例えば、お風呂やキッチン等、交換すると100万円以上かかってしまう物でも、このような手法であれば、10数万円で新品同様に仕上げることができます。この手法で見た目は新品同様となる為、お部屋探しの主流であるインターネット上に、見栄えの良い写真が掲載することができます。その結果、当然ながら集客数は増え、成約しやすくなります。
この弊社がお勧めしている「塗る」「貼る」「磨く」ことによって、より安く、より早く工事が完了する為、皆様の不動産投資の収益を上げることができます。それでは、一つずつ具体的に説明させていただきます。
・「塗る」
まずは、「塗る」です。
汚れたり、破れてしまった壁紙は、張り替えるのが一般的でしょう。
ですが、張り替える場合汚れている箇所がほんのわずかであったとしても、壁一面を張替えなければなりません。そうすると、まず当然新しい壁紙の料金がかかり、剥がした壁紙を捨てるのに料金がかかります。さらにその壁紙の調達や職人の派遣、作業等、日数も時間もかかってしまいます。これを「塗る」ことによってどう変わるのか。まず廃棄する物はほとんどない為、その分の料金はかかりません。
また、施工スピードも早く、6畳間の壁一面をわずか1時間で完了します。これは張り替える場合の3倍以上のスピードです。
塗料も当社オリジナルの害のない物を使用しており、シンナー臭は一切ない為、極端な話し、午前中に退去された後、お昼に施工し、午後には綺麗な状態の室内を新しい入居者にご覧いただくことが可能なのです。
また、オーナー様自身が色を選ぶこともできますし、入居者の方に色を選んでいただくこともできます。入居者の方が色を選ぶことによって部屋に対する思い入れが強くなり、長期間に亘って入居し続けてもらうこともできるでしょう。
・「貼る」
続いては「貼る」です。
これは、当然壁紙の話しではなく、床の話しです。
フローリングの張替えもまず材料が高く、6畳なら、約15〜20万円かかります。人気の素材を選べばもっと高くなります。フローリングも、剥がした物を捨てるのにまた費用がかかります。ですので、フローリングも剥がすのではなく、その上から貼るのです。そうすることによって、壁紙と同様、まず廃棄費用がかかりません。そして剥がす工程もなくなるので、工期のスピードももちろん早くなります。さらに、壁紙合わせて床の色を選んだり、流行りの物を使用すること等により物件の価値を高めることができます。
一般的なフローリングの張り替え工事に比べ、費用は3分の2、工期は半分で済むのです。
・「磨く」
最後は「磨く」です。
この磨くという言葉は、弊社が行っている作業を的確に表しているのか、という疑問も正直あります。磨いて仕上がったキッチンは、皆様が想像しているキッチンとは違う状態ではないかと思います。百聞は一見にしかずということで、写真を御覧ください。
これが磨く前と、磨いた後のキッチンです。磨くという表現ですと、磨くことによって傷が目立たなくなる、綺麗になるといったイメージかと思いますが、弊社のスタッフが磨くと、写真の様になります。言葉ではどう表現したら良いか難しいのですが、昔ながらの銀色のステンレスのキッチンが、今風のキッチンに変わります。
写真では、交換したようにしか見えないかもしれませんが、「エール工法」と呼ばれる方法で、キッチンや浴室の水回りをプチリフォームできます。傷やヒビを補修し、コーティングして仕上げています。キッチンを交換するとなると高額になってしまいますが、この方法により、費用は3分の1になり、２日で新品同様になります。コーティング剤も色を選べる為、アクセントになり他の物件と差別化が可能で、物件の価値を高めることができるでしょう。
和不動産に依頼して得られるメリット
弊社には、自社で行う原状回復部門があるために、このようなスピーディーな対応が可能です。一般的な賃貸管理会社であると、退去立ち合いした後、業者の手配、日程調整等を行う為、工事開始まで10日以上の日数がかかってしまうのが一般的です。
一方、弊社であれば、極端な話、退去立ち合いに行ったその日に原状回復工事を行うことができます。これが原状回復部門がある弊社の強みです。そしてオーナーさまにとっての大きなメリットとなります。入居付けのチャンスを逃さない為に、空室期間を少しでも短くしすぐに家賃収入を得られる状態にすることは、経費を抑えること以上に重要なことかもしれません。
コロナによって空室が増えたというのも事実の一部ではあります。ですが、弊社が管理している物件は入居率99％を超えています（2022年3月6日時点）。これは未だ収まっていないコロナ禍において驚くべき数字であると感じる反面、空室リスクの低い物件をご紹介させていただいているので、ある意味当然の結果であるのかとも思います。現時点でテレワークを実施していない企業は、今後テレワークを導入する可能性も低い為、今後さらに都心の空室が増えていくという可能性は高くないと思います。
コロナウィルスの影響で、良くも悪くも環境は変わりました。テレワークの普及で、都心に住む必要がなくなった人が、郊外のより広い部屋、より安い部屋へ移った人が増えたのも事実ではあると思います。部屋は寝る為だけにあれば良いと考えていた人も、家の中で仕事するようになり、外へ出かけることも少なくなり、以前より、自宅で過ごす時間が多くなったことから、より自宅の快適さ、住心地を求める人が多くなったのも事実でしょう。
ワンルームで暮らす単身世帯の方も、自宅に対し、価格よりも価値を求めているのではないでしょか。全く同じ部屋であれば、価格が多少高くても、より現代風でオシャレな部屋や、壁紙や、キッチンの色等、自分好みの部屋にできる価値のある物件が選ばれていくのではないでしょうか。
ただ何もせずに入居者が決まるのを待つではなく、より費用を抑え、自分の財産である物件の価値を上げる方法をぜひ知っていただき、実践してさらなる投資効果の高い資産運用を行っていただきたいと思います。
弊社には、N-RICOSという独自開発したシステムがあります。
このシステムを利用することによって、物件ごとに、家賃収入がいくらで、いつ修繕して、いくら費用がかかったか、過去の家賃の変動や、現在までの収益等、様々なデータが簡単に確認することができます。その他にも、繰上げ返済シミュレーションの作成や、他のオーナー様の個人情報を伏せた状態の、実際の運用状況をモデルケースとしてご覧にいただくことなども可能です。
N-RICOSや原状回復工事の詳細について話しを聞いてみたいという方や、今の管理会社に少し不安がある等、何か悩んでいることがございましたら、お気軽にご連絡ください。
和不動産では年間150回以上、不動産投資セミナー（無料）を開催しています。
セミナーでは、不動産投資における注意点・収益物件の選び方などを解説する、基本的な知識が身につく初心者向けセミナーから、大家業を通じて発生する設備交換などの修繕費・管理費といった経費について解説するもの、新築・中古、一棟・区分など物件種類や規模によって変化するリスクについて解説するもの、金利やローン返済のコツ・運用方法や売却を解説するもの、相続・税金対策、最新の経済状況とそれが不動産投資市場にどのような影響を及ぼすのかなど……
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