マンション投資の成功法則

マンション投資が他の資産運用と大きく異なる点は借入を行いマンションを購入できる点にあります。
借入を起こして物件を買うので自分のお金はそこまで使いません。
せいぜいが購入時の諸費用と頭金、購入後は固定資産税や修繕費を負担していく位になります。

この借入を起こして物件を購入する事をレバレッジを効かせると表現します。
例えば2200万円のマンションをフルローンで購入する場合諸費用として100万円の自己資金を入れるとします。
そうするとこの不動産投資は100万円の資金投下で2200万円の運用を行う事になります。
レバレッジとはテコの意味です。100万円で2200万円の投資を行えるのでテコが利いているという事になるのです。

マンション経営では他人資本をいかに活かすかが大切になります。
銀行の資金でマンションを買い、賃借人の賃料でローンを支払う。
これがマンション経営の基本的なメカニズムになります。

 

ローンを活用する

この他人資本を利用してマンションを買う場合と貯蓄をしてマンションを買う場合でどれ位違いがあるか考えてみたいと思います。
仮に年間100万円の貯蓄が可能だとして2200万円のマンションを現金で買う場合100万円×22年で購入出来る事になります。
マンション価格の変動などは無視して考えています。

これをローンを活用して購入する場合は1年目で買えるという事になる訳です。
そして、同じく毎年100万円の貯蓄を進めていた場合この貯めたお金でローンを減らす事も出来る訳です。
これを繰り上げ返済と言います。

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型とがあります。
返済額軽減型の場合毎月のローン支払い額が減っていきます。
ここで100万円の繰り上げ返済を行うと毎月3000円程度CF(キャッシュフロー)が良くなります。
するとマンション自体が生み出す利益がそれに伴い増加する事になります。

2年目も100万円繰り上げ返済を行う事が出来るとするとさらに3000円CFが良くなります。
このように年々少しずつではありますが、マンションの生みだす利益が増えていく事になるのです。

ローンを活用してマンションを購入し、繰り上げ返済によりマンション自体が生み出す利益を増やしていくとその利益を繰り上げ返済に充てる事が出来るようになっていきます。
これを再投資と呼びます。
3000円のCFという事は年間で36000円
2年経てば72000円
3年では108000円と増えていく訳です。

これらの利益もローン返済に充て、どれ位でローンを完済出来るか計算すると15年で完済されます。
諸費用を合わせて1600万円の自己資金でマンションを購入した事になり、手に入るまでの期間も現金で購入するよりも短くなっている事が分かるかと思います。
これがローン購入のメリットとなるのです。

2件目以降を購入する事を考えた場合さらにメリットの差は広がります。
現金購入では再び貯蓄を始めます。ただしマンションの賃料収入がありますのでそれも貯蓄に回せます。
仮に年間70万円だとしますと2200万円÷170万円で13年後に購入できます。
最初の購入から考えると35年後に2件のマンションを所有する事が出来ると言う事になります。

ローンで購入している場合はどうでしょうか?
ローンで買う場合は2年目に100万円の諸費用を捻出してフルローンで購入する事が出来ます。
投資を始めて2年目ですでに2件のマンションのオーナーとなる事が出来るのです。

そして、同様に毎年繰り上げ返済を続けていった場合最初の投資から22年目には2件のマンションを完済させる事が出来るのです。
現金購入との期間の差は実に13年にも及びます。

投下している自己資金も現金であれば3500万円であるのに対してローンで購入する場合は2200万円となり用意する自己資金の面でも財産形成に係る期間についてもローンを活かした方が有利である事が言えます。

さらに3件目、4件目と購入を進めていく場合現金では流石に年齢的な無理が出てくるかと思います。
しかし、ローンを活かしていけば投資を開始してから35年間で5件のマンションを完済させる事も可能なのです。

これがマンション投資の成功法則となります。
自己資金を使いCFを良くする事で投資からの利益を大きくしていきます。
そして得られた利益をもう一度ローン返済に還流させる事で再投資を行うのです。
このサイクルにより、投資効果が高まっていく流れと仕組みを作るのです。

貯蓄を行うよりも遙かに大きな財産形成が可能であると共に、スピードも早いのです。

銀行ローンの条件を知る

上記のようにマンション投資の成功法則はレバレッジを活かして、再投資で利益を拡大する事なのですが、その為にも金融機関の影響は大きく、非常に重要なポイントになる事は言うまでもありません。

住宅ローンの金利は現在非常に低く、1%未満で融資されています。
投資用マンションのローン金利はそれよりも高く1%~2%で融資されています。
銀行から見た場合、投資用の物件、収益物件の方がそれだけ貸し倒れのリスクが高いとみているとも言えます。
住宅ローンの場合は人は住む所が必要であり、賃貸であっても部屋の賃料は掛かります。
銀行からすればどの道住む場所の為にお金を払うのであれば家のローンの回収リスクは低いと判断しているのです。
ですので、収益物件のローン金利が高いというよりは住宅ローンの金利が極めて低いという方が正しいでしょう。

このように現在非常に低金利ですので、マンション投資の投資環境は整っていると言えます。
ですが、マンション投資の融資は住宅ローンに比較して審査が厳しくなっています。
年収、ローンの借り入れ状況、勤め先、年齢や役職など事細かに審査します。

このように誰でも借りれるものではなく、銀行からすればしっかりとローンを返済出来る人に融資したいと考えていますので、銀行から有利な条件で借り入れが出来ると言うのが最初のハードルとも言えるでしょう。

銀行融資を受けてマンション投資が出来るかどうかは勿論銀行に申し込みをしなくては分からないのですが、基礎的な考え方はあらかじめ把握しておくと良いでしょう。

●借入総額は年収の8倍から15倍程度まで
銀行によって考え方は異なりますが、いくらまで借り入れられるかどうかは概ね8~15倍で考えられています。
住宅ローンがある場合はその残債も計算に含みますから、注意が必要です。

●キャッシングや過去に延滞などがあると借りられない。
キャッシングは不動産投資ローンでは非常に見栄えが悪いです。
絶対に借りられないとは言えませんが、大半の金融機関で融資は難しいと思って良いでしょう。
先ずはキャッシングを返済してから申し込みという順番になるかと思います。
過去にローンの支払いやキャッシング、カード支払などで延滞がある場合もローンは難しいです。
携帯電話の料金なども注意が必要です。
本体代金を分割している方は割賦としてローンを請け負っている扱いになっています。
電話料金を支払い忘れただけでも延滞とみなされる事になります。

マンション投資では借入が非常に重要です。
有利な条件でローンを組み、自分自身の与信を有効に活用していく事が賃貸経営の成功法則になるのです。

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