中古ワンルームマンションの選び方

中古ワンルームマンション【住まい】

本項では中古ワンルームマンションの選び方に関して考えてみたいと思います。
先ずワンルームマンションの特徴をおさらいしましょう。
ワンルームタイプとファミリータイプでは何が違うでしょうか。
投資用マンションでは圧倒的にワンルームがシェアを持っています。
それだけワンルームマンションが売れているという事ですが、理由があります。

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まずファミリータイプのマンションに比べて価格が安い事が挙げられます。
価格が安いので購入出来る人が多くいますから、それだけ売れると言う事です。
日本には1億2千万人もの人がいて東京には1400万人が生活しています。
720万世帯ある50%以上はすでに単身世帯です。
ワンルームとファミリータイプでは需要の数が根本的に異なるのです。

またワンルームはファミリーと比較すると、駅から徒歩数分と駅チカの物件が多いです。
その点でもワンルームタイプは比較的安定した賃貸需要があります。
駅から近いため売却もしやすいです。
近年では不動産価格の高騰が続いているため、試しに査定を出してみたらローン残債より高い金額が出た、なんて話もよく耳にします。
ファミリータイプではこのようなことはなかなか起りえません。

ワンルームタイプでは繁忙期である12月~3月も勿論なのですが、通年を通して賃貸需要があります。
ファミリータイプでは家族の予定もあるため引越しの需要が生じるのが4月を中心となってしまいます。
ファミリータイプの入居が決まり難いのは多様性にも原因があります。

一言で70平米の部屋と言っても2LDKや開放的な1LDK、3LDK、と間取りにも種類があり、バルコニーやアルコーブ(玄関先の専有エリア)の有無や仕様など部屋ごとの違いが多くなります。
その分ひとの好みの影響を受け、旦那様の好み、奥様の好みと意見が取り纏まり難くなるのです。

その点ワンルームでは1Kか1Rのタイプとなり、部屋の間取りもそこまで多様性はありません。
どこの部屋でも似たようなものなため、安定した客付けが期待出来るのです。

マンションの築年数

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・時代に応じた部屋を選ぶ

 

例えば東京の中古ワンルームマンション、と一口に言っても種類があります。
それはいつ作られたかにもよるのですが、1990年前後バブル期と呼ばれる時期には15平米前後の3点ユニット(洗面台、トイレ、バスルーム)が主流でした。
現在築30年にもなる中古物件ではこのタイプが多いと思います。

しかし現在ではバストイレ別戸という条件登録で物件を検索している人がほとんどです。
さらに在宅勤務などが増えた今では広めの部屋が人気となっており、15平米では狭すぎます。
スーモなどのポータルサイトでワンルームの物件を検索して新着一覧を見ていっても、このような15平米前後の3点ユニットの物件は今やほとんど目にしません。
2000年頃から分譲されているマンションでは25㎡程度備えたタイプが主流になります。
当然バストイレ別で、ベッドルームにデスクを置き、こだわりのインテリアグッズなどを取り入れる事も出来ます。

最近の賃借人ニーズでは自炊率が高まっているため2口以上のコンロを備えたキッチンが好まれたり、インターネットの通信環境が必須だったりと昔とは状況が異なります。
中古ワンルームと言っても狭小で1口コンロと3点ユニットでは、住む人を見つける事が困難になってしまいます。
結果として家賃の金額を大幅に下げざるを得ないような状況になる可能性が高いです。

東京ではワンルーム条例という規制が自治体ごとに設けられています。
条例の中に部屋の平米に関するものもあり、狭小住宅の新規分譲にはハードルがあります。
今後も1R、1Kについては25㎡が主流になるでしょう。

中古ワンルームマンションと言えば今ではこのタイプの事を指します。
最も大きなシェアを持つタイプであると言えます。

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・東京の中古ワンルームマンションが選ばれる訳

賃借人にとって部屋選びに好みがある事は説明したとおりです。
ところで、借りる人は何故そこに住むのでしょうか?
理由はいくつもあるのでしょうが、根本的には仕事があるからです。

東京に存在する企業は60万社にも及び大阪の24万社の倍以上となります。
仕事があるという事は人が集まり、それによって賃貸需要が生まれます。

東京が投資用物件のエリアとして有用なのは経済が背景にあるのです。
そして、東京の不動産は国際的には高い訳ではありません。
日本経済新聞の記事でスイスにあるUBSウェルス・マネジメント発表のバブル指数に関するものがありました。
2021年10月の調査ではフランクフルト、トロント、香港などで不動産市況の高騰が続き、バブルのリスクが指摘されています。

東京も指数としては1.45と割高に分類されていますが、2020年の調査で1.2であった事を踏まえるとオリンピックを強気材料に上がり、コロナが下げ要因として弱かったと言えそうです。

堅調な推移を見せる東京の市場ですが、背景にあるのが経済規模と一極集中です。
47都道府県のうち大半の都市では人口が減少しています。
日本は少子高齢化を迎えており、年々人口が減衰していく事は避けられません。

ところが、東京では地方都市からの人口流入があるため、横ばいで推移しています。
他にも外国人労働者の流入もあるため、東京に限って言えば人口が下がるとは限らないのです。

マンション投資は35年という長期でローンを組んで行います。
長期的な展望がなければ安定した投資を期待する事は出来ず、リスクが高まってしまう事になります。

リスクが高い不動産投資の代表的なものには、リゾートマンション投資が挙げられます。
これは北海道や九州などの外国人観光客が多いエリアでリゾートマンションを購入し、オーナーとして運営する投資になります。
地方のリゾートマンションは格安で購入できるうえに、近年では中国人によるインバウンド効果により多額の家賃収入が見込めるため、高い投資効果を期待できます。最近では東北地方や東海地方でのリゾートマンション投資も盛んになっています。
しかし、新型コロナウイルスによりこれらの投資が大幅な赤字になってしまったことはいうまでもありません。
このような不動産投資法は賃貸の管理も非常に大変で、うまくいけば大きな利回りを上げられる一方、大幅な時間や労力を必要とします。

一部分だけをみれば、ワンルームではなく他の利回りが高い不動産投資の方が魅力的に見えるかもしれません。
しかし、利回りが低く収益性が低いというのはすなわち、沢山の人が安定した投資効果を求めて購入しているためとも言えるのです。

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・駅から近い物件を選ぶ

中古ワンルームマンションを考える際には駅至近の物件を選ぶ事が大切です。
入居者をサラリーマンと想定した場合を考えてみますと希望の通勤時間は家から会社まで30分以内だそうです。
東京で一番企業が多いエリアは大丸有と呼ばれる大手町、丸の内、有楽町になります。
会社最寄りから5分程度が通勤先だとして電車に乗る時間は15分から20分
そうなると駅から自宅までは5分から10分が好まれるという事になります。
賃借人のニーズを踏まえると駅からの距離は10分以内である事が望ましいという事になります。
駅から遠くなると駐車場付きで家賃も比較的抑えられているアパート等がライバルとなってきますし、マンションの利点が薄まってしまいます。

賃借人目線もそうですが、物件の資産性から見ても駅至近の物が良いです。
駅周辺と言う事は用途地域も商業地域であり、土地の広さに対して容積率が高いため収益性の高いエリアとなります。
商業エリアのマンションの方が戸室数も多く、一戸当たりの修繕積立金負担も少なくなるため、メリットはさらに大きくなります。

都市部の駅至近の物件では利回りが低く、キャッシュフローも悪いので購入シミュレーションの数字が悪い事からついつい利回りの高い物件に目が行きがちです。
ですが、利回りやCFで物件を選んでしまうと立地が悪いか、築年の古いものになってしまいます。
サラリーマンのマンション投資ではリスクを負えない訳ですから、収益性に拘って本来の目的を取り違えてはいけません。

和不動産では都心の厳選エリアでの中古ワンルームマンションを取り扱っています。
新築ではなく中古にこだわっているのは、新築物件より安価に購入できるうえ、新築も中古も賃貸需要がそこまで大きく変わらないからです。
それだけ都心のワンルームマンションは入居希望の方が非常に多いです。

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