中古ワンルームマンションの選び方

本項では中古ワンルームマンションの選び方に関して考えてみたいと思います。
先ず中古ワンルームマンションの特徴をおさらいしましょう。
ワンルームタイプとファミリータイプでは何が違うでしょうか。
投資用マンションでは圧倒的にワンルームがシェアを持っています。
それだけワンルームマンションが売れているという事ですが、理由があります。

先ずファミリータイプのマンションに比べて価格が安い事が挙げられます。
価格が安いので購入出来る人が多くいますから、それだけ売れると言う事です。
日本には1億2千万人もの人がいて東京には1400万人が生活しています。
720万世帯ある50%以上はすでに単身世帯です。
ワンルームとファミリータイプでは需要の数が根本的に異なるのです。

ワンルームタイプでは繁忙期である12月~3月も勿論なのですが、通年等して賃貸需要があります。
ファミリータイプでは家族の予定もあるためどうしても4月を中心に集中してしまいます。
ファミリータイプの入居が決まり難いのは多様性にも原因があります。

一言で70平米の部屋と言っても2LDKや開放的な1LDK、3LDK、と間取りにも種類があり、バルコニーやアルコーブ(玄関先の専有エリア)の有無や仕様な
ど部屋ごとの違いが多くなります。
その分ひとの好みの影響を受け、旦那様の好み、奥様の好みと意見が取り纏まり難くなるのです。

その点ワンルームでは1Kか1Rのタイプとなり、部屋の間取りもそこまで多様性はありません。
どこの部屋でも似たようなものなため、安定した客付けが期待出来るのです。

・時代に応じた部屋を選ぶ

 

東京の中古ワンルームと言っても種類があります。
それはいつ作られたかにもよるのですが、1990年前後バブル期と呼ばれる時期には15平米前後の3点ユニット(洗面台、トイレ、バスルーム)が主流でした。
現在築30年にもなる中古物件ではこのタイプが多いと思います。
賃借人のニーズを考えると今ではバストイレ別が選ばれるのは当然になっています。
さらに在宅勤務などが増えた今では広めの部屋が好まれており、15平米では狭すぎます。
2000年頃から分譲されているマンションでは25㎡程度備えたタイプが主流になります。
当然、バストイレ別で、ベッドルームにデスクを置く事も出来ます。

最近の賃借人ニーズでは自炊率が高まっているため2口以上のコンロを備えたキッチンが好まれたり、インターネットの通信環境が必須だったりと昔とは状況
が異なります。
中古ワンルームと言っても狭小で1口コンロと3点ユニットでは住む人を見つける事が困難になってしまいます。

東京ではワンルーム条例という規制が自治体ごとに設けられています。
条例の中に部屋の平米に関するものもあり、狭小住宅の新規分譲にはハードルがあります。
今後も1R、1Kについては25㎡が主流になるでしょう。

中古ワンルームと言えば今ではこのタイプの事を指します。
最も大きなシェアを持つタイプであると言えます。

・東京が選ばれる訳

賃借人にとって部屋選びに好みがある事は説明したとおりです。
ところで、借りる人は何故そこに住むのでしょうか?
理由はいくつもあるのでしょうが、根本的には仕事があるからです。

東京に存在する企業は60万社にも及び大阪の24万社の倍以上となります。
仕事があるという事は人が集まり、それによって賃貸需要が生まれます。

東京が投資用物件のエリアとして有用なのは経済が背景にあるのです。
そして、東京の不動産は国際的には高い訳ではありません。
日本経済新聞の記事でスイスにあるUBSウェルス・マネジメント発表のバブル指数に関するものがありました。
2021年10月の調査ではフランクフルト、トロント、香港などで不動産市況の高騰が続き、バブルのリスクが指摘されています。

東京も指数としては1.45と割高に分類されていますが、2020年の調査で1.2であった事を踏まえるとオリンピックを強気材料に上がり、コロナが下げ要因とし
て弱かったと言えそうです。

堅調な推移を見せる東京の市場ですが、背景にあるのが経済規模と一極集中です。
47都道府県のうち大半の都市では人口が減少しています。
日本は少子高齢化を迎えており、年々人口が減衰していく事は避けられません。

ところが、東京では地方都市からの人口流入があるため、横ばいで推移しています。
他にも外国人労働者の流入もあるため、東京に限って言えば人口が下がるとは限らないのです。

マンション投資は35年という長期でローンを組んで行います。
長期的な展望がなければ安定した投資を期待する事は出来ず、リスクが高まってしまう事になります。
利回りが低く、収益性が低いのも都心ワンルームマンションの特徴ですが、それは即ち沢山の人が安定した投資効果を求めて購入しているためとも言えるの
です。

 

・駅から近い物件を選ぶ

中古のワンルームマンションを考える際には駅至近の物件を選ぶ事が大切です。
入居者をサラリーマンと想定した場合を考えてみますと希望の通勤時間は家から会社まで30分以内だそうです。
東京で一番企業が多いエリアは大丸有と呼ばれる大手町、丸の内、有楽町になります。
会社最寄りから5分程度が通勤先だとして電車に乗る時間は15分から20分
そうなると駅から自宅までは5分から10分が好まれるという事になります。
賃借人のニーズを踏まえると駅からの距離は10分以内である事が望ましいという事になります。
駅から遠くなるとアパート等がライバルとなってきますし、マンションの利点が薄まってしまいます。

賃借人目線もそうですが、物件の資産性から見ても駅至近の物が良いです。
駅周辺と言う事は用途地域も商業地域であり、土地の広さに対して容積率が高いため収益性の高いエリアとなります。
商業エリアのマンションの方が戸室数も多く、一戸当たりの修繕積立金負担も少なくなるため、メリットはさらに大きくなります。

都市部の駅至近の物件では利回りが低く、キャッシュフローも悪いので購入シミュレーションの数字が悪い事からついつい利回りの高い物件に目が行きがちです。
ですが、利回りやCFで物件を選んでしまうと立地が悪いか、築年の古いものになってしまいます。
サラリーマンのマンション投資ではリスクを負えない訳ですから、収益性に拘って本来の目的を取り違えてはいけません。

 

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