中古ワンルームマンション投資は東京で

 

何故 東京が良いのか?

中古ワンルームマンション投資を考える際にどこの物件を選べばいいのかは悩みの種です。
不動産投資と一口に言っても新築、中古、一棟アパート、戸建て住居と種類があり、それぞれに一長一短があります。
サラリーマンが年金対策等で不動産投資を考える際には一番に考える問題はリスクを取らない事と言えるでしょう。

本業があり、普段から時間を取る事の出来ないサラリーマンにとって煩雑な問題が起こりうる一棟ものの投資や戸建ては手間もリスクも負担となるでしょう。
かと言ってワンルームマンション投資では新築と中古がありますが、いずれも収益性は高いとは言えません。
なかでも新築ワンルームマンションでは月間の収支の黒字化が難しく、よほど収入の高い人が節税も兼ねて取り組むなどしない事にはメリットは感じにくい事
でしょう。
こうして中古ワンルームマンションが選択肢としてあがってくるのですが、その先にも幾分種類があります。
東京なのか、地方都市なのか、中古と言ってもどれ位の年数の物なのかです。

東京と地方都市では利回りに差があります。
利回りに差があるとは収益性に差があると言う事です。
地方都市の方が利回りが高く、利益が出やすい傾向にあります。
その分空室リスクが高く、賃料も低いのが特徴です。
日本は全国的に人口減が続いています。
地方都市では人口流出が顕著で、未来の入居率に関して不安があります。
東京は流入する側の都市ですので人口は横ばいで推移しています。
こういったリスク面が利回りに反映していると考えれば良いでしょう。

東京の特色は?

いよいよ東京の話ですが、一言に東京と言っても案外広いものです。
東京の人口は1400万人ほどで、720万世帯暮らしています。
この内23区の人口は970万人ほどです。

都心の中古ワンルームマンションといえば駅から5分程度の距離にあり、20㎡以上の居室、都心へのアクセスが良い等と言う条件を備えている物が好まれ
ます。
最近では在宅勤務を見据えて25㎡~30㎡と広めの部屋も人気があり、バストイレ別、テレビモニター付きインターホンやインターネット等は必須の設備とな
っています。
賃借人へのアンケートでは理想の通勤時間は30分以内と言う意見が多いので、自宅より最寄り駅まで5分とし、勤務先の最寄り駅から会社までが5分だとす
ると都心から20分程度の距離にある駅が選択肢と言う事になります。

駅の付近の物件が選ばれる理由は賃借人にとって便利であるという以外にも理由があります。
駅から15分程度離れてくるとアパート等が目立つようになり、ライバルが増えてきます。
マンションのアパートに対する有利性は遮音性、セキュリティ、駅からの距離が挙げられます。

15分も離れていれば安い賃料のアパートに賃借人を取られる事になります。
マンションの優位性を活かして駅至近で客付けを戦う事がマンションのメリットとなります。
駅周辺は用途地域が商業地域となっており、アパートが建ちにくいエリアです。
そういうエリアの物件を選ぶ事で資産性と賃借人ニーズの両立を狙っていく事が出来るのです。

東京には60万社と言う数の企業があり、2位の大阪が24万社と2倍以上の差が付いています。
上場企業は2000社であり大阪の400社に対して5倍もの開きがあります。
企業があるという事は仕事があり、人々は仕事の為に住むようになります。
東京が投資先として優れているのは経済的な観点からも言える事なのです。
勿論、それに対して地方都市は利回りが高い事が利点として挙げられます。
東京の物件は価格が高いですから、どうしても収益性が地方都市よりも低くなります。
収益性とリスクは鏡の表裏です。

リスクを取れば利益が得られます。
自分自身がどの程度のリスクを引き受けられるのかを良く考える事が大切です。

東京は国際都市になります。
ニューヨークやロンドンなど世界の都市と比べても見劣りのしない投資先になっています。
そういった国際都市の中で見れば東京のワンルームマンションは決して高くなく、利回りも低い訳ではありません。
東京のマンションは世界水準で見ればまだまだ優良な投資先である事は知っておくと良いでしょう。

さらにはワンルームマンション規制があります。
これは23区各自治体が独自に持っている規制なのですが、共通するのはワンルームマンション開発を増やしにくような規制となっています。
25㎡以上の居室でなければならない、ファミリータイプの部屋も作らなければならない、駐車場を一定数設けなければならない等です。
この事から東京では新築ワンルームマンションの開発が容易ではなく、既存の中古物件の価値が担保される要因となっています。

上記のような理由から東京の物件は手堅い価値があると言えるのです。
この事は売却しようと思った時に売れる事でもあります。
東京のマンションは今フルローンと言って銀行から物件の金額の全てを借り入れて購入する事が出来ます。
比較的誰でも容易に購入出来る事から売却したいと思った際にはすぐに売れる換金性も東京の区分マンションの魅力の一つです。

これがアパート等の1棟物件だとそうはいきません。
銀行によっては物件価格の80%、90%を融資する掛目というものが設定されていて残りは自己資金で都合しなくてはなりません。
購入時の諸費用も考えると結構な金額の資金が必要となります。
アパートは売ろうと思っても買える人がワンルームマンションに対して圧倒的に少なく、換金性ではかなりの差があると言わざるを得ません。
サラリーマンではリスクを取る事が出来ない状況の人も多いでしょうから、リスクのコントロールが容易であるワンルームマンションの方が向いていると言える
のです。

万が一にはやめる事が出来る

不動産投資を考えられている方の中には高額のローンを組む事に抵抗感のある人も少なくない事でしょう。
多額の借金をしているのに空室になったらどうしよう。
返済が出来なくなってしまったらどうしようと不安を覚える人もいるかもしれません。
そういった時に売却する事でいつでも投資をやめる事が出来ると言うことは安心感につながります。
新築のマンションなんかですと購入した段階で市場価格とローン残債が釣り合いません。
途中で失敗したなと思っても残債が市場価格と同じ水準になるまで我慢して持ち続けなくてはなりません。

新築物件では購入後10年程度は持ち出しなく売却する事は出来ません。
その間に何らかの事情で不動産と投資をやめたいと思ってもなかなかできないのです。

その点中古マンションであれば購入時の諸費用と仲介手数料を捻出出来ればいつでも売却する事が可能です。
高額のローンを組んでいるとは言え、資産としてマンションを所有しており、売却すればローンを返済する事が可能です。
先述の通り区分マンションはフルローンで購入できますから、売却も取り纏まりやすく、始めたが最後やめる事の出来ない投資などではないので安心して下さ
い。

リスク分散が可能

ワンルームマンション投資では物件を複数件持つ方も珍しくありません。
1億円分の物件を持っているとして5件の区分マンションと1億円の1棟アパートを持っているのとではどんな違いがあるでしょうか。
売却の容易性や、収益性等の違いは先ほどお伝えしたとおりですが、5件の区分マンションを持っているという事はエリアを分散させて持つ事が出来ます。
1棟アパートでは極端な事例では自殺者が出たりすればその影響は1棟全体に及んでしまいます。
それらは火災、水害、地震被害など全て同じ事が言えます。

その点5区分それぞれを違う場所で購入しておく事でリスク分散を行う事が出来ます。
同じ1億円の運用ですが、区分マンションと1棟物件とではこのような点でも違いがあります。

ただし、居室の総数は1棟物件の方が多いでしょうから空室等のリスク分散は1棟の物件の方が軍配が挙がるでしょう。
5部屋よりも10部屋あった方が空室が起こった際の金銭的なダメージは少なくなります。

区分マンションの場合は立地などで空室という事態がそもそも起こり難い場所を購入する事が大切です。
その事がそのまま空室リスクへの対策となるのです。

東京の区分マンションがサラリーマン大家さんに向いている点は手間がかからない点と安定性、そしてリスクの低さが挙げられるという訳です。
決して大きく儲かる訳ではないですが、貯蓄に代わる財産形成としてコツコツと資産を作っていく事が出来る点で非常に向いていると言えます。

マンション投資の保険効果は?

不動産投資が保険代わりになるという話はよく聞くかと思います。
ローンを組む際に団体信用生命保険に加入するため被保険者が死亡した際にはローン債務が保険金にて支払われマンションが相続財産として残ります。
世帯の生命保険保険料は高額であり、投資と同時に保険効果がある事からマンション投資を選ばれる方も少なくないでしょう。

マンション投資の保険効果は保険商品としては逓減定期保険という死亡保険に分類できます。
逓減定期とは保険金額が段々と減っていく事を意味しており、ローンの残債も年数に応じて少なくなっていきますから、保険効果も同時に減少する事を意味し
ています。

35年ローンを組む方が殆どかとは思いますが、保険期間も同期間であり、マンション投資をやるから保険は全て不必要かと言えばそれは早計です。
生命保険には種類がありますが、大半の人は先ず死亡保険と言う死亡したらいくら支払われるという性質の保険に加入します。
死亡保険には終身保険と定期保険の2種類が大きく分けてあります。
終身保険とは保険期間が一生涯であるという保険であり、保険期間に定めのある定期保険と違い必ず保険金を受け取る事が出来ます。
その代り保険料が高いのです。

団体信用生命保険にて付保出来るのは定期保険部分になります。
最近では収入保障保険と言う保険金額が年々下がっていくタイプの保険がありますが、マンション投資の保険はそのタイプの保険に近いと考えれば良いでし
ょう。
従いまして終身保険等の保険を解約してマンション投資の保険で安心するのは間違いです。
保険を見直す際には定期保険に置き換える事が出来るものと覚えて下さい。

和不動産ではマンション投資のセミナーを開催しております。

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