マンション投資が上手く行く人とそうでない人の違い

マンション投資が上手く行く人とそうでない人の違い

同じマンション投資をやっているオーナー様でも、実際に収益を上げているオーナー様といまいち利益の上がらないオーナー様がいるのは何故でしょうか。
今回のコラムではマンション投資で継続的に利益を出していくための方法に関して書いていきます。

・マンション投資を物件を買うだけで終わりだと考えているオーナー様

利益が上がらないと相談を受けるケースで多いのが買った段階で投資を終えたと考えているオーナー様の事案です。
皆さん買うまでは熟考して調べているのですが、購入すると何もしなくなってしまいます。

不動産投資は多くの場合35年と言う長期ローンを組んで行います。
購入してからの期間が実に長いのです。
にも拘らず多くの方が買った段階で投資を放置してしまいます。

マンション投資は与信を活用して行うものですし、ほったらかして利益になっていく事が魅力である事は確かに事実です。
しかし、購入してから何もしないでいても利益が積み上がっていくほど単純なものではありません。

利益を伸ばしているオーナー様は一体何をして利益を上げているのでしょうか。

・投資アクションの多寡が結果を分けている。

マンション投資は投資です。
同時に不動産賃貸経営でもあります。
運用の中で投資アクションを行う機会が幾度もあり、そのアクションが多い人ほど利益を出している傾向があります。

弊社では全てのお客様の購入データ、並びに購入後のアクションも細かに記録しています。
その統計から分かる事ですので一定の信ぴょう性はあるのではないでしょうか。

では、そのアクションとは何なのかなのですが、追加購入、繰り上げ返済、借り換え、リフォーム等です。

購入してほったらかしているのではなく、適宜運用状況を見直し、計画的に資産拡大をしている方がやはり収益を拡大しています。
それぞれ、解説していきます。

・追加購入

物件を増やしていく事です。
与信枠にもよりますが、物件を増やせばそれだけ、運用額が増えていきますので利益につながります。
借りられるローンの枠は限られていますから物件選定は大切ですが、なるべく沢山の与信枠を活用した方が利益を拡大させる事が出来ます。
自分自身の与信枠を常に把握して、低金利等、有利な時期には借入を起こしていく事がコツになります。

・繰り上げ返済

ローンを返済する事です。
折角借りているのに何故返してしまうのかと思われるかもしれませんが、繰り上げ返済にはいくつも効果があります。
先ず、上記で挙げた与信枠を空ける事が出来ます。
返済した分だけ新たに借り入れる事が可能になりますので、追加購入の為にも繰り上げ返済をしていく事は有用です。
そして、繰り上げ返済を行えば当然負担するはずだった金利を支払わないで済みます。
何よりも大きなメリットはCF(キャッシュフロー)が改善する事です。

CFは繰り上げ返済を行うと良くなります。
繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型とがあります。
金利負担を減らすには期間を短縮した方が有用ですが、マンション投資では返済額軽減型を採用した方が有利な場合が多いです。
返済額を低減させると賃料収入に対してローンの支払額が減る訳ですから、差し引きの収支が良くなっていくという訳です。

仮に100万円を繰り上げ返済して3000円CFが良くなった場合を考えてみます。
毎月3000円CFが良くなったという事は年間で36000円と言う事になります。
これはつまり100万円投資を行い36000円増えたと言い換える事が出来ます。
つまり3.6%の利回りがあるとも言えるのです。
これをCCR(キャッシュオンキャッシュリターン)率と言います。

2%程度で借り入れたローンを返すのに3.6%儲かるというのはなんだか不思議な気がしますが、それはマンションを購入しているレバレッジ効果だと考えると分かりやすいかと思います。
3.6%と言うのが大きな利回りでは無いと感じるかも知れませんが、これは市場の影響を受けにくく、マイナスになる事も無いという特徴があるので、十分なメリットと言えると思います。
このように繰り上げ返済には副次的な効果があり、コツコツと続けていく事で利益を大きくしていく事が出来ます。

・借り換え

借り換えは融資条件の良い金融機関にローンを組みかえる事を指します。
高い金利でローンを組んでいた場合時代に合った低い金利で融資を受け直す事が出来るかも知れません。
銀行の金利は常に変わりますので、購入した当時の金利よりも低くなっている場合等は積極的に借り換えを検討してみても良いかも知れません。
その他にも融資を受けている金融機関に金利の交渉をする事も出来ます。
返済実績や事業の計画性等を説明して金利の交渉をしていくのは不動産投資では重要な事の一つです。

・リフォーム

退去時等に原状回復を行いますが、立地の良い部屋であれば設備を新しくする事で賃料を上げる事が出来るかも知れません。
物件の価格は賃料を元に算出される事が一般的です。収益還元法という考え方になるのですが、自分の所有物件の賃料を上げるという事はそのまま物件価値を上げる事にも繋がります。

築古の物件の場合キッチン等が現代の仕様と異なる場合があります。
最近は自炊率が高まっていますので単身者用の部屋とは言え2口コンロは標準で求められています。
時代時代により賃借人の求める設備が変わりますので、仕様の古い部屋はリフォームで賃料を上げる事で収益性を伸ばします。
注意点として立地の悪い物件ですとリフォームを施しても賃料が思うほど上がらず、かける費用に効果が見合わない事が起こり得ます。
ワンルームでリフォームが効果を発揮するのは立地の良い物件に限られると思って良いでしょう。

・定期的なアクションが大切

利益を上げているオーナー様は与信を活用して物件を購入する。
繰り上げ返済をしてCFを良くする。
資金を貯めてさらにCFを良くする流れを作る。
与信枠が空いたら追加購入をする。

これを繰り返して資産を拡大しています。
CFを伸ばしていく事で何もしていない人よりも遙かに大きな資産を作る事が出来るのです。
さらにマンション自体が利益を出す事でそれらを繰り上げ返済に充てる事も出来るようになります。
これにより繰り上げ返済のスピードがさらに高まり、資産形成が出来ていくのです。

利益を上げているオーナー様はこのように投資したマンションに対してさらに投資を行う「再投資」を繰り返しています。

再投資を継続していく事でCFが伸びていき、月間30万円と言う安定した不労所得を作る事も出来るようになるのです。

・実際の運用のご相談は

ここまで書いて来ているようにマンション投資は購入後に何をするかで結果が変わってきます。
物件を買って終わりとならないように自分自身の投資状況を分析して資産形成のアクションをしていって下さい。

マンション投資では購入した会社で賃貸管理をお願いする事も多いかと思いますが、この時の会社選びも重要です。
今日ご紹介しているようなアクションを案内してもらう事が出来るパートナー選びをして下さい。

買っただけで終わりではないマンション投資の為には自分自身の投資状況を定期的に振り返る事が必要です。
弊社和不動産では、購入からアフターフォローまでマンション投資のコンサルティングを行っております。

お客様の収入や支出、物件の所有状況に至るまでをシステム管理し、3か月に1度の頻度で定期的に面談を行っていく事で購入時の財産形成のシミュレーション通りに運用が進んでいるのかを確認していきます。

この定期面談時に上記のアクションプランを策定し、ご提案していく事でお客様の計画に沿った運用をして頂くのです。

お気軽にご相談頂けますので、下記リンクをご参照いただきお問い合わせください。

具体的なシミュレーションを作って見てもらう事も出来ますのでお気軽にご用命頂ければと思います。

個別面談のご案内ページ

関連記事

  1. カレンダー

    【夏季休業のお知らせ】8/14(金)~8/18(火)

  2. ワンルームマンション投資(不動産投資)は繰り上げ返済で結果が変わる

  3. 辞めたい。ワンルームマンション投資の売り時・運用方法

  4. システムキッチン

    マンション投資で生命保険の見直しをする方法

  5. 50代から始める不動産投資|資金準備からゴールまで

  6. ワンルームマンションオーナーが物件を売却し、新しい物件を購入するメリッ…