同じマンション投資をやっているオーナー様でも、実際に収益を上げているオーナー様といまいち利益の上がらないオーナー様がいるのは何故でしょうか。
今回のコラムではマンション投資で継続的に利益を出していくための方法に関して書いていきます。
・マンション投資を物件を買うだけで終わりだと考えているオーナー様
マンション投資は失敗した、利益が上がらないと相談を受けるケースで多いのが買った段階で投資を終えたと考えているオーナー様の事案です。
皆さん買うまでは熟考して調べているのですが、購入すると何もしなくなってしまい下手をするとマンション投資が失敗したと思ってしまう可能性があります。
不動産投資は多くの場合３５年と言う長い年数のローンを組んで行います。
購入してからの期間が実に長いのです。
にも拘らず多くの方が買った段階で投資を放置してしまいます。
マンション投資は与信を活用して行うものですし、ほったらかして成功できることが魅力である事は確かに事実です。
しかし、購入してから何もしないでいても利益が積み上がっていくほど単純なものではありません。
マンション投資が成功しているオーナー様と失敗したと思っているオーナー様は何が違うのでしょうか
成功しているオーナー様は一体何をして利益を上げているのでしょうか。
・投資アクションの多寡が結果を分けている。
マンション投資は投資です。
投資家であると同時に不動産賃貸経営でもあります。
運用の中で投資アクションを行う機会が幾度もあり、そのアクションが多い人ほど成功している傾向があります。
弊社では全てのお客様の購入事例、並びに購入後のアクションも細かに記録しています。
その統計から分かる事ですので一定の信ぴょう性はあるのではないでしょうか。
では、そのアクションとは何なのかなのですが、追加購入、繰り上げ返済、借り換え、リフォーム等です。
マンション投資に失敗している人は、購入してほったらかしていることが多いです
購入後に、適宜運用状況を見直し、計画的に資産拡大をしている方がやはり成功し収益を拡大しています。
それぞれ、解説していきます。
・追加購入
物件を増やしていく事です。
与信枠にもよりますが、物件を増やせばそれだけ、運用額が増えていきますので利益につながります。
借りられるローンの枠は限られていますから物件選定は大切ですが、なるべく沢山の与信枠を活用した方が利益を拡大させる事が出来ます。
自分自身の与信枠を常に把握して、低金利等、有利な時期には借入を起こしていく事がコツになります。
・繰り上げ返済
ローンを返済する事です。
折角借りているのに何故返してしまうのかと思われるかもしれませんが、繰り上げ返済にはいくつも効果があります。
先ず、上記で挙げた与信枠を空ける事が出来ます。
返済した分だけ新たに借り入れる事が可能になりますので、追加購入の為にも繰り上げ返済をしていく事は有用です。
そして、繰り上げ返済を行えば当然負担するはずだった金利を支払わないで済みます。
何よりも大きなメリットはＣＦ（キャッシュフロー）が改善する事です。
ＣＦは繰り上げ返済を行うと良くなります。
繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型とがあります。
金利負担を減らす目的であれば期間を短縮した方が有用ですが、マンション投資では返済額軽減型を採用した方が有利な場合が多いです。
返済金額を低減させると賃料収入に対してローンの支払額が減る訳ですから、差し引きの収支が良くなっていくという訳です。
仮に１００万円を繰り上げ返済して３０００円ＣＦが良くなった場合を計算してみます。
毎月３０００円ＣＦが良くなったという事は年間で３６０００円と言う事になります。
これはつまり１００万円投資を行い３６０００円増えたと言い換える事が出来ます。
つまり３．６％の利回りがあるとも言えるのです。
これをＣＣＲ（キャッシュオンキャッシュリターン）率と言います。
２％程度で借り入れたローンを返すのに３．６％儲かるというのはなんだか不思議な気がしますが、それはマンションを購入しているレバレッジ効果だと考えると分かりやすいかと思います。
３．６％と言うのが大きな利回りでは無いと感じるかも知れませんが、これは市場の影響を受けにくく、マイナスになる事も無いという特徴があるので、十分なメリットと言えると思います。
このように繰り上げ返済には副次的な効果があり、コツコツと続けていく事で利益を大きくしていく事が出来ます。
・借り換え
借り換えは融資条件の良い金融機関にローンを組みかえる事を指します。
高い金利でローンを契約していた場合時代に合った低い金利で融資を受け直す事が出来るかも知れません。
銀行の金利は常に変わりますので、購入した当時の金利よりも低くなっている場合等は積極的に借り換えを検討してみても良いかも知れません。
その他にも取引をしている金融機関に金利の交渉をする事も出来ます。
返済実績や事業の計画性等を説明して金利の交渉をしていくのは不動産投資では重要な事の一つです。
・リフォーム
退去時等に原状回復を行いますが、立地の良い部屋であれば設備を新しくする事で賃料を上げる事が出来るかも知れません。
物件の価格は賃料を元に算出される事が一般的です。収益還元法という考え方になるのですが、自分の所有物件の賃料を上げるという事はそのまま物件価値を上げる事にも繋がります。
築古の物件の場合キッチン等が現代の仕様と異なる場合があります。
最近は自炊率が高まっていますので単身者用の部屋とは言え人気のあるような部屋は２口コンロは標準で備え付けられています。
時代時代により入居者の求める設備が変わりますので、仕様の古い部屋はリフォームで家賃を上げる事で収益性を伸ばします。
建物が古くなっても、部屋の内装をリフォームをして賃料を上げることができます。
賃料を上げることは、不動産投資で成功する為にも必要な手法です。
注意点として立地の悪い物件ですとリフォームを施しても賃料が思うほど上がらず、かける経費に効果が見合わず経営が失敗してしまうという事が起こり得ます。
ワンルームでリフォームが成功するのは立地の良いエリアの物件に限られると思って良いでしょう。
マンション投資が失敗しない為にも、立地の良い場所を選ぶことは重要なことです。
・定期的なアクションが大切
利益を上げているオーナー様は与信を活用して物件を購入する。
繰り上げ返済をしてＣＦを良くする。
資金を貯めてさらにＣＦを良くする流れを作る。
与信枠が空いたら追加購入をする。
これを繰り返して資産を拡大しています。
ＣＦを伸ばしていく事で何もしていない人よりも遙かに大きな資産を作る事が出来るのです。
さらにマンション自体が利益を出す事でそれらを繰り上げ返済に充てる事も出来るようになります。
これにより繰り上げ返済のスピードがさらに高まり、資産形成が出来ていくのです。
成功しているオーナー様はこのように投資したマンションに対してさらに投資を行う「再投資」を繰り返しています。
再投資を継続していく事でＣＦが伸びていき、月間３０万円と言う安定した不労所得を作る事も出来るようになるのです。
・実際の運用のご相談は
ここまで書いて来ているようにマンション投資は購入後に何をするかで成功するか、失敗するかが変わってきます。
物件を買って終わりとなってしまうとマンション投資が失敗となってしまう可能性があります。
そうならないように自分自身の投資状況を分析して成功する為に資産形成のアクションをしていって下さい。
マンション投資では購入した会社で賃貸管理をお願いする事も多いかと思いますが、この時の会社選びも重要です。
今日ご紹介しているようなアクションを案内してもらう事が出来る業者、パートナー選びをして下さい。
買っただけで終わりではないマンション投資の為には自分自身の投資状況を定期的に振り返る事が必要です。
弊社和不動産では、購入からアフターフォローまでマンション投資が成功する為のコンサルティングを行っております。
リフォームにかかった経費を確定申告をして、税金の還付を受ける方法や、確定申告書の作成の補助、相続税に関する相談等も承っております。
お客様の収入や支出、無駄な保険に入っていないか等、支出を減らせる部分はないか、いくら貯蓄可能で、いくら繰り上げ返済に充てることが出来るか等を一緒に見直しさせていただいております。そして物件の購入時から最新の状況に至るまでをシステム管理し、３か月に１度の頻度で定期的に面談を行っていく事で購入時の財産形成のシミュレーション通りに運用が進んでいるのかを確認していきます。マンション投資が失敗しない為には、このように購入後も定期的に運用状況を見直すことが必要です。しっかりと私達がサポートをさせていただき、皆様を成功へと導いていきます。この定期面談時に上記のアクションプランを策定し、ご提案していく事でお客様の計画に沿った運用をして頂くのです。
お気軽にご相談頂けますので、下記リンクをご参照いただきお問い合わせください。
具体的なシミュレーションを作って見てもらう事も出来ますのでお気軽にご用命頂ければと思います。
