50代という世代は仕事で言えば中堅と呼ばれたのも昔の話、後進の指導に当たる立場になっている人も多いのではないでしょうか。同時に定年も現実的な未来になってきており、老後の年金対策をいよいよ始めなくてはならない世代にもなります。

本来的にはすでに老後の年金対策として投資や財産形成をしてきているはずですが、貯蓄世代直下の50代というこの年代では投資はポピュラーになる過渡期の世代にあたり、これといった運用をしていない人も大勢いるのが特徴です。

さて、そうはいっても貯蓄をして郵便貯金に預けていれば良かった時代はとっくに終わり、何らかの年金対策を強いられているのが現代社会です。これまで何もしてこなかった人も何らかの運用を考えないといけません。

しかし、不慣れな投資に手を出すのも何かと怖いかと思います。いきなり株式投資やFXに手を出して勝てるようになるというのも楽観的な訳です。そこで、せいぜい投資信託などで運用していくようになるかと思います。

ところが、それまでに貯めてきた預貯金を低い運用利回りで投資してもとても大きな財産を作れる訳もなく、結局老後に貯めてきた資金を取り崩していく事になります。

年金対策として、取り崩して無くなってしまう貯金よりも収入をもたらす、資産の方が良いと考え不動産投資を検討する方も非常に多いです。しかし、ローンという他人資本を使い投資を行う事が出来る事が不動産投資の一番のメリットなのですが、ローン開始時期が遅すぎるため与信活用出来る時間が少ないというハンデが生じてしまいます。

50歳から35年ローンを組むとなると完済が85歳にもなります。85歳までのローン期間を認めてくれることもあるのですが、85歳になってからようやく現金が入ってくるとなってもメリットを大きくは感じる事が出来ないでしょう。そもそも年齢的に35年ローンは厳しいという場合もあります。

となると方法としては現金で購入するという事になりますが、ワンルームマンションであっても2,000万円もするものを現金で買うと言うほどの件数も持てません。例えば預貯金の資産が4,000万円あるとしても買えるのは2区分という事になり、入ってくるCFは14万円程度となります。現実的には手元資金の全てを使ってしまう事にも抵抗があるでしょうし、4,000万円の預貯金というのも多い方なのではないでしょうか。

50代からの年金対策としての不動産投資には50代なりの問題点があり、考え方をしっかりと持って始めなくてはなりません。与信を活かしつつもCFのバランスを取り、老後資金とレバレッジの両輪を取っていく買い方が求められます。

フルローンで買うだけでは上手くいかない？

30代の不動産投資は長期運用で与信を最大限活用して可能な限り借入を起こし、自己資金を出来るだけ入れないで買う事にメリットがあります。同じ事を50代でやっても次世代の為の投資にしかなりません。

レバレッジは大きく利かせる事は出来ますが、含み益を表に出すのが遅すぎる為自身が使う資金を得る事にはなりません。65歳か、70歳には引退し、所有資産からの収入を期待したい段階に入るはずです。その頃ではまだ、ローン返済も半分しか進んでおらず、元利均等返済方式では残債が半分も減っていません。売却価格は残債を上回るかもしれませんが、余生を賄う利益を出す可能性は難しいでしょう。

年金対策として、65歳でキャッシュを生みだす為の投資をするためには、自己資金を投入して稼働を早める必要があります。合理的な自己資金の使い方をして与信を活用しつつCFを出すように工夫が大事になってきます。

いつからいくら必要なのかを計算する事から始める

これから65歳までの収入の目処、退職金や満期保険金などあらゆる資金の入金予定、出金予定を調査します。

それが皆さんの「軍資金」となります。

次に収入や支出を帳簿付けして下さい。軍資金を計画的に増やすためにこれから65歳までの収入ある期間は非常に重要です。その間の貯蓄可能額を算出します。これも「軍資金」となります。

そして65歳時点から年金の他にどれ位の収入が必要なのかを計算して下さい。

夫婦二人でゆとりある老後生活を送るのに必要なお金は35万円程度と言われています。年金受給額を引いた残りの金額が資産から入ってくれば良い訳です。多くの人の場合15～20万円となるはずです。

つまり、計算された「軍資金」を元手に15～20万円の毎月の収入を得る事が出来れば良いと考えられる訳です。

それでは、これを65歳時点でのゴールとしましょう。

貯蓄はどれ位を目指すか？

世帯年収にもよりますが、可処分所得の20％は貯蓄して欲しい所です。

金額で言えば200万円程です。

仮に50歳だとして後15年働くとすると、200万円×15＝3,000万円が新たに軍資金となります。勿論これは世帯年収にもよりますから一概に言えませんが、目安にして貰えればと思います。

収入と支出を帳簿につけますと可処分所得（自由に消費出来るお金）と貯蓄可能額が分かります。可処分所得－生活支出＝貯蓄可能額となります。

貯蓄可能額が算出されたら、毎月給与振込後先ずその金額を別の口座に移して下さい。帳簿が正しいなら残りのお金で生活できます。

計画上の貯蓄を実現させるには先にお金を貯金に回して残りで生活する方がうまくいきます。貯蓄は習慣化してください。

CFをプラスで持つ

50代から物件を買う場合でもローン期間は最長で組むのが良いでしょう。

オリックス銀行であれば84歳までローンを組む事ができ、50歳なら34年間ローンを組む事が出来ます。ローン期間は長ければ長いほど与信の活用になりますし、CFも良くなります。

先ずは長く組み、そこから返済を繰り上げていく方が良いでしょう。それでも、35年まるまるローンを組むよりもCFが悪い事は避けられませんから、頭金などで調整する事が必要です。

50代の強みとして年収と自己資金が挙げられます。30代40代よりも自己資金が貯められているでしょうからそれを上手く活用します。収支がプラスになるように自己資金を投下して購入するようにした方が良いでしょう。

メリットは費消してしまわない資産

金融商品の場合、多くの所得はフロー所得であり、相場状況によって利益が決まり、それは常に確定しているものではありません。配当金など一部のインカムゲインはありますが、副次的なものであり、今後もずっと投資は勝っていかないといけません。

預貯金は言うまでもなく、小さな利息がありますが、取り崩して使っていく事になるでしょう。

不動産の最大のメリットは賃料収入を得ても資産が目減りしていく訳ではないという点です。勿論経年による劣化はありますし、物件価格も変動しますが、賃料収入は安定して入金されるストック収入になります。

現金で5000万円あるのと5000万円分の不動産があるのとを比べてみます。

毎月の必要な生活費が35万円だとして年金収入が20万円あるとします。不足額が15万円だとすると年間で180万円となります5,000万円は28年で取り崩してしまう事になります。

その点不動産により賃料収入が15万円あれば不動産の保守に経費がかかりますが、一方的に取り崩していく事にならないのは伝わるかと思います。勿論何十年にも渡って賃料収入を生み続ける事の出来る物件でなければなりませんからどこでも良い訳ではありません。

都心の利便性の良い立地のマンションでなければならないのはこの為です。

年金対策として、5,000万円という資産を貯める事も大変な事ですが、早くから準備する事で定年までに間に合わせる事が可能です。

繰り上げ返済を活用して再投資を積極的に行う

CFを黒字で持っている場合は利益が出る事になります。この利益を再び投資する事を再投資すると呼びます。

上記で説明した毎年貯めている貯蓄を繰り上げ返済に充てていきます。繰り上げ返済の度にCFが良くなっていくため、毎年の不動産収入が増えていきます。この不動産収入を再び繰り上げ返済に充てていくのです。始めのうちは大した金額にはなりませんが、続けていくと大きな効果に変わっていきます。

理由はCCR利回り（キャッシュオンキャッシュリターン）が３％程度見込めるためです。

例えば100万円の繰り上げ返済で3000円CFが良くなるとしますと年間で36000円の利益となります。これは100万円の投資効果3.6％に該当する訳です。

繰り上げ返済は利回りの固い金融商品だと思って下さい。

借り入れでレバレッジを効かせて、与信を活用した後は繰り上げ返済で投資効果を最大化します。そうして得られた利益を再び再投資して利益化を加速していきます。100万円程度で始めた繰り上げ返済も10年もすれば200万円を超えていく事でしょう。

そのようにして引退までのCFを育てて年金対策をして下さい。

それでも時間が全然足らないので目標CFに届かない事もあるかと思います。ですので、退職金を使います。

年金対策として、65歳時点までに2区分の完済は目指したい所です。その後にローンの残った物件があっても負担にはなりません。
65歳以降では生命保険にも簡単に加入できません。団体信用生命保険のついているローンが残っていても構わないのです。

50代以降の不動産投資では2～4件のワンルームマンション5,000万円～1億円の与信活用を行っていくかと思います。65歳で2件の完済、場合によっては70歳まで運用を続けて3件の完済を目指せれば良いでしょう。

年間に200万円の繰り上げ返済と、1,000万円の退職金の捻出で実現出来ます。勿論皆さんの状況により差は出るかと思いますが、概ね応用の効く範囲であると思います。

本記事のまとめ

いかがでしたでしょうか？

不動産投資は若いうちから始めた方が融資は組みやすいので、始めるのは早い方がいいことは確かです。

しかし、50代からでも十分間に合います。
50代の方には、若い方にはできない不動産投資による年金対策ができます。

十分に与信を活用しつつ、そのうえで繰上返済をしっかり毎年行い、65歳までに家賃収入15万～20万円のCFを得られるよう運用しましょう。

繰上返済は利回りの堅い金融商品です。
不動産投資を始める前に毎月の支出から減らせるものは減らし、貯蓄を習慣化しましょう！

不動産投資は利益を感じにくい投資ですが、帳簿をしっかりつければ資産の状況や収入と支出を把握することが出来ます。不動産投資をする際は帳簿付けをお勧めします。

日本では投資信託などの低リスクの投資が人気ですが、本当にその収益で年金対策になるでしょうか。老後破産を避けることはできるのでしょうか？今一度、将来に必要となるお金を見直してみて下さい。

上記内容以外にも実際には不動産投資をしていく上で心配は多いと思います。例えば、建物の経年劣化、空室リスク等々。

個別相談では、実際に自分現状の状態を把握いただき、合わせた運用をご紹介いたします。実際のシミュレーションに関しましては、個別にご対応させて頂けますのでお問い合わせ頂ければ幸いです。

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今回ご紹介した50代からの年金対策としての不動産投資につきましても、セミナーで同様のテーマを扱っております。またよりお客様の状況に沿ったアドバイスにつきましては個別相談にてお気軽にお聞かせください！

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