不動産投資を進めていく中で起こる買い替えの時期
投資用マンションの適切な売却と購入とは何なのでしょうか。

先ずは売却すると何が起こるのか、注意点等を確認しておきましょう。

売却がもたらす効果は3つ

・利益が確定する
・与信枠が空く
・その後のリスクを回避出来る。

物件の売買契約を締結し、売却をするという事は、税金や手数料等が引かれ、手元に残る金額が決定します。投資用マンションを所有していた年数によって売却時にかかる税率等も変わり、売却する際、業者に買取りを依頼するか、仲介で売却するかによっても、手数料が変わります。投資用マンションを所有していた期間に発生した経費や繰り上げ返済した金額等、それらを含めて計算し、その物件の最終的な収支が判明します。
利益確定するとも言います。
ローン残債よりも高く売れた場合はキャピタルゲインを出す事が出来ます。
含み益の状態でいくら利益があったとしても売却しなければ利益は表に出てきません。

投資用マンションを売却する際にローンがある場合、この残債を全て返済する事で売却する事が出来ます。
この際ローンが無くなる訳ですから、与信力が回復し再びローンを組み、新しい物件を購入することが出来るようになります。
勿論前提として給与収入など与信がある状態である必要があり、再びローンが組めるかは金融機関の判断になります。

又、売却するという事は、その後その物件に起こる事の責任を取らなくて良いという事になります。
修繕費がかかる事になっても、修繕積立金不足に陥ろうともその負担から免れる事が出来るようになります。

売却しておいた方が良い物件

・ローンのつかない物件
・立地が悪い物件　郊外　駅遠　等
・賃貸ニーズを捉えていない部屋　狭小　設備が弱い

総じて売り難い物件は早期にリスクをカットしておく

投資用マンションを持つ場合、所有物件のリスクは少ない事に越した事は無いでしょう。
収益性にゆとりが出てきたら足を引っ張るかもしれない物件は売却しておくのも一つの作戦です。

先ずローンのつかない投資用マンションは注意が必要です。早く売却しておいた方が良いでしょう。
東京の物件であれば、購入したいという方は、日本全国のサラリーマンにいますが、築年が古い、違反建築である、ハザードマップに掛かっている等、何らかの事情で融資のつかない物件は、現金で購入できる人でないと、買主となれません。いくらの価額で売却できるか計算がしにくい為、早目に市場に出し動向や流れを見ながら、早い段階で売却しておいた方が負担にならないので可能であるなら売却してしまいましょう。

投資用マンションにも色々な種類があります。立地の悪い物件や駅から遠い物件は利回りこそ良いので利益を作ってくれた事かと思います。
これらも収益性にゆとりが出てきたら高値で売却できなかったとしても、売却してしまう方が良いかも知れません。
エリアや周辺ニーズによりますので一概に言える事ではありませんが、未来に資産性が担保されない物件は売却してしまうのも手です。

それから賃貸ニーズに適っていない投資用マンションも売却してしまった方が良いです。
複数路線が利用できない投資用マンションは、3点ユニットなどの狭小部屋は余程利便性の良い立地でなければ価値が低くなっていき、今後需要が見られないでしょうし、コロナ以降自炊率の高まりから1口コンロの部屋等は敬遠されています。
同様に２０㎡未満の投資用マンションだと在宅ワークに不便ですし、インターネット環境に無い部屋等も不人気です。
構造的にこれら賃貸ニーズに応える事が出来ない部屋であるならば売却も視野に入れるべきでしょう。

 

■ファミリータイプのマンションは空室になってから売却

平米の大きなファミリータイプのマンションはオーナーチェンジ（賃貸中）で売却するよりも空室の方が高く売れる事があります。
これは収益物件として売るよりも住む為のマンションとして販売した方が購入希望者が多くなるためです。
中古区分で実需マンションを検討している人に買って貰うためには退去のままにしないで最低限のリフォームをして販売する方が良いでしょう。
この際あまりリフォームに費用をかけてしまってもその分を回収出来ないかもしれませんので見栄えに影響する部分のみリフォームするのが良いでしょう。

■大規模修繕後は売るタイミング

良く言われているのは大規模修繕前に売ってしまう方が良いなどと聞く事があるかもしれません。
理由は修繕積立金の値上がり前に売ってしまった方がCFの悪化を抑えられるからです。
ところが、大規模修繕後に売却するという事は建物外観が美麗な状態で売却出来るという事が言えるのです。

皆さんが購入する場合を考えて頂いても分かるかと思いますが、現場を見に行った際の外観が奇麗であるというのは良い印象を受けるものです。
工事中や修繕前を見るよりも修繕後の方がはるかに好印象であるはずです。
売却を検討中の物件に修繕予定があるなら検討しても良いかも知れません。

■家賃を下げると利回りが下がる

フリーレントをつけたり、礼金切ったり、ADつけるなどして「賃料」は高く維持する。

日頃からの心がけとしてり賃料を下げてはいけないというものがあります。
それは売却時に利回りという形で影響しますから常々賃料というのは高い水準で維持する事に努めるべきであるという事です。
空室になったとして募集していてもなかなか入居が決まらない時に賃料を下げるのは一つの手ではありますが、なるべくならそれ以外の手段を取った方が賢いやり方です。
ADを付けるのが最も手っ取り早い手段になりますが、礼金を無くしたり、フリーレントを付けるなど賃料以外の部分で対策する事が売却時有利にするための施策となります。

 

 

■売却する時期として今はどうなのか？

不動産価格は高水準で推移している現在ですが、売却の時期としてはどうなのでしょうか。
過去１０年価格は上がってきている中でも融資は積極的に行われており、購入希望者が買える環境が整っています。
売却希望もかなり希望に適う条件で売れるのではないでしょうか。

今後投資用マンションの不動産市況が悪くなるかと言うとそれは分かりません。
全体図で言えば地方や郊外は人口問題や空家問題を抱え、相場は下降するかもしれません。
それでもニーズの高いエリアでは相場の上昇がみられるとも思います。
K字回復などと呼ばれておりますが、今後は上がる所と下がる所の格差が生まれていく事が予想されます。

未来のニーズを見据えて持ち続けるのか売却するのかを考えていく事が大切になります。

新しく買う事のメリット

■設備を刷新出来、賃貸ニーズに合わせた持ち方が出来る。

投資用マンションを新しく購入する際に是正出来る点として場所と設備が挙げられます。
場所は不動産にとって兎に角大事になります。

これからもニーズが絶えない場所を選ぶ事が大切です。
良い立地を売却して辺ぴな場所を購入しても意味がありません。

さらに買い替えるという機会に設備を刷新できます。
これは主に室内よりもその他に目を向けて下さい。
今一番賃借人にとって課題になっているのは通信環境です。
インターネット環境があるのは当たり前です。
それだけではなく、回線が早いかどうかも問われています。

モニター付きインターホン等のセキュリティ面も賃借人にとっては重要です。
それらが現代水準になっているものに変えられるという事が大きいメリットとなります。

■平米を広いものにしていく事で賃貸需要に応える。

コロナにより在宅ワークが増えた事で一人暮らしでもある程度の居室の広さが求められるようになりました。
２０㎡未満が敬遠され２５㎡～３０㎡に人気がシフトしています。
在宅勤務のほか家で過ごす時間が増えた為、過ごし易い部屋のニーズが高まっています。

自炊率の高まりとともに家までの導線にスーパー等買い物のし易さも優先順位が高まっています。
これに伴ってかつて下町と呼ばれていたエリアが再評価され投資用マンション需要も高まっています。

投資用マンションの購入を考える際は、ジェントリフィケーションの起こっている街に注目していきましょう。

■キャピタルゲインを今出す事でレバレッジを再度かけれる。

サラリーマン大家としてマンション投資をしていると５５歳位がローンを組む最終時期となります。
それを踏まえて所有物件のバランスを考え逆算して目標としている形成財産を作る計画を立てます。
目標とする形成財産が高い場合、売却益を使い再度レバレッジをかける事で大きな収益を狙っていく事が出来るようになるのです。

例えば３０歳から投資用マンションを購入し、投資を始めている人が４０代で売却を踏まえて再度レバレッジを掛け直せばキャピタルゲインにより手元資金を作った上で与信活用が出来るため資産総額を当時よりも大きく作る事が出来るようになります。

 

 

大切な事は変化するという事

普通のサラリーマンにとって投資用マンションをローンを組んで購入が出来る期間というのは２５歳頃から５５歳頃までの期間となります。
その間社会も不動産市況も時代も刻々と変化していく訳です。

大切な事はそれら変化に対して柔軟に対応していく事です。
正解も絶えず変化しています。
常に環境に合わせて所有物件も変化させていくという事が不動産投資には求められているのです。

 

いかがでしたか？

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