マンション投資はリノベーションでバリューアップ!


皆さんこんにちは

早速ですが貸しているお部屋が空いたら皆さんはどうしますか?
勿論原状回復をして部屋を綺麗にして賃貸募集を行いますよね。

不動産用語では「客付」や「リーシング」と呼ばれる作業になります。

さて問題です。

空室になって募集をかけてすぐに貸せれば何の問題もないのですが、空室期間が長くなってしまったらどうしましょう。
空室期間が長引けば賃料が入ってこない期間も長くなる訳です。
それは困りますよね。
不動産賃貸業において早期の客付けと言うのは大きなテーマなのです。

今回はプチリノベーションにより反響が劇的改善した話をお届け致します。

事の始まりは弊社にとあるオーナー様よりご相談がございました。
空室になった後に募集をしているが未だに入居が決まらずもう半年にもなると。
ローンの支払いがあるのに賃料が入ってこない。もう売却してしまおうかと思っているとの事。

それは大変お困りだろうと思いました。
聞けば相場賃料よりも高い家賃で募集をかけている訳でもなく、駅から遠く不便な訳でもない。
内装や間取りが変わっているという訳でもない。

問題があるとしたらそれは1Fのお部屋であるという所でした。
間取り1Kの寝室突き当りの窓の外は開放的とは呼べない空間になっていました。
無機質な金属の扉と灰色の壁が景色を遮り、日は入るのですが、視覚的には圧迫感がかなりあるのが特徴的なお部屋でした。

ご提案としては順当なのが

1広告費(AD)をかける
2募集賃料を下げる
3フリーレントなど賃貸条件にオプションを付ける

といった手法を取る事が出来ます。

でも、賃料を下げるとリセールバリュー(売却時の価値)が下がるリスクがありますし、下げた賃料をもう一度上げるのも大変です。
出来れば、賃料を下げる事無く客付が出来るという事が望ましい訳です。
そうなると広告費をかけるのが手っ取り早く効果的な手法と言う事になります。

半年も空室が続いているのですから今後も賃料が入らない位なら広告費を捻出してでも入居してもらった方が賢いです。
広告費(AD)と言うのは客付け業者さんに対して入居を付けてくれたら支払う報酬の事になります。
一月分の賃料を報酬として支払う事をAD100なんて呼びます。
AD200は2か月分の賃料相当額を広告費として支払うという訳ですね。

通常でしたらオーナー様へはこの広告費をかけて募集を行う事をご提案させて頂いたかと思います。
ただ、今回の場合入居が決まらない原因がテラスにあると内見したスタッフは感じました。

そこでその問題を解決すれば反響があるのではないだろうかと考えたわけです。

問題点は圧迫感

窓の外はひと坪半程度の広さなのですが、灰色の壁が兎に角殺風景です。
床もコンクリートがむき出しであまり外に出たいと思わせる雰囲気ではありません。

物干しとして機能するよう作られていますが、室内干しや乾燥機が主流の昨今ではどこまで需要があるか分かりません。
今のままではただのデッドスペースになってしまっている訳です。

課題はこのスペースに機能性を持たせる事でした。
テラスという外気に触れる事が出来る空間を活かしてくつろげる場にしてはどうだろうかとアイデアが出ました。

テラスの持つメリット

1外気に触れる
2日差しが入る

屋内とは違う空間を作る事で1Rの持つ閉そく感を緩和出来る事もメリットです。

どうやって出来るだろうか。

工事をするのもタダではありません、半年に渡って賃料が入ってこないよりはと言う気もしますが、この上さらに費用をかけるというのもオーナー様にとっては苦しいものです。

そこでプチリノベーションをご提案しました。
床材を敷き詰め、ウォールフェンスを設けてガーデンテーブルでちょっと落ち着くウッドデッキを作ったのです。
コストは全てで4万円程

仕上がりを写真に撮って早速募集広告に掲載しました。

もの凄い反響

掲載して翌日には反響が出ました。
2日目には内見依頼が入りその週末には申込みとなりました。

テラスのリノベーションの効果はくつろぎの場が出来たという点だけではありませんでした。
室内からカーテンを開けた際の景色も変わったのです。
それまで殺風景なテラスを隠すためにカーテンを閉めていたのが、開け放っても違和感は無くなり居室が広く感じられるようになりました。
テラスだけでなく居室にも影響が出たのです。

1Fの暗い部屋という印象がガラリと変わり、内見時のお客様の印象も好評でした。

「たばこを吸う時に落ち着けそう」

このお部屋に決めた理由でした。

なるほど、部屋の外で吸う際のリラックス空間としてテラスを見ていらっしゃるんだなと思いました。
たばこを吸わないスタッフはその点に気が付きませんでしたが、その視点をもたらしたのもこのリノベーションだった訳です。

すぐに入居が決まった事に私達も驚きましたが、最も驚いたのがオーナー様でした。

「まさかこんなにすぐに決まるなんて!」

まるで魔法のような効果に大変喜んで下さり、それが私達もとても嬉しかったのです。

私達もこの一件はとても勉強になりました。
1Fの部屋で景観が悪いという悪材料を逆に魅力あるポイントに転嫁させる事が出来るという事。
物の見方捉え方一つで可能性はまだまだあるという事。

何より工夫次第で安価に改善出来る事があるという事。
そして、オーナー様の問題を解決して喜んでもらえるという事がこんなにも嬉しい事。

今回はテラスのプチリノベーションでしたが、どんなお部屋にも応用出来る部分はあると思います。
客付けは発想力も試されると思います。
弱点を強みに変える事で問題も解決し、賃料アップを狙う事も出来るかも知れません。

空室になっても諦めないでやりようがないか考えてみてください。
きっと賃借人の方に気に入ってもらえる方法があるはずです。
賃貸管理をお願いしている会社と相談して解決策を講じていきましょう。

賃貸の客付はオーナー様にとって永遠の課題のひとつです。
マンション投資は賃貸が付いてこそ運用が成り立ちます。
空室という事態は何とか避けなければいけません。

弱点のある部屋もアイデアひとつで何とかなったりするものです。
今回の事例のように弱点こそ強みに変える事が出来れば運用はもっと上手くいきます。
それが収支改善にも繋がり、不動産投資の収益性を上げていく事が出来る訳です。

リフォームとリノベーションの違い

リフォームと言うのは修繕するという意味になります。
老朽化した設備を交換したり、汚れた壁紙を張り替えたりといった工事の事を指します。
それに対してリノベーションというのは既存の建物に新しく機能や設備を追加する工事を指します。

リフォームが原状回復の意味合いに対してリノベーションは改装といった意味合いになります。昭和の時代の古物件であっても古さを活かしてあげる事で古民家風として貸し出す事も出来ます。新築のマンションと違い年数の経った物件では既存の設備は古いものが多いかと思います。最新の設備を使ってリノベーションする事でエリア内でも人気の部屋を目指していきましょう。

賃貸物件を探すポータルサイトでもリノベーションされた物件は見栄えも良く、一覧の中でも目立ちます。

基本としてマンション投資では所有物件の価値を高めていく事が大切になってきます。
賃料を高く維持する事で売却の際の金融機関の物件評価額にも影響します。買主様が融資を受けやすくしてあげるのも売却価格を守るテクニックになります。
最終的に自分に返ってくるのですから積極的にリノベーションを活用して資産運用を加速させていきましょう。

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