マンション投資で対策する相続税
相続税対策に有効な方法を目次化させると、いくつか選択肢があることが分かりますが、なかでもマンション投資は相続税対策に非常に有効です。これから相続税対策を始めるマンション投資初心者の方は、より確実に子世代に資産を相続させなければなりません。相続を受ける子世代が、不動産投資に精通していなければなおさらです。そのミッションを確実に遂行するためにも、いくつかのポイントを押さえる必要があります。今回はマンション投資で相続税対策を行うさいに気を付けるべき注意点を解説していきます。
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相続税対策の理想形は、資産価値2億円の財産を子どもたちに2億円のままで残すことです。そのためには、「①相続税評価額を下げること」「②収益性を確保すること」「③流動性が高いこと（現金化しやすいこと）」が必要になります。そのポイントについて、どのような物件を選べば達成しやすいのかを、しっかりと確認していきましょう。
①相続税評価額を下げやすい住宅とは、一般的に容積率の高いマンションです。容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合で、「容積率＝延床面積÷敷地面積」で計算されます。敷地面積100㎡で延床面積が500㎡の場合（容積率500％）、土地の持ち分は延床面積1㎡に対して0・2㎡です。これが、敷地面積100㎡で延床面積が800㎡の場合（容積率800％）、土地の持ち分は延床面積1㎡に対して約0・12㎡になり、容積率500％のマンションに比べ土地の持ち分割合は少なくなります。土地の持ち分が少なければ、土地の相続税評価額は下がるため、相続税対策には断然効果的と言えるのです。この論理から考えると、相続税対策には戸建てより圧倒的にマンション方が有利になることが分かるでしょう。
②具体的に収益を確保しやすい物件とは、どのような物件なのでしょうか。私たちが特にお勧めする物件は家賃が8万円以上取れる都心の大企業に勤める社会人を入居者のターゲットにしたワンルームマンションです。理由は大きく分けて2つあります。
1つは、地方は大学のキャンパスや大工場に依存しすぎていて、その施設がなくなった途端に人気が下がり入居需要が無くなるという、大きなリスクを抱えているからです。近年の地方縮小に伴い、企業の工場が次々閉鎖されています。工場閉鎖により、その土地から一気に労働者人口が減り、それを支える事業者や商業施設も不採算により閉店しさらに縮小してしまうため、空室が目立つのも当然です。
また、大学の都心回帰により、例えば今まで沢山の大学キャンパスがあった八王子市や相模原市なども、学生そのものが少なくなって空室が急増している傾向にあります。賃貸需要を1つの要因によって支えるということは、その要因がなくなった途端に賃貸需要が無くなるということです。いくら相続税対策のためとはいえ、賃貸の需要が無い場所に物件を持つことは好ましいとは言えません。
2つ目の理由は、社会人をターゲットにすれば、入居者がどこに住みたいかという入居ニーズが読みやすいからです。そのため、社会人が通勤するオフィスに近いエリアで、マンション経営を行うことこそが「空室」を回避する一番の方法と言えるのです。社会人が通勤するオフィスは、ほとんどが都心に位置しています。
オフィスに通勤しやすいから、人が集まる。その家族もまとめて人が集まればそこに商店が集中し更なる雇用が生まれる。人が集まる街は、そういったスパイラルが生まれるため、入居ニーズは確保できる。そういった立地だからこそ、収益性は確保できると言えるのです。
③流動性が高い不動産を選ぶポイントは、「多くの人が求めていて、買いやすい物件」です。そのポイントについて、説明していきます。
取引量の多い市場というのは、流動性が高く現金化しやすいという特性があります。平成28年の新築ワンルームマンションの供給が1万1168戸なのに対し、平成28年の取引事例が年間8万戸超と新築市場に比べ約8倍の流通量を確保できている首都圏の中古ワンルームマンション市場は、売却しやすい不動産取引市場の1つと言えるでしょう。また利回りの観点から考えても、新築より中古の方に軍配が上がります。
弊社の【N-RICOS】で相続シミュレーション
次に、【N-RICOS】で可視化できる相続シミュレーションについてご案内いたします。【N-RICOS】では、相続税対策のシミュレーションにも対応しています。できる対策は、おもに２つ。１つは、現金をワンルームマンションに「カタチ」をかえることによって、相続税評価額をどれだけ下げられるかのシミュレーション。もう１つは、現在自分が所有している資産に対してどれだけの相続税が課せられるかのシミュレーションです。
現在、相続税対策の王道であったアパート経営の過剰供給が問題視されています。そのため、相続税対策として中古のワンルームマンションに注目が集まっているのです。それは、相続税対策として、アパートやタワーマンションにできないことがワンルームマンションでできるからになります。詳しいことは、和不動産の相続サテライトサイトで、ご確認ください。
現金をワンルームマンションに変えて財産評価を下げる
まず、現金をワンルームマンションに「カタチ」をかえることによって、下げられる財産評価額のシミュレーションについてです。相続において、ワンルームマンションをはじめとする収益物件は、相続税評価額の計算において有利な計算方法が用いられています。
現金2000万円で都心の築浅中古ワンルームマンションを購入すると、相続税評価額は約400万円まで下げることができます。
これは、現金相続する場合の約1/5の評価額です。このような仕組みを活用して、相続税対策を実施する事例が増えています。
相続税の具体的な金額は、路線価方式により算出された固定資産税の評価額や土地の時価の金額などを用いて計算します。詳細な計算方法は国税庁が発表している資料等で確認ができますが、個人で正確に把握するのはかなり難しいかと思います。そこで、【N-RICOS】では、購入するワンルームマンションの相続税評価額のシミュレーションができるようバージョンアップを行いました。そして、このワンルームマンションを生前贈与した場合の贈与税の課税額が、いくらになるかのシミュレーションも合わせて開発したのです。
相続は実質増税ですが、生前贈与を活用すればより有利な相続対策はできます。具体的には、都心の中古ワンルームマンションであれば、贈与税の支払いは50万円以下であることがほとんどです（別途、登記費用と不動産取得税はかかります）。この方法にメリットを感じ、取り組んでいる個人も増え始めています。そういったニーズに対応できるシミュレーションを【N-RICOS】では、お出しすることができるようになりました。
■中古ワンルームマンションを生前贈与するメリット
生前贈与を中古ワンルームマンションで行った場合のメリットをご紹介します。
例として、現金1億2000万円を持っているAさんとBさんを比較していきます。
Aさんは相続税対策を行っていなかったため、Aさんの1人息子であるA太郎さんは、1億2000万円もの遺産をを全額現金で相続申告することに。
この場合、相続税の計算は、上の図のようになり、A太郎さんに対して1,820万円の相続税が課税されることになりました。
一方Bさんは、1億2,000万円の現金で、2,000万円のワンルームマンションを6戸購入しました。
2,000万円のワンルームマンションの相続税評価額は1戸あたり約400万円だったため、6戸所有していても相続税評価額は約2,400万円で収まりました（上の図参照）。
そのため、相続時には基礎控除である3,600万円の範疇だったので相続税の支払いはなく、1人息子であるB太郎さんはワンルームマンション6戸を相続税の納税無しで手に入れることができたのです。
Aさんは、相続人に対して1億2,000万円を現金で相続し、Bさんは1億2,000万円の現金をワンルームマンションに換えて相続しました。それが、AさんとBさんの違いです。
その結果、Aさんの1人息子のA太郎さんは相続税を1,820万円払い、Bさんの1人息子のB太郎さんは納税無しということになりました。同じ1億2,000万円という金額だったのに対して約2,000万円の価格の差が生まれたのです。相続税対策に関する知識の有無でこれほどまでの価格差が生じるとは、なんとも恐ろしいことですね。そのため預金を全て現金所有にして相続させるのは、あまりおススメの方法とはいえません。これがワンルームマンションを活用した相続税対策のメリットの1つです。
現在の日本の法律では、受け継いだ物件の収益性は考慮されません。よって、ワンルームマンション6戸を引き継いだB太郎さんは、毎年600万円の家賃収入を収益として得ることができました。
この家賃収入を7年間にわたって受け取ることができれば、家賃収入の総額は4,200万円になります。7年間所有する理由は、悪質な場合の税金の時効である7年を見ておけば万が一のケースにも対応できるから。7年間所有していれば税務署からの調査に怯えなくて済みますので、7年以上所有することが望ましいと言えます。
仮に7年間所有した場合、4,200万円の収益を回収できるので（子どもに贈与した後の所得税は考慮していません）、1戸当たり1,300万円で売却することができれば、7年間に得ていた家賃収入4,200万円と6戸の売却代金である7,800万円を足して合計1億2,000万円になります。
そのため、Bさんの現金1億2,000万円を1人息子のB太郎さんに、事実上そのまま1億2,000万円の資産を相続することができました（今回はシミュレーションのため、生前贈与加算の仕組みは考慮しておりません）。もちろん、相場が急激に下がらない場合であれば、ワンルームマンション1戸あたり1,300万円以上で売ることも可能なので、そのときに最適な行動をとることが出来ます。
もし、物件を売却した際に予想以上に高く売却益が出てしまった場合は、売却益に対して20％の譲渡所得税と住民税がかかりますのでその点は注意が必要です。
富裕層は、資産管理会社を設立することをお勧めしています。国際競争の観点から見ると法人税の基本税率は引き下げが検討されているため、個人より法人をうまく活用することにより相続税対策にうまく活用できるでしょう。資産管理会社には、４つのメリットがあります。
①生前贈与に使いやすい・・・現金や不動産の譲渡ではなく株式に出資することにより、より多くの金額を生前贈与できます。
②経費を使える・・・法人であれば、家賃収入から経費を引くことが可能です。また法人生命保険を使うと半分は損金計上でき、退職金として効果的に活用できます。
③給与を支払うことができる・・・家族を役員や従業員にすることで、役員報酬等の給与を計上でき所得を分散させることが可能です。
④税率が個人と比べて低い・・・個人だと最高税率約45％に対し、地域に寄りますが法人は30％程度になります
上記のメリットが享受できる方は、資産管理会社の設立を検討してはいかがでしょうか？
また相続には、配偶者控除という制度があり受取人配偶者の場合、配偶者の税額軽減枠である「1億6,000万円」を使うことで、配偶者は相続税を支払わずに済みます。ただ、この制度を使って一時的に課税を免れたとしても、多くの世帯では被相続人と配偶者が同世代でしょう。なので、二次相続をする可能性がでてきます。すぐにその対策を考える必要があるでしょう。
未成年者控除という制度は、相続人が満20歳未満の場合、10万円×満20歳になるまでの年数で計算した金額を控除できる制度です。相続や遺贈で財産を取得した人が法定相続人で、相続や遺贈で財産を取得したときに20歳未満である人といった条件があります。なお、年数の計算をする際に、1年未満の期間があるときは切り上げて1年として計算します。
相続税対策には、養子縁組を組み法定相続人を増やすことも効果的になります。相続税の基礎控除額や、死亡保険金の控除額、死亡退職金の控除額の上限金額が増えるので、節税効果が高い対策です。ただし、法定相続人に含めることができる養子の人数は、被相続人に実子がいる場合は養子1人まで、被相続人に実子がいない場合は養子2人までとなっています。
また、相続税対策として暦年課税制度を利用することで1年間で110万円という制限のなかで非課税で贈与できます。毎年コツコツと贈与する必要があります。
小規模宅地等の特例を活用することで、評価額を最大で80％減額出来ます。亡くなった人の自宅の土地や、事業に使っていた土地を相続する場合に、一定の条件を満たせば土地の評価額が最大で80％減になる、節税効果の高い制度です。名前の通り、小規模な宅地が対象なので、居住用宅地であれば330㎡まで、事業用宅地であれば利用区分によって200～400㎡まで適用されます。適用面積に上限があるため、地価の高い場所で適用した方が、相続税対策として効果的です。
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今持っている資産と相続税対策をした後の課税額の比較
もう１つ【N-RICOS】で出来る相続税対策シミュレーションがあります。それは、何も対策をしない場合と相続税対策をした場合の比較シミュレーションです。いくら定年退職後であっても、資産状況は常に変化します。そのため相続税のシミュレーションは、状況が変化するたびに実施することが好ましいと言えるのです。
相続税は、現金を収益物件に「カタチ」をかえること以外にも借金を相続させることで、相続税の支払いを抑えることもできます。その借金を活用しやすいのも収益物件であることは間違いありません。しかし、必要以上に借金をすることは、受け継いだお子様の負担になることも考えられるため、返済とのバランスは考える必要があります。目に見える資産はすぐに把握でき、管理しやすいものです。しかし、自宅の相続税評価や生命保険を見落とすことによって、意外と多額の相続税が課せられてしまいます。何がベストなのかを都度コンサルティングすることで、精度も上がってくることでしょう。そういった機会に【N-RICOS】のコンサルティングを活用していただければと思います。
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