一棟物件と区分所有の違い?不動産投資でFIREを実現!

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ワンルームマンション投資でfire

区分所有でもfireできる!一棟物件と区分所有の違いは始めやすさ!

皆様の資産運用の目的は何でしょうか?
多くの方は、「定年後の生活費」のための戦略として考えていらっしゃるかもしれません。
近年は、定年後と言わずさらに早期から人生をエンジョイするという目的で「fire」という投資ムーブメントが注目を浴びています。
今回は「fire」とは何なのか、そして不動産投資、ひいては区分所有のワンルームマンション投資でもfireは可能なのか、解説をして参ります。

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①fireムーブメントとは

『fire』とは『Financial Independent, and Retire Early』の頭文字を取った略称で、経済的自立を果たし早期退職を実現することを指します。具体的には常に所得額が支出額を上回る状況で一定の貯蓄から安定的に年利数%の運用益を捻出し、生活費に充てるものです。

アメリカで話題に

fireムーブメントはアメリカを起点に盛り上がりを見せるようになりました。
fireムーブメントに大きく影響を与えているのが現在の25~40歳の「ミレニアル世代」と呼ばれる層です。ミレニアル世代は幼少~若年期に同時多発テロやインターネットの爆発的な普及を経験し、多様性を求める世界への変革を肌で感じてきた世代です。

各世代の動向

その結果、彼ら/彼女らは「自分の価値」「自分の時間」「周囲の人間の価値の需要、共生」に重きを置く傾向にあります。情報リテラシーの高さも相まって、「物質的な豊かさよりも精神的な豊かさを求める」「仲間との繋がりを大事にする」「より社会貢献性の高い仕事に興味がある」といった特徴があります。

会社員の投資目的一覧

上の図表は日経マネーが2021年に行った個人投資家への調査結果です。1位は「老後資産づくり」ですが2位に「早期リタイア」が上がっています。投資への関心が高まり、さらに前述のミレニアル世代のような「自分の時間を多く持ちたい」という考えが社会に広まった結果、fireは大きなムーブメントになったのです。

fireムーブメントは「お金持ちになりたい」というよりも「自由になりたい」が目標にあります。よって会社勤めから一足早くリタイアしても、自分がしたいと思った仕事なら個人で請け負って続けるという方もいらっしゃいます。

fireの考え方

『早期退職』と一口に言っても、実際にはどのような投資規模イメ―ジになるのでしょうか?
fireに厳密な定義はありませんが、大きく分けて3つのバリエーションがあると考えられています。

FIREの種類【計画通り】

上図のセミリタイア、Lean fire、Fat fireの3タイプのうち一番右のFat FIREは資産規模が数億円レベルと、非常にハードルが高いと言えます。いわゆる「資産家」といったカテゴライズになるため、会社員が働きながら投資を進めて早期退職を目指すイメージからは離れたものになります。
そこで今回は、図のうちでも左2つのfire「セミリタイア」や「Lean fire」を想定したfireの在り方をご説明いたします。

様々な投資手法とfire達成までのハードル

fire実現を目指すにしても様々な投資方法があります。株式投資、外国為替、確定拠出年金(DC)、REITなどなど、選択肢が星の数ほどある中で、我々はどんなことに注目してfire達成を目指せばいいのでしょうか? 働きながら投資を進めるうえで重要なポイントや、和不動産のお勧めするワンルームマンション投資の魅力を解説します。

 

①fireと4%ルール

fireを達成するうえでの最も大きなハードルが早期退職可能なだけの貯金額です。
fireでは4%ルールと呼ばれるものがあり、年間の生活支出の25倍の資産を作り4%の利回りで運用してく事が出来れば生活支出を賄えるとしています。
例えば25万円の生活費が月間掛かるとすると
25×12=300万円
300万円 × 25倍 =7500万円

つまり7500万円の資産があればそれを年間4%で運用していく事で生活していくだけの資金調達が可能になるという訳なのです。

しかしながら既にその額を準備できる人は非常に少なく、数百万円程度からまず投資で増やしていく必要があります。
株式投資などの場合は、全額自己資金でスタートすることになります。当然ながら失敗するリスクも一定程度存在するため、失敗しながら勉強する意識が必要です。外国株、特に高い利回りが魅力的な新興国株なども、始めは手を付けず、安定的な日本株⇒米国株⇒その他の国といったかたちで、少しずつのステップアップした方が良いでしょう。

それでも7500万円の資産形成にはとてつもない時間がかかってしまいます。
そこで他人資本も活用して資産形成のスピードを上げていく事を提案したいのです。
不動産投資では借入を起こす事により一気に大きな資産を形成する事が出来ます。
利回りこそ4%そこそこの物件になりますが、借り入れ金利が1%代であれば差益を2%以上取る事が出来ます。
これをイールドギャップと呼びます。
年収が1000万円ある人で貯蓄はどれ位あるものでしょうか。
数千万という事はなかなかないと思います。
ところが、不動産投資で資金調達する力、これを「与信」と呼びます。
個人差はございますが、上場企業の会社にお勤めの方ですと、金融機関からの融資額は1億円以上あるのです。

仮に1億円の資金調達をしてきて2%のイールドギャップが取れるとなると投資効果は年間200万円にもなります。
200万円の貯蓄となると骨が折れますが、与信を利用する事で我慢無く資産を作っていく事が出来ます。

ところが1億円も借入を起こして投資をすると考えると怖くなるものではないでしょうか。
勿論投資なのでリスクがありますから、必ず儲かるといった性質のものではありません。
だからこそ、不動産投資の中でもリスクの少ない都心中古マンション投資を推奨しているのです。

投資商品のリスクを小さくして投資額側を大きくする事で収益を上げるという考え方です。
和不動産がお勧めする区分所有のワンルームマンション投資は、大きな利回りはありませんが、都心立地で常に入居率98%以上という実績を誇っており、非常に安定性に富んでいます。

②必要な勉強量・サポート役

不動産投資をするうえで1棟物件と区分所有のワンルームマンション投資で違いはありますが、欠かせないのが相談相手です。投資のテクニックに限らず、常に変化し続ける経済を読み取り、最善手を考えることは、初心者には容易ではありません。株式投資なら銘柄のチョイス・さらに売り買いのタイミングなど、世の中にマネー本はあるものの全てのケースをカバーできる万能書がないように、信頼できる相談相手を持ちましょう。
相談相手を作ることにより時にはサポート役として活躍してくれる上に、情報を集める時間がなくなかなか知識がつけられなくとも安心して任せらることができます。

③働きながら投資ができるかどうか

fireを目指すサラリーマンにとって難しいのが働く時間とのやりくりです。忙しい毎日の中で株価や為替レート市場に目を光らせ続ける状態は現実的ではありません。急落に対応できないどころか、楽できない投資は長続きしづらくなってしまいます。

不動産投資の素晴らしい点は、一度入居者がついてしまえば期間関係なく基本そのままにしているだけで自動的に賃料が納められる点です。1棟物件と区分所有のワンルームマンション投資の違いは、区分所有であれば、1棟アパートなどとは違い大規模修繕などの管理維持が少なく、手間のかからなさが圧倒的に魅力です。

④万が一投資を中断するとなった場合の資本撤退

投資は何が起きるか分かりません。万が一資本を撤退しないといけなくなった場合にできるだけ手元に現金が戻るよう、退路の想定が必要です。株式投資・為替の場合は大きく元本に損失を被ることもあります。

不動産投資は撤退する場合は物件(土地と建物)を売却することになります。区分所有のワンルームマンション投資の場合、入居需要が高い物件を選んでおくことで高い流動性を確保できます。和不動産のご提案する物件はいずれも都心の利便性の高い立地などを厳選しており、資産価値が下がりづらいといえます。1棟物件と区分所有の違いがここにあります。

③1棟物件と区分所有の違いは?どちらがfireに有利?

fireを目指すマンション投資家の皆様にとって大きく判断が分かれるポイントが、『区分所有』と『一棟物件所有』のどちらにするべきかという点です。1棟物件と区分所有のワンルームマンション投資の違いは、それぞれにメリット・デメリットがありますが、和不動産はそのリスクの大きさから、サラリーマンのfireに区分所有のワンルームマンション投資をおすすめしています。1棟物件と区分所有のワンルームマンション投資の違いからくるリスクの差とはなんでしょうか?

区分所有のワンルームマンションは安定性が魅力

一棟所有は区分所有のワンルームマンション投資に比べて、大きい規模で不動産投資が進められるのが魅力です。物件によっては億単位の価格でまさに事業レベルの投資になりますが、確かにその分毎月のキャッシュフローも大きくなります。
ところがその分突然の修繕やその他の経費も大きくなります。物件自体はローンを組んで購入できますが、その他の経費で与信の活用はできません。よって、サラリーマンの貯蓄レベルで一棟物件にいきなり手を出すのは、大きなリスクと言えるのではないでしょうか?アパートの規模もよりますが、大規模修繕となりますと、保険も効かずに何百万円という金額がかかります。その分は現金で用意をしておかなければならない為、毎月のキャッシュフローを手元に追いておかなければなりません。そうしますと、せっかく得たキャッシュフローを、再投資に回すことができず、資金を有効に活用することができません。築年数が古く、利回りの高いアパートはその分、大規模修繕の時期がすぐに来たり、費用が多額になる恐れがあるので注意が必要です。
その点、区分所有のワンルームマンション投資であれば、毎月修繕積立金を払っているので、利回りや投資の規模こそ地味ですが、突然大きな経費が掛かる事もなく対応も十分可能です。

④繰り上げ返済と再投資で収益加速化

利回り率の面でもキャッシュフローの金額的にも、大きな規模感の出ない区分所有のワンルームマンション投資。何を意識すれば区分所有のワンルームマンション投資で、fireに近づけるのでしょうか?重要なのは、得られた賃料収入を物件のローン返済にあてることでキャッシュフローを改善する「繰り上げ返済」や、ある程度まとまった賃料収入を次の物件購入に充てる「追加投資」です。

つまり購入時こそ自己資金を一定規模用意しますが、その後に得られる賃料収入を再活用し、キャッシュフローを向上させ、さらに投資の規模を大きくするのです。
区分所用のワンルームマンション投資の場合、一軒一軒の立地が良ければ着実に賃料収入を得ることが出来ますが、問題はそれが長期に渡る事です。

先程マンション投資は派手ではないとご説明いたしました。派手ではないものの、一方で収益性の安定した物件でコツコツ努力を続けていけば、着実にfireに近づくことが出来ます。一軒一軒に対し繰り上げ返済をする等、キャッシャフローを改善していくことで、複利的な運用ができ、賃料収入だけで生活費をまかえるようになるのです。

マンション投資を始めて10年~20年程度で数十もの物件を所有されるオーナー様もいます。そういったオーナー様も、最初は一つの物件を大事に育てて、徐々に投資規模・スケールメリットを大きくしていった努力の賜物なのです。

物件選びは表面的な利回りだけで選んではいけない

それでは「収益性の安定した物件とはどんなものなのか」という疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。マンション投資に限らず、不動産投資は長期的なものです。物件の見方として、その場の表面的な利回りの良さに踊らされないようにしましょう。

具体的には周辺相場と比較することで、今後の入退去に合わせて家賃の上方修正が可能な場合もあります。
また物件が長期的に価値を持ち続けるのかを考えることも重要です。
長い年月で一定の資産価値を保つ物件とは「人々の普遍的なニーズ」と「時代によって形を変えるニーズ」、両方を叶える力を持っているのです。具体的に前者は「立地」、後者は「設備」などがそれにあたります。

和不動産がお客様にご提案する物件を決めるのに大事にしている点の一部として、「都心エリアからのアクセスの良さ(大手町まで20~30分以内)」、「時代に即した設備(コロナで増えた自炊ニーズに応える二口以上のコンロなど)」があります。不動産投資の最大のリスクは「空室」です。賃借人のニーズを満たすことなしに不動産投資の成功は難しいと言えます。

⑤fireも見据えた投資のご相談なら、和不動産へ!

いかがでしたか?
和不動産ではバラエティ豊富な無料セミナーや、投資のプロが1対1でアドバイスを行う無料個別相談など、
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