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不動産投資を辞めたいと考える人の注意点
ワンルームマンション投資を始めたのはいいですが、
「運用の仕方が分からない」
「どこに資金を使えばいいか分からない」
「キャッシュフローが低くて悩んでいる」などの理由から運用の仕方が分からず、辞めたい・売りたいと考える人が多くいます。
辞めたいと考える人には一体なにがあったのでしょうか？
法人と違いサラリーマン大家さんと呼ばれる会社員は投資用の不動産を購入したはいいですが、仕事が忙しく購入後の運用業務をおろそかにしてしまい、何をしていいのか分からずに売却して辞めたいと思ってもずるずると所有しているのではないでしょうか？
ワンルームマンション投資で成功するためには、固定のルーティンを行うだけではなく、運用を行う際の戦略を決めてニュースに目を光らせて時々に発生する変化に対応する事が必要になります。
しかし対応できないと次第に大きな問題になり、ワンルームマンション投資を行う事が困難になってしまい、不動産投資は失敗した、もう辞めたいと考えるようになるでしょう。
しかし、売却するにしても、収益還元法などの計算式を用いて売却金額を算出した上で、
一括査定を複数社からしてもらい、一覧を見ながら買い手を見つけてくれる手数料を払って仲介業者や企業に取引交渉を依頼し、
必要な書類の用意や準備された契約書へのサイン、所得税や印紙税や住民税を払って所有権の移転登記をした上で売却益をいくらかもらえます。それも都心の人気エリアならまだしも、大阪・愛知・福岡のような地域だと、通常なかなか買取してくれる買主が見つからない傾向にあるのが基本です。
不動産投資を辞めたいと考えている方、まずは視点を変えてみて、不動産投資を効率的に運用する手法を取り入れてみてはいかがでしょうか。
辞めたいと思ったら行動に移す前に一度、改善策がないか検討しましょう。
そこでポイントとなるのは、不動産投資に関する環境がどのような状況にあるのか理解して対応することです。
不動産投資を失敗し辞めたいと思わない為には、長期間考える必要があり、その時々の状況に対応すれば家賃収入を安定して得ることができるでしょう。
状況の変化には3つの要素がありますので確認していきましょう。
不動産投資を辞めたい理由①
物件自体の問題
築年数が経つに連れ、経年変化や、家賃の変動、設備等の修繕費など生じます。
ワンルームマンション投資を効率的に行うためには、修繕をして家賃収入を上げる必要があります。
その際に家賃収入により得た収入を、さらに家賃収入を上げるための資金源として使い、再投資して儲けを出していくのが効果的です。
築年数が古くなってきたとしても、リフォームを実施することにより、周辺相場より高い家賃で貸し出すこともできます。
キャッシュフローが出ずに、不動産投資事業は最悪だ、めたいと思っている方、このように収支を改善する方法もあります。
中でも新築は家賃の下落率が顕著であり、新築時に入居していた方が退去した場合家賃が落ちてしまいます。
新築の販売時の想定賃料は自由に決められる金額となっているためその点も注意した方が良いでしょう。
また、サブリース契約を前提としているため、購入前には家賃保証のような形で安心できる材料になっておりますが、保証賃料が一方的に下げられたり、サブリース契約の解除が出来ないことが問題になり、裁判まで発展するケースも少なくありません。
新築のワンルームマンション投資の魅力としては、一戸建てと違い、管理費・修繕積立金が小さいため月々入ってくる家賃収入が多いことが魅力になります。
また、築年数が浅く中古マンションよりも価格が高いことからフルローンで購入した場合銀行からの融資額が大きくなります。
その為、生命保険の代わりとして運用することにおいては、中古よりは秀でています。
また、地方と都心の居住用ワンルームマンションを考えると家賃の差がある事から得られる賃料収入が変わります。
エアコンの交換を考えてみて下さい。地方でも都心でもワンルーム用であれば7万円位ですよね。
家賃と比べて経費率が違う為、こういった設備の交換の際のコストを回収することを考えると家賃が高い方が運用としてはより良いでしょう。
ワンルームマンション投資では、家賃収入を毎月得ることが、収益を得ること・資産を増やすことに繋がります。
さらに資産を増やすスピードを高めるためには、プラスでお金に働いてもらい収入増加の仕組みを増やす必要があります。家賃収入によって得た収入をさらに収益増加を図るため再投資して使うことで、指数関数的に資産を増やすことができます。
ワンルームマンション投資で成功している多くの人は、売買時にできた代金で再投資し運用をして、収益を増やす複利的な運用をしています。
不動産投資を辞めたい理由②
オーナー自身の問題
次にあげられるのがオーナー自身の問題になります。
オーナー自身がどのような状況にあるのかで運用の方法も変化します。
十分な自己資金があり、ある程度のリスクを負うことができたり、自由に使える時間がたくさんあるのであれば、建物と土地を購入する一棟物件もありでしょう。
しかしサラリーマンであり、できるだけ自己資金は抑えたい、仕事が忙しいため時間が捻出できないというのであれば、たとえ利回りが高値でなくても、比較的物件価格が低めで手間も少ないワンルームマンション投資がいいでしょう。
しかし、公務員が不動産投資を行う場合には副業として認められるものとそうでないものがあります。
資金の状況だけではなく、ご自身の年齢によっても変化します。
例えば老後にゆとりのある生活を送ることが目標である場合、どのような賃貸物件を購入して何歳でどの程度のキャッシュフローが必要なのか考えなければなりません。
必要以上の家賃収入を得る必要はありません。
ご自身の状況を理解せずに不動産投資を始めると、目標を達成するための運用が困難になり、失敗してしまう可能性もあり、ワンルームマンション投資を辞めたいと考えるようになってしまいます。
そのため、事前に自分の状況を把握して、現時点の自分に合った条件の投資商品を見極めることが重要です。
自分の状況を理解するためには、所得税や金融資産、毎月の生活費といったところを把握することで老後必要になる家賃収入が分かります。
不動産投資は長期的な運用になるため、事前に計画することが必要です。辞めたいと思ってしまう状況に陥らないように計画することが大切です。
不動産投資を辞めたい理由③
社会動向による影響
最後のポイントとして挙げられるのが社会動向による影響です。景気や人口の動向、税金や社会保障の負担額の変更などが挙げられます。
不動産投資は、購入時の状況が続くことはほとんどないでしょう。
それは経済と密接にかかわっているからです。
例えば、インフレが起こり、物価が上がれば不動産の資産価値もあがるため家賃収入を上げてキャッシュフローを増やすことが可能になります。
所有している物件の周辺で再開発が行われてビルが建ち、そこに会社が入れば、ビジネスマンが増えて周辺に住む人が多くなります。
すると所有している物件の需要も高まるため家賃を上げてキャッシュフローを増やすこともできるでしょう。
また税制面にも注目する必要があります。
例えば相続税の問題です。
税制の改正により相続税の基礎控除額の縮小と税率の見直しに伴い増税しました。
それにより相続税の課税対象者が増えたことから、節税対策としてワンルームマンション投資への関心が高まっています。
ワンルームマンション投資の需要が高まるとそれに伴って物件の価値も高まるでしょう。
特に都心のワンルームマンションはワンルームマンション規制の影響により、供給が制限されています。
空室率も低く満室となりやすいため、投資として非常に安定しています。
供給が制限されており、今後も単身者の需要が減る可能性も少ないとなれば、ワンルームマンション投資が失敗する可能性は低くなります。
このような世の中の状況を把握する事も不動産投資をする上で大切な要素になります。
そのため、賃貸住宅物件を購入しただけで満足してその後に何もしないと、状況の変化に伴う入居者の需要を満たすことが出来ず、家賃収入を十分に得ることができなく赤字になることも考えられ、辞めたいと考えるようになってしまいます。
不動産投資は、購入がゴールではなく、購入してからがスタートとなります。
購入後何もしないと、収支が悪化したり、空室が続いたりし、安定した収入が得られなくなってしまい、もう不動産投資を辞めたいという思いに陥ってしまうのです。
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収益性を高めるにはどうしたら良い？
不動産投資で収益性を高めるためには、3つの要素を理解して運用する必要があります。
それは、「内部成長」「外部成長」「財務」です。
内部成長は、「既に保有している物件にリフォームなどを施して収益性を高める事で、キャッシュフローを向上させること」
外部成長は、「新規に物件を追加取得することで資産規模を拡大して、収益原資となるキャッシュフローを向上させること」
財務は、「金利が高いローンから低いローンへの借り換えや繰り上げ返済などで財務コストを下げること」になります。
これらの要素に対応する事ができればキャッシュフローを向上させることが出来ます。
収益が悪化したこと自体は失敗ではなくこの3つのことを意識して行うことで黒字転換する事が可能でしょう！
収益を上げられる人と辞めたい人の違いとは？
ここまでは不動産投資で辞めたいと考えた時に注意すべき点について説明しました。
不動産投資に限らず投資で成功するには、知識がありそれを行動に移せる人です。しかしそれは全ての人ができるだけではありません。だから行動をする必要があるのです。
収益を上げられる人は、知識と行動力があり自分で対応できる人です。
一方で、知識も行動力もない人はどれだけいい物件を所有していても、最大限に活かすことは出来ないでしょう。
上手くいかないまま辞めたいと思い、そのまま諦めてしまうかもしれません。
しかしそれでも不動産投資で成功することは出来ます。
その方法は、1人で行わず、お金の専門家にアドバイスをもらうことです。
これまでいくつかの注意すべきポイントについてお話ししましたが、1人で全てに注意を向けて不動産投資を行うことは容易ではありません。
1人で対応しようとせずに、知識を豊富に持っている専門家に頼ることも必要なのではないでしょうか。
知識不足や何をすればいいか分からずに放っておくと、市場の変化に対応できず、手元にかかえた問題が大きくなってしまいどうすることも出来ず、不動産投資を辞めたいと考えるようになってしまいます。
1人で何もかも行い、自分だけの考えでは、成功しているのか、失敗しているのかの判断もできない場合もあります。
失敗していると思っていても、問題ない場合もあるかもしれませんし、失敗しそうな状態になっていたとしても、簡単に改善できるかもしれません。
不動産投資を辞めたいと思う前、辞めたいと思ってからでも、1人で考えている場合は、専門家に相談することをお勧めします。
専門家からアドバイスの言葉をもらうことや、情勢に刮目し、失敗を回避しましょう。
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専門家に頼り不動産投資の成果をあげよう
多くの人が1人で物事を解決しようとします。
専門家からアドバイスをもらうことには金銭的な負担が生じます。
アドバイスをもらうためにお金を払うことに抵抗があると思います。
しかし、1人で問題を解決できずにその問題が大きくなってしまうと、辞めたいと思っていてもスムーズにいかず、将来的に負担額が大きくなってしまいます。
和不動産では3ヶ月に1度の無料面談を通して、実際に行動を促すようなアフターフォローサービスを行っております。
自ら相談に行きその際に毎回お金を払うことに対して抵抗があるでしょう。
しかし和不動産では物件を購入すると無料のコンサルティングサービスを提供しています。
定期的に面談をする事で、まだ気が付いていなかった問題を把握して、変化に対応する事が出来ます。
和不動産では、N-RICOSというコンサルティングシステムを用いて、実際に成功しているオーナー様の実績を参考に、自分だけのロールモデルを作ることが出来ます。
N-RICOSを活用することで、行動をマネするだけで順調なオーナー様の運用に近づくことができます。
このようにモデルケースを根拠にしてアドバイスしているため、不動産投資のパフォーマンスを上げることができるのです。
お金を得るためには、お金の上手な管理と運用が必要になります。
給与や支払いなどの自分のお金の流れを理解していない人は、お金持ちになることは容易ではありません。
そのためまずは自分自身の年収などのお金について理解することが重要になります。
しかし不動産投資に関するお金がどのように流れているのか把握することは容易ではありません。
さらに物件を複数所有することになると、さらにお金の管理をする事が困難になるでしょう。
そのサポートをするのがN-RICOSになります。
和不動産では、不動産業界では稀有なアフターフォローNo.1宣言を掲げておりオーナー様の収益が上がるように3ヵ月に1度の定期面談を行っております。
定期面談ごとに新規でデータを更新することによって運用の履歴を作成できます。
実際の運用の履歴をモデルケースとして、ご覧いただくことが可能です。
他のオーナー様はどういった目的で不動産投資をしていて、運用面ではどういった行動をとっているのかを確認出来ます。
不動産投資は再現性が高く、成功しているオーナー様の通りの行動を実践する事が成功の一番の近道になります。
N-RICOSで具体的に数値化しているチェックポイントは5つあります。
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1．資産の管理
一つ目のチェックポイントは資産の管理です。
不動産投資をする上で最も大切なことはキャッシュフローを最大化させることです。
そのため、「収入」「支出」「資産」「借り入れ」などを定期的に入力してその推移をモニタリングしています。
これらを管理することで不動産投資をする際に利用できる金額が分かるため、将来の投資行動で失敗しにくい選び方が出来ます。
そして行動を起こした結果、キャッシュフローや預貯金、収支の推移がどのように変化したのかを管理することでさらに数値を改善するアドバイスをすることが可能になります。
2．１部屋ごとの物件管理
不動産投資を行う時に陥る問題が、物件をまとめて管理してしまうことです。
すると、将来何か問題が起きた際に、物件のどこが、どのように問題なのか把握することが困難になります。そのため事前に物件の正確な数値を把握していれば、仮に問題が起きたとしてもすぐに対応することが出来ます。
和不動産では、1部屋ごとに「年間の収入と支出」「収支の変遷履歴」「繰上返済の金額と残債、費用対効果」「現状回復などの費用と効果」「家賃の推移」「実際の空室期間」などの運用状況を記録します。
３．目標達成のための管理
ワンルームマンションはオーナー様の目標を達成するためのものであり、所有することが目的ではありません。
そのため、不動産投資をすることで、どのような目的を達成したいのか決める必要があります。
その目標を達成するためには段階を踏んで一つ一つ達成しなくてはいけません。
和不動産では、オーナー様の最終的な目標を「大目標」、2～5年を目処に達成できそうな目標を「中目標」、1年以内に達成すべき目標を「小目標」として、日々のコンサルティングを実施しています。
目標達成の道のりを1人でクリアしていくことは容易ではないでしょう。
うまくいかずに、不動産投資を辞めたいと考える可能性もあります。
そうならないためにも、ワンルームマンション投資のプロである和不動産に寄り添っていただければ幸いです。
４．出納帳について
不動産投資をしていて避けて通れないことが、還付も期待できる確定申告です。
確定申告の際に税理士に依頼していたら費用がかかってしまいます。
自分で行えば費用は抑えられますが、処理の仕方が分からない場合、処理に時間がある場合も考えられます。
そこで出納帳を活用することでその問題を解消することができます。
この項目や数値を見ていくことで次第に不動産投資の確定申告をご自身で行うことも可能になるでしょう。
さらに投資に関するリテラシーも高まり、ノウハウも蓄積させます。
5．トータルの収入と支出の管理
不動産投資をして収益がでてくると、買い増しなどを検討して複数物件を所有するオーナー様が多くいます。その際に必要なことは全ての物件のトータルの収支を把握することです。
不動産投資の効率を上げていくには、全体を見て一番収益が出る方法を選択する事が重要です。その状況を一目で確認できるように、トータルの収支を管理しましょう。
このように5つのチェックポイントを定期的に記録していくことで、不動産投資の管理や効果測定ができ、効率的に運用することが可能になります。
これらの作業は地道にコツコツと管理をするため、1人でやることは容易ではないでしょう。
専門家からのアドバイスをもらいながら運用してみてはいかがでしょうか。
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ネットで『ワンルームマンション投資 失敗した』と検索したらたくさん記事が出てくると思います。
何を失敗と定義するかは定かではないですが。
目的から明確にすることで、失敗と成功の区分でき、判断出来るため、失敗されているのか成功しているのかご不安な方はお問い合わせください。
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