不動産投資で「FIRE」を実現!資産運用の「4%」ルールを知ろう!

皆さんは、1ヶ月の支出について考えたことはありますか?総務省の家計調査によると、1世帯当たりの消費支出の平均は、平成30年時点で約25万円であることがわかりました。つまり、私たちは食費、水道・光熱費、医療、住居などに1ヶ月で25万円も使っていることになります。

現役時代は、働いて収入を得られるため、貯金しながらでも問題なく生活することが出来ると思います。しかし、老後はどうでしょうか。例えばサラリーマンは、定年退職後約25年間は、老後の生活を送ることになるはずです。

仕事を辞めて収入が減ったから支出も減るかというと、そんなことはありません。支出は、収入に関わらず常に一定量発生するものです。仮に定年退職後、月25万円消費する生活が25年間続くとすると、その合計は7500万円にもなります。これは非常に大きいのではないでしょうか?

老後もこれまでと同じ生活を送るために必要な7500万円を自己資金で賄うことは、とても難しいものです。退職後は年金がありますが、それだけでこの支出を賄う事が出来る訳ではないので、老後資金として貯蓄をする必要が出てきます。

年金で手当て出来る分を引いたとしても相当額が必要になります。ましてや平均余命は年々延びておりますから、未来に必要な額はこの限りではございません。

そんな中、今流行の考え方に「FIRE」というものがございますのでご紹介させて頂きます。

セミリタイアの目安は「年間支出の25倍の資産」

最近、「セミリタイア」という言葉をよく聞くようになりました。アメリカで「Financial Independence Retire Early (経済的に自立した早期退職) 」の頭文字をつなげた「FIRE(ファイヤー)」という言葉が流行し、一大ムーブメントになっています。また、「FIRE」を実現する目安として、「4%ルール」も広まりつつあります。

4%ルール」とは、年間支出の25倍の資産を築けば、年利4%の運用益で生活費をまかなえるという考え方です。

まず25年間の生活費を貯め、それを4%の運用利回りで投資していく事で資産元本を減らす事無く生活費を捻出出来るという事になります。

先程の生活費を代入してみますと、

300万円×25年=7500万円
7500万円×4%=300万円/年

と言う事になり、7500万円の貯蓄を取り崩さなくても老後生活を送っていけます。この生活支出の25倍の資産を作る事が出来れば不労所得だけで生きていけるので早期退職をしても安心と言う事になるのです。

4%という数字は、米S&P株の成長率7%から、アメリカのインフレ率3%を差し引いて計算されたものです。米S&P株は対象銘柄が多いため、投資家が市場全体の動きを把握する時によく参考にされます。

不労所得生活を実現するために

セミリタイアし、投資家として不労所得で生活する。まさに夢のような生活ではないでしょうか?そのためにすべきことは大きく分けて2つあります。

まずは何より「節約」です。元手が無ければ、効率的な資産形成は実現できません。利回りの高い運用が出来る人でも、ベースとなる資産が少ないと、投資効果は下がってしまうのです。

FIREでは生活費の25年分の貯蓄が推奨されています。つまりまず7500万円を貯める必要があるということです。

FIREの流行地アメリカでは年収に対する貯蓄率を上げる事でこの達成を目指す事を推奨しています。イメージとしては、年収の50%以上を貯蓄に回すと言うことは年収700万円の人は350万円を貯蓄に回すということになります。貯蓄率75%という考え方もあり、その場合700万円の世帯で175万円で生活するということにもなります。

現実的には25万円ほどの生活費がかかる環境で年収の50%を貯蓄するというのはかなり厳しい数字であることはいえます。この事からFIREは高収入者に限った理論であるという意見もあります。

可処分所得(実際に使える収入)が1000万円ある場合700万円を貯蓄に回しても生活費である300万円を捻出出来ますので、理論上はFIREが成り立つと言う事になります。

いずれにしても最初の関門「節約」による貯蓄は難しいと言う事は理解しておきたい所です。

もう一つが「資産運用」です。資産形成は、資産運用を取り入れることで大幅に効率化できます。これを行い投資の経験を積んでおくことで、セミリタイア後の生活費を稼ぐためのコツをつかむことが出来るでしょう。

実際に「25年分の生活費」が揃ったらそれを投資により運用していきます。ここで目標とされる運用利回りが「4%」です。この際選択される運用商品は定義されていませんが、株式や投資信託などを組み合わせてアベレージで4%を目指すということになります。不動産投資も、FIREを達成するための有効な手段の一つとして注目されています。特にワンルームの場合、サラリーマンでも比較的リスクが少なく老後破産、相続税対策としても人気が高まっています。

アベレージ4%という運用実績は、リスクのある商品を選択する必要があるため、確実な訳ではないというのは当然のこととして踏まえるべきポイントになります。この点については専門家からの批判も多く、運用実績ありきの理論であると言われている事は押さえておくべきです。

「4%」という数字が果たして未来に渡っても実現可能で、かつ持続可能な数字なのかは良く考えていく必要があるでしょう。

日本の現実に照らしてみるとどうなるのか?

ここまで読んでいきますと、FIREムーブメントというものが早期リタイアを目指して合理的な側面を持つ一方で達成出来る条件を備えている人が極めて少数であるという事が言えるかと思います。

例えば年収500万円の人がこの理論で7500万円の貯蓄を達成しようと思っても年収の50%を貯蓄に回すと言う事は250万円で生活の全てを賄わないといけません。家族世帯で10万円の賃料があるだけで120万円の賃料がかかります。残り130万円で全ての生活費を賄う事が現実的でしょうか?

さらには250万円の貯蓄ペースだと7500万円の達成には30年間かかってしまいます。もちろん、その30年の間も投資や運用を行うと仮定しても相当な時間がかかると言えます。ともすればこのFIREによる早期リタイアはあくまでも高所得者だけの話なのでしょうか?

「与信」を活用して「節約」のペースを加速させる

皆様は「与信」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。その人の信用力、つまりお金をいくら借りる事が出来るのかを示した言葉です。

自分自身も働き、貯蓄も投資を行う事で働かせているとすると後は何を働かせる事が出来るでしょうか。それは借りてきたお金を働かせるのです。

500万円の年収の方はおよそ4000万円ほどの与信枠を持っていることが多いです。
※その方の職業や金融機関、審査時の経済状況などで異なります。

低金利時代の今、2%前後でこの4000万円を資金調達して投資を行う事で資産形成を速めます。「FIRE」の論点は生活支出の25倍の資金(今回の場合7500万円)を作る事にあります。その手法は貯蓄に限られるわけではないのです。

運用可能な資産が7500万円に達しさえすればFIREは実現可能となります。与信活用は現預金の少ない20代、30代といった年代でも可能である事もポイントです。むしろローン期間を長期でとれる若年層の方が有利であると言えます。ではここで、不動産投資のモデルケースをご紹介したいと思います。

都内の築浅物件を例に

東京都内の23区で人気のエリアで、駅から5分程度と近く、15年程度の築年の「築浅」と呼ばれる物件を例にとってみたいと思います。75000円の賃料の取れる部屋があるとして、この物件が2000万円で販売されているとします。

75000円×12か月÷2000万円=4.5%

この4.5%を表面利回りと呼びます。実際には経費が掛かりますので4%程度の運用利回りがあると考えるとします。

至近調達する金利が2%であるとするとその差益は、「運用利回り4%-銀行金利2%=2%」という利益を取る事が出来ます。これをイールドギャップと呼びます。

年収500万円の人は4000万円の与信力があると申し上げましたので2件のマンションを買う事が出来ます。

年収500万円の方が20代30代であっても運用額4000万円の投資を期待利回り2%で開始する事が出来るのです。

FIREを達成する年齢を60歳だと仮定すると

早期リタイアという観念を日本の暮らしにローカライズさせるとして、定年退職時をFIRE達成時とした場合ですが、年齢25歳時に与信活用を始めていれば60歳時点ではローンは完済していることになります。

4000万円分のマンションを購入し、60歳時点は負債が無くなっているとすれば不動産価値が50%に減衰したとしても2000万円の資産形成を達成している事になります。

いかがでしょうか。

年収500万円の人でもFIREの実現が絶対に無謀で不可能であるとは言えなくなってきたのではないでしょうか。さらに購入後さらなる合理的な運用を行っていけば利益はさらに最大化する事が出来ます。

年収1000万円以上ある人達だけの話ではなく、FIREはスケールをかえて全ての方に言う事が出来ます。60歳までに貯蓄も並行して続けて、貯めたお金を活かし、年収が上がり与信枠が増え次第投資物件を増やす等すれば7500万円の資産形成は不可能ではないのです。

情報に対して敏感になる

最初に、「4%ルール」についてお話ししましたが、このルールにはもちろん注意点があります。不動産投資に限ったことではありませんが、資産運用とは上下の幅が必ず出来るものです。つまり、毎年4%という数字を達成出来るとは限りません。

目標を達成できなかったときは、どうしても落ち込んでしまうことがあるでしょう。この時、もしかしたら資産運用に失敗したと思いこみ、諦めてしまう人もいるかもしれません。しかし、投資家にとってそれは「してはいけない」ことです。まず、投資とは下がるリスクがあるということを大前提として理解しておかなければならないのです。

諦めずにやり抜く力は「グリット」という言葉で、投資の世界でも話題になることがあります。和不動産でも、投資に対する重要な考え方の一つとして以下のページでご紹介していますので、ぜひご覧ください。

▼不動産投資で成功するためには【グリット】が必要

不動産投資に対する考え方

特に最近はコロナの影響もあり、さまざまな市場が大きく変動しています。ワンルームマンション投資は、比較的コロナの影響が少ないものではありましたが、インフレが進む現代では楽観視は禁物です。どんな事態が相場に影響を与えるか誰にもわかりません。常に情報感度を高く保ち、世の中を冷静に見渡す必要があるでしょう。

老後破産や年金問題といった将来への不安に対するリスクヘッジとして行うために、些細なことも見逃してはいけません。「FIRE」はまだまだ新しい生き方です。よく考え、周囲の理解を得てから行いたいものです。

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