「FIRE」を不動産投資で実現!4%ルールとは?

皆さんは、1ヶ月の支出について考えたことはありますか?総務省の家計調査によると、1世帯当たりの消費支出の平均は、平成30年時点で約25万円であることがわかりました。つまり、私たちは食費、水道・光熱費、医療、住居などに1ヶ月で25万円も使っていることになります。

現役時代では、働いて収入を得られていたため、貯金しながらでもライフスタイルを問題なく送ることが出来ると思います。しかし、老後はどうでしょうか。例えば、寿命が90歳だとして65歳に定年退職をした場合、後約25年間は、老後のライフ生活を送ることになるはずです。

仕事を辞めて収入が減ったから支出も減るかというと、そんなことはありません。支出は、収入に関わらず常に一定量発生するものです。仮に定年退職後、月25万円消費する生活が25年間続くとすると、その合計は7500万円にもなります。これは非常に大きいのではないでしょうか?

老後もこれまでと同じライフスタイルを送るために必要な7500万円を自己資金で賄うことは、とても難しいものです。退職後は企業年金があります。

ですが、よく企業年金一覧の様な図を見ると、それだけでこの支出を当然賄う事が出来る訳ではないので、老後資金として貯蓄をする必要が出てきます。

年金で手当て出来る分を引いたとしても相当額が必要になります。ましてや平均余命は年々延びておりますから、未来に必要な額はこの限りではございません。そのため、資産運用をする人が増え、株式投資や不動産投資に注目が集まりました。

そんな中、今流行の考え方に「FIRE(ファイア)」というものがございますのでご紹介させて頂きます。

セミリタイアの目安は「年間支出の25倍の資産」

最近、「セミリタイア」という言葉をよく聞くようになりました。アメリカで「Financial Independence Retire Early (経済的自立をした早期退職) 」の頭文字をつなげた「FIRE(ファイア)」という言葉が流行し、一大ムーブメントになっています。また、「FIRE(ファイア)」を実現する目安として、「4%ルール」も広まりつつあります。

4%ルール」とは、年間支出の25倍の資産を築けば、年利4%の運用益で生活費をまかなえるという考え方です。

まず25年間の生活費を貯め、それを4%の運用利回りで投資していく事で資産元本を減らす事無く生活費を捻出出来るという事になります。

先程の生活費を代入してみますと、

300万円×25年=7500万円
7500万円×4%=300万円/年

と言う事になり、7500万円の貯蓄を取り崩さなくても老後生活を送っていけます。この生活支出の25倍の資産を作る事が出来れば経済的自立をして不労所得だけで生きていけるので早期リタイヤをしても安心と言う事になるのです。

4%という数字は、米S&P株の成長率7%から、アメリカのインフレ率3%を差し引いて計算されたものです。米S&P株は対象銘柄が多いため、投資家が市場全体の動きを把握する時によく参考にされます。

「FIRE」を実現し、不労所得生活を手に入れるために

経済的自立をして早期リタイアをすることで、投資家として不労所得で生活する。まさに夢のような生活ではないでしょうか?不労所得で経済的自立をした生活をするためにすべきことは大きく分けて2つあります。

まずは何より「節約」です。元手が無ければ、効率的な資産形成は実現できません。利回りの高い運用が出来る人でも、ベースとなる資産が少ないと、投資効果は下がってしまうのです。

FIREでは生活費の25年分の貯蓄が推奨されています。つまりまず7500万円を貯める必要があるということです。

FIRE(ファイア)の流行地アメリカでは年収に対する貯蓄率を上げる事でこの達成を目指す事を推奨しています。イメージしてみますと年収の50%以上を貯蓄に回すと言うことは年収700万円の人は350万円を貯蓄に回すということになります。貯蓄率75%という考え方もあり、その場合700万円の世帯で175万円で生活するということにもなります。

現実的には25万円ほどの生活費がかかる環境で年収の50%を貯蓄するというのはかなり厳しい数字であることはいえます。この事からFIREは高収入者に限った理論であるという意見もあります。

可処分所得(実際に使える収入)が1000万円ある場合700万円を貯蓄に回しても生活費である300万円を捻出出来ますので、理論上はFIRE(ファイア)が成り立つと言う事になります。

いずれにしても最初の関門「節約」による貯蓄は難しいと言う事は理解しておきたい所です。

もう一つが「資産運用」です。資産形成は、資産運用を取り入れることで大幅に効率化できます。これを行い投資の経験を積んでおくことで、セミリタイア後の生活費を稼ぐためのコツをつかむことが出来るでしょう。

実際に「25年分の生活費」が揃ったらそれを投資により資産運用していきます。ここで目標とされる運用利回りが「4%」です。この際選択される資産運用の商品は定義されていませんが、株式や投資信託などを組み合わせてアベレージで4%を目指すということになります。不動産投資も、FIRE(ファイア)を達成するための有効な手段の一つとして注目されています。特にワンルームの場合、サラリーマンでも比較的リスクが少なく老後破産、相続税対策としても人気が高まっています。この4%ルールを意識して資産運用をすることで経済的自立をする必要があります。

4%の運用利回りを出す4%ルールは、リスクのある商品を選択する必要があるため、確実な訳ではないというのは当然のこととして踏まえるべきポイントになります。この点については専門家からの批判も多く、運用実績ありきの理論であると言われている事は押さえておくべきです。個人取引で毎年4%の運用利回りを出し続ける事が安易ではないと言う事もおさえるべき事です。

4%ルールが果たして未来に渡っても実現可能で、かつ持続可能な数字なのかは良く考えていく必要があるでしょう。

日本の現実に照らしてみるとどうなるのか?

ここまで読んでいきますと、FIRE(ファイア)ムーブメントというものが早期リタイアを目指して合理的な側面を持つ一方で達成出来る条件を備えている人が極めて少数であるという事が言えるかと思います。

例えば年収500万円の人がこの理論で7500万円の貯蓄を達成しようと思っても年収の50%を貯蓄に回すと言う事は250万円で生活の全てを賄わないといけません。家族世帯で10万円の賃料があるだけで120万円の賃料がかかります。残り130万円で全ての生活費を賄う事が現実的でしょうか?

さらには250万円の貯蓄ペースだと7500万円の達成には30年間かかってしまいます。もちろん、その30年の間も投資や運用を行うと仮定しても相当な時間がかかると言えます。ともすればこのFIRE(ファイア)による早期リタイアはあくまでも高所得者だけの話なのでしょうか?

「与信」を活用して「節約」のペースを加速させる

皆様は「与信」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。その人の信用力、つまりお金をいくら借りる事が出来るのかを示した言葉です。

自分自身も働き、貯蓄も投資を行う事で働かせているとすると後は何を働かせる事が出来るでしょうか。それは借りてきたお金を働かせるのです。

500万円の年収の方はおよそ4000万円ほどの与信枠を持っていることが多いです。
※その方の職業や金融機関、審査時の経済状況などで異なります。

低金利時代の今、2%前後でこの4000万円を資金調達して投資を行う事で資産形成を速めます。「FIRE(ファイア)」の論点は生活支出の25倍の資金(今回の場合7500万円)を作る事にあります。その手法は貯蓄に限られるわけではないのです。

運用可能な資産が7500万円に達しさえすればFIRE(ファイア)は実現可能となります。与信活用は現預金の少ない20代、30代といった年代でも可能である事もポイントです。むしろローン期間を長期でとれる若年層の方が有利であると言えます。ではここで、不動産投資のモデルケースをご紹介したいと思います。

都内の築浅物件を例に

東京都内の23区で不動産投資をする際に人気のエリアで、駅から5分程度と近く、15年程度の築年の「築浅」と呼ばれる賃貸物件を例にとってみたいと思います。75000円の賃料の取れる部屋があるとして、この物件が2000万円で販売されているとします。

75000円×12か月÷2000万円=4.5%

この4.5%を表面利回りと呼びます。実際には経費が掛かりますので4%程度の運用利回りがあると考えるとします。

調達する資金の金利が2%であるとするとその差益は、「運用利回り4%-銀行金利2%=2%」という利益を取る事が出来ます。これをイールドギャップと呼びます。

年収500万円の人は4000万円の与信力があると申し上げましたので2件のマンションを購入して不動産投資を行う事が出来ます。

年収500万円の方が20代30代であっても運用額4000万円の投資を期待利回り2%で開始する事が出来るのです。

FIREを達成する年齢を60歳だと仮定すると

経済的自立をして早期リタイアという観念を日本の暮らしにローカライズさせるとして、定年退職時をFIRE(ファイア)達成時とした場合ですが、年齢25歳時に与信活用をして不動産投資を始めていれば60歳時点ではローンは完済していることになります。

4000万円分の不動産投資物件を購入し、60歳時点は負債が無くなっているとすれば不動産価値が50%に減衰したとしても2000万円の資産形成を達成している事になります。

いかがでしょうか?FIRE(ファイア)をして経済的自立を目指すのは高収入の人だけの話だけではありません。不動産投資であれば個人の与信活用により実現可能なものになるのです。

年収500万円の人でも4%ルールにより経済的自立の実現が絶対に無謀で不可能であるとは言えなくなってきたのではないでしょうか。さらに購入後さらなる合理的な運用を行っていけば利益はさらに最大化する事が出来ます。

年収1000万円以上ある人達だけの話ではなく、FIRE(ファイア)はスケールをかえて全ての方に言う事が出来ます。60歳までに貯蓄も並行して続けて、貯めたお金を活かし、年収が上がり与信枠が増え次第投資物件を増やす等すれば7500万円の資産形成は不可能ではないのです。ワンルームであれば管理にさほど手間もかからないため、非常におすすめできます。

情報に対して敏感になる

最初に、「4%ルール」についてお話ししましたが、この4%ルールにはもちろん注意点があります。不動産投資に限ったことではありませんが、資産運用とは上下の幅が必ず出来るものです。つまり、毎年4%という数字を達成出来るとは限りません。

目標を達成できなかったときは、どうしても落ち込んでしまうことがあるでしょう。この時、もしかしたら資産運用に失敗したと思いこみ、諦めてしまう人もいるかもしれません。しかし、投資家にとってそれは「してはいけない」ことです。まず、投資とは下がるリスクがあるということを大前提として理解しておかなければならならずその指標として4%ルールがあるのです。

これからは、65歳以降の生活資金を自分で用意しなければならなくなります。そのなかで4%ルールはこれからの社会を生きていくなかで、大切な知識の一つです。貯金額を増やすことも大切ですが、将来の為にお金について、一度考えることも大切です。

諦めずにやり抜く力は「グリット」という言葉で、投資の世界でも話題になることがあります。和不動産でも、投資に対する重要な考え方の一つとして以下のページでご紹介していますので、ぜひご覧ください。

 

▼不動産投資で成功するためには【グリット】が必要

不動産投資に対する考え方

特に最近はコロナの影響もあり、さまざまな市場が大きく変動しています。ワンルームマンション投資は、比較的コロナの影響が少ないものではありましたが、インフレが進む現代では楽観視は禁物です。どんな事態が相場に影響を与えるか誰にもわかりません。常に情報感度を高く保ち、世の中を冷静に見渡す必要があるでしょう。

老後破産や年金問題といった将来への不安に対するリスクヘッジとして行うために、些細なことも見逃してはいけません。「FIRE(ファイア)」はまだまだ新しい生き方です。よく考え、周囲の理解を得てから行いたいものです。

 

和不動産にご相談ください

「FIRE(ファイア)」について話させて頂きましたが、現在は人生100年時代をも言われるほど、日本人の平均寿命は年々伸びています。長生きできることはとても嬉しいことですが、長生きするという事は、同時に必要なお金が増えるという事です。
せっかく長生きできるのなら、当然安定した暮らしを続けていきたいはずです。不動産投資は「与信」が使えるます。頭金があまりなくてもご自身の与信力でローンを借り入れることが出来ます。
不動産投資は節税効果も高いところもメリットの一つです。

不動産投資の一番のリスクは空室問題です。空室がでてしまうと、家賃収入を得られなくなってしまいます。ローンの残債が残っている状態ですと、その分を自己資金から補わなければならなくなってしまいます。他人資本を利用し、家賃収入でローンを返し、純資産を築き上げていけることが不動産投資のメリットですので、利回りではなく賃貸ニーズが安定しているエリアの物件を選ぶことが重要と言えます。
弊社が管理している物件は入居率99%なのでそのリスクを避けることが出来ます。

実際に弊社のオーナー様がどのように不動産投資を行っているかなどを、個別面談にてモデルケースをお見せすることが出来ます。ご自身の年収や年齢の近い人のを参考にすることで、目標の実現に散数いていけます!

事業としての収益を考え投資用不動産を考えている方が様々な地域からお問合せいただいております。

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「FIRE(ファイア)実現したいが、どうしたらいいの?」
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