マンション投資の成否は、「買うだけの人」と「しっかり運用している人」で分かれます!なぜなら、「買うだけの人」は、得た収益を効果的に活用できていないからです。一方で、「しっかり運用している人」は、得た収益を効果的に運用し、運用益に対しても収益を得ることができるようになるからです。そんな運用が可能になるのも、自身の運用状況を把握しているからこそ初めてできるようになります。つまり、マンション投資は「物件を購入することがゴール」でなく、「物件を購入したところからスタート」なのです。まずは、「買うだけの人」と「しっかり運用している人」の違いについて確認していきましょう。

 

資産運用の考え方

現役のサラリーマンや公務員の方が、資産を増やすには大きく4つのポイントをコントロールしなければなりません。その4つのポイントとは、

「①収入を増やす」「②支出を減らす」「③お金を守る」「④お金に働いてもらう」ことです。

現役時代は収入も増やすことは可能ですが、昨今の労働環境では残業も減少傾向なので収入を増やすことは容易ではありません。そして、定年退職後は、勤労による労働収入を得ることが次第に難しくなってきており、労働による収入は不安定であると言わざるを得ないでしょう。この労働収入の不安定さが「老後破産」という社会問題を引き起こしています。

もちろん、支出を減らすことは資産運用において重要なことですが、収入が安定しなければいくら支出を減らしても生活はままなりません。そのような経済的背景から昨今では、資産運用の重要性は増すばかりです。

ここで重要なことは、お金を増やすことを考えるにあたり、リスクを必要以上に取るとお金を守ることができなくなるということです。資産運用においてリスクは、多少は背負う必要があります。しかし、必要以上のリスクを取って、資産の減少を招くことは、避けなければなりません。

つまり、現役時代は収入を増やすことが必要ですが、年金対策などの長期に渡る資産運用は、お金を守りながらお金に働いてもらう方向にシフトしていくことが重要です。そして、お金に働いてもらいながらも、お金により多くの収益を生ませる「仕組み」づくりが必要になります。

マンション投資において「買うだけの人」と「しっかり運用している人」の一番大きな違いは、お金により多くの収入を生ませる仕組みの有無になるのです。

「買うだけの人」と「しっかり運用している人」の違い

マンション投資において「買うだけの人」と「しっかり運用している人」の一番大きな違いは、マンション投資から得た収益を「そのままにしている」か「収益に収益を生ませている」かの違いにあります。

図のように「買うだけの人」は、購入後に何もしないのでマンション投資の収益を毎年積み上げていくだけです。1年目の収益を100とした場合、2年目には200、3年目には300といった収益の積み上げになります。一方、「しっかり運用している人」は、得た収益を再投資し「収益に対して収益を生ませる」ことに成功しています。1年目の収益である100を対して再投資(再投資の運用利率は5%とする)することによって、2年目には1年目の収益が「5」増えさらに1年目の100と2年目の100を合わせた収益は、205と何もしなかった場合より収益が増えるのです。これを毎年繰り返すことによって、収益性に大きな差が生まれます。

この投資手法は、「複利」という運用に近い方法で、不動産投資で収益性を上げるために、得た収益を「物件の追加購入」や「繰上返済」「リフォームをして物件の価値を上げる」などの方法で、より多くのキャッシュフローを得ていくことは、成功するためには必要なことです。そのため、再投資はお金にお金を稼がせる能力を上げていく、わかりやすい方法と言えます。

もし仮に、5年間で年間家賃収入を100万円確保できた人が、その収益だけを毎年繰り上げ返済(繰り上げ返済は、返済額を減らす方法を採用します)という方法で「再投資した場合」と「再投資しない場合」の比較をしてみましょう。

「再投資しない場合」は、年間家賃収入は100万円のままですから、図の赤いラインの通りになります。一方、「再投資した場合」には、ローンの支払いが年々減りますので、収益性は向上します。そして、返済が進むにつれて、より多くの収益を得ることができるので、繰り上げ返済のスピードも上がるのです。そのため、図の青いラインのような曲線を描いていきます。

上の図をご覧ください。「再投資しない場合」には、年々100万円ずつ上がっていきますので、60歳で2,500万円、70歳で3,500万円、80歳で4,500万円になります。

「再投資した場合」には、60歳時点では得た収益を再投資しお金に働いてもらう力の向上に利用していますので「0円」ですが、70歳時点で5,000万円、80歳時点で1億円となります。つまり、80歳時点での差は、5,500万円です。もちろん、自己資金を足せば、より効果が高まることは間違いありません。

これが、再投資の力です。一般的に資産運用の世界で年金対策のような長期運用には、複利の力を活用していくことがスタンダードな方法であると言われています。上記のやり方は、それをマンション投資に置き換えたやり方です。マンション投資において「買うだけの人」と「しっかり運用している人」の違いが出る理由は、ここにあるのです。

なぜ?「買うだけの人」が生まれてしまうのか?

それでは、「なぜ?買うだけの人」が生まれてしまうのでしょうか?それは、道標がないからです。再投資をしたら「どうなる?」という比較対象があれば、やった方がいいと考える「買うだけの人」も増えるでしょうが、そもそも発想がなければそのままになってしまうことも多いでしょう。

マンション投資において「しっかり運用している人」は、年々収益性が上がるわけですから「マンション投資をやっていて楽しい」という状況になりますが、「買うだけの人」は収益性が向上しないわけですから「マンション投資はこんなものか」という思考に陥るのです。

当然マンションは古くなれば家賃も下がるので、収益性は悪化していきます。そうなるとマンション投資をしていて失敗したと思うことも、当たり前と言えるでしょう。

そうならないためにも、しっかり自分の運用状況と目標管理は必要です。目標の達成に向かって、毎年得られる家賃収入が増えていくことは、オーナー様の喜びの1つでしょう。そういった喜びを与えられるシステムが、【NーRICOS】の機能の1つと言えるかもしれません。