あなたは、新築ワンルーム派?それとも中古ワンルーム派?

ワンルームマンション投資を始める時、新築ワンルームマンションにするのか、中古ワンルームマンションにするのかで悩む方も多いと思います。新築には新築の良さがあり、中古には中古の良さがあるのです。

新築ワンルームマンションのメリットは、当然、新しいことです。一方、中古ワンルームマンションをマンション投資の物件として選ぶ方もいらっしゃいます。
ここでは、なぜ?中古ワンルームマンションを投資対象として選ぶのか。中古ワンルームマンションを選ぶ人は、それなりの理由があって中古ワンルームマンションを投資対象として選んでいるのです。その理由について、掘り下げて考えていきたいと思います。

新築ワンルームマンション派の盲点

新築ワンルームマンションを選ぶ人は、綺麗な見た目に満足してしまい、確認すべきことを確認していない可能性があります。そこに、新築ワンルームマンション派の盲点があるのです。

中古ワンルームマンションを投資対象として選ぶ人と新築ワンルームマンションを投資対象として選ぶ人では、大きな価値観の差があります。新築を選ぶ人は、見た目重視。これは何となくご理解いただけるでしょう。
一方、中古ワンルームマンションを選ぶ人は、何を重視してるのか。6つの理由をあげて、説明していきたいと思います。

中古ワンルームマンション派が、中古ワンルームマンションを選ぶ6つの理由

中古ワンルームマンションを投資対象として選ぶ人は、新築と中古の違いを理解しています。新築と中古ワンルームマンションの大きな違いは、以下の6つ。
それを1つずつ、紐解いて説明していきたいと思います。

【1】今の新築に比べ、価格が安い

新築ワンルームと中古ワンルームを比べれば、価格に差があるのは当然です。そもそも、マンション投資における価格とは、どのようにして決められるのでしょうか。ここから考えていきましょう。

不動産の価格を決める際には、いくつかの方法があります。新築ワンルームマンションの価格を決める方法は、原価積み上げ方式(積算)がポピュラーなやり方。原価積み上げ方式とは、その名の通りかかった原価を積み上げていく方法です。土地がいくら、建物がいくら、販売会社の利益がいくらと原価を積み上げていくことによって、価格が決められていきます。

一方で、中古ワンルームマンションの価格を決めるやり方は、一般的には収益還元法が使われます。収益還元法とは、以下の式で算出されます。

「年間家賃収入÷想定利回り=販売価格」

つまり、中古ワンルームは収益性を基に価格が決められているのに対し、新築ワンルームは値段を決める際に収益性はあまり考慮されていません。これが、新築ワンルームと中古ワンルームの大きな違いの1つです。

ここで注目すべき点は、年間家賃収入。年間家賃収入は新築の間は、新築プレミアムがあるので高い家賃が取れますが、入居者が変わるタイミングで家賃も安くなります。そうすると、相場利回りである想定利回りが変わらなければ、家賃が下がるたびに売却価格は下がっていくということになりかねません。

新築から築20年を経過する間に、家賃は一般的に2割ほど下がると言われています。そのため、家賃が下がることによって含み損が、発生しやすくなるのです。一方で、築10年程度の新築から多少家賃が下がっている状態の中古ワンルームを購入すれば、家賃の下落も抑えられるため、資産価値の減少は少なくて済みます。

むしろ、賃貸をつける時期が悪く、相場より低い賃料がついている物件を購入すれば、含み益が出ることもあるのです。わかりにくいので、計算式を使って説明したいと思います。

・新築時の家賃10万円の場合

年間家賃収入(120万円)÷想定利回り(5%)=2400万円(価格)

・築10年の家賃が9万円だった場合

年間家賃収入(108万円)÷想定利回り(5%)=2160万円(価格)

・築10年の家賃が相場より低く月額家賃が8万5000円だった場合

年間家賃収入(102万円)÷想定利回り(5%)=2040万円(価格)

新築時の家賃は、たいてい下がります。上のケースの場合、新築時から築10年の中古になった場合、価格に240万円もの差が生まれました。一方、相場より安く賃料がついていれば、相場の家賃がついてる物件に比べ120万円ほど安く購入することができます。そして、入居者が入れ替わるタイミングで、相場の賃料で貸すことができれば、含み益が生まれます。

このように中古ワンルームの場合、相場に比べて家賃がどうなのかを調べれば、入居者が入れ替わったタイミングで、売却益を出すことも可能です。こういったテクニックを使えるところが、中古ワンルーム派のメリットと言えるでしょう。

新築と中古を比較した場合、投資用マンションローンの金利条件は新築に分があることも

金融機関は、新築と中古を比較した時に、新しいという点を重視して、新築の融資金利を低くしている金融機関もあります。これは、中古ワンルームマンション派にとって悪いことではありません。なぜなら、新築のオーナー様のローン残債は、金利が安い方が減りは早いので、後々築年数が経過した時の中古ワンルームの取引相場が良くなるからです。

金融機関は築年数が新しいことに魅力を感じている

金融機関は、築年数が新しいことに魅力を感じているのは当然です。建物は古くなっているため、新築と中古で差をつけるのは、当たり前とも言えます。アンテナの高い人は、少しでも安く購入するために、この状況を歓迎します。価格が安くなった方が、メリットがあるからです。マンション投資で成功するためには、事実だけではなく、事実の裏に隠されたポイントを理解することも重要。中古ワンルームで投資しようと考えている人は、新築のオーナー様の金利状況まで頭に入れておけば、有利な条件で物件を購入できる確率が上がります。

注意!返済が滞りやすいのは新築ワンルーム!

金利が有利なのは新築ですが、偏差が滞りやすいのも新築を購入したオーナー様です。理由は、家賃下落と管理費修繕積立金の値上げです。後程説明しますが、新築ワンルームマンションを購入すると数年後の管理状態まではわかりません。それ故に、赤字化してしまう可能性があるのです。新築と中古では、同じワンルームマンション投資という括りですが、判断材料は大きく異なりますので、ココから確認していきましょう。

【2】入居者の属性が分かりやすい。

新築ワンルームマンションの場合、新築物件のためこれから入居者を募集していくという場合も多いでしょう。そのため、入居者のイメージがつきにくいのが難点です。

一方、築10年の中古ワンルームマンションであれば、入居者の入れ替わりや周りの部屋の入居者の情報なども得ることができます。そういった情報が手に入れば、家賃の滞納リスクや原状回復のトラブルなどを回避することができるでしょう。

入居者の属性は重要です。入居者の属性によって選択できる入居者の保障会社の幅も広がりますし、オーナーが受ける保証も変わってきます。家賃を維持したいが故に入居者の属性を落としてしまうと連絡が取れなくなったり、事故や事件に巻き込まれたりする可能性もあるのです。

マンション投資では、サラリーマンが入居者になるのか、大学生に部屋を貸すのかでも、戦略は大きく変わってきます。そのため、自分の部屋にどのような入居者が入居するのかにも配慮しましょう。

間取りは、ワンルームマンションが良い理由

なぜ?ワンルームマンション投資なのか?その理由は、シンプルです。それは、広さ当たりの賃料がファミリーマンションより高いからです。平米当たりの賃料が高ければ、修繕などのコストがかかった時に費用が捻出しやすくなります。ココを説明します。

まず、平米賃料ですが、20平米のマンションを8万円で貸していれば、平米賃料は4000円ということになります。ファミリータイプのタワーマンションでも、なかなか4000円の平米単価は取れません。
そして、広さが同じなら、修繕コストは同じになるはずです。平米賃料4000円の物件と2000円の物件で、どちらの手残りが多いかは一目瞭然。ワンルームマンションの良い点はいくつかありますが、このようなメリットもあるということを覚えておいて下さい。

【3】建物の管理状態が見える

新築の時には見えないチェックポイントがあります。それは、建物の管理状態です。

新築時には、新しいため管理の善し悪しは見えにくいですが、築10年程度経過すれば管理状態は一目瞭然。当然オーナーとしては、ゴミが散乱してる物件よりも、管理の行き届いた物件であってほしいと考えているはず。

管理状態を確認するために、わざわざ中古ワンルームを選ぶという人もいらっしゃいます。

【4】修繕積立金が貯まっている

新築時には確認できないことは、いくつかあります。その中の1つに、修繕積立金の金額があります。建物を長く維持していくためには、適切な修繕が必要です。その原資である修繕積立金が、貯まっているのと貯まっていないのでは大きな差があります。

新築ワンルームマンションを販売時には、キャッシュフローを良くするために、家賃が新築プレミアムのついた高い家賃設定され、管理費と修繕積立金は低めに設定されるのが一般的です。しかし、現実的にそれでは足りないので、管理費の値上げや修繕積立金の値上げは、10年程度を目処にして実施されます。ここをケチってしまうと、適切な管理は実行されませんし、必要な修繕もおろそかになってしまうのです。やはり、建物を長く維持していくためには、資金も必要。ここを重要視している中古ワンルームマンション投資家の方も、結構いらっしゃいます。逆に管理費や修繕積立金が値上げされると新築で購入したオーナーの収益は悪化します。ココにも差が生まれるのです。

管理費や修繕積立金そして修繕積立金がどれだけたまってるのかは、建物の管理会社から取り寄せた重要事項調査報告書で確認できます。管理費や修繕積立金が適正なのかどうかは、国土交通省のホームページで基準が出ていますのでそれを参考にして下さい。

【5】修繕計画実施状況が理解できる

【4】と似たようなことですが、マンション投資では、建物がどのように修繕されているのかは、その物件を所有するオーナーとして非常に重要なことです。中古物件のメリットは、その建物を管理している管理会社がどのようなメンテナンスを実行しているのかが、見えるところになります。

オーナーが入居者に部屋を貸すということは、建物や部屋の品質管理を行うことも重要です。高い品質が維持されているから、高い家賃は取れます。どのような管理が実施されているのかについても、配慮していきましょう。

【6】数年後の見栄えがわかる

新築時に複数の物件を見ても新築ですから、見た目に大きな差はないでしょう。しかし、築10年程度経過すると違いは、一目瞭然です。新築時に使っている建材の差や管理状態の差で、同じ築10年でも印象は大きく変わります。

入居者が物件を見る際に最初に目するのは外装やエントランスです。このエントランスの見た目で、入居意思に与える印象も随分変わるでしょう。もちろん、外壁の見た目も重要です。

マンション投資では、新築時の印象が、その後ずっと続くわけではありません。20年後30年後も貸せるマンションなのかは、中古ワンルームを見た方が予想しやすいでしょう。数年後の見栄えまで考えて、物件は購入する必要があるのです。

以上が、中古ワンルームマンション派が、マンション投資に中古ワンルームマンションを選ぶ6つの理由です。

こうしてみると、中古ワンルームマンションを選ぶ人は、収益はもちろんですが、それを長く維持するための管理状態に気を配っているのがわかります。管理状態を見ずに新築ワンルームマンションを購入するのか、管理状態を確認してから中古ワンルームマンションを購入するのか。それは、個人の判断によるところも、大きいでしょう。是非、自分に合った考え方を選んで下さい。

中古ワンルームマンションを選んだ方が判断材料をビジュアル化できる

ここまで書き記してきたことを参考にするとすれば、中古ワンルームマンションを選んだ方がマンション投資の判断材料をビジュアル化できることがわかります。

新築ワンルームマンションのデメリットは、新築であるが故にデータが少ないこと。正直なところ、ワンルームマンションの専有面積は年々広がりつつありますが、それに比例して新築ワンルームマンションの家賃は高騰化しています。その高騰化したワンルームマンションの家賃もいずれ下がるのですが、どのような動きをするのか
正直読めません。今まで通りの下がり方なのか。もっと下落幅が大きいのか。それとも上がっていくのか。これは誰にもわかりません。

ただ、1つ言えることは、家賃が下がれば、新築ワンルームマンション投資を始めたオーナーの収支が悪化するということです。それが読めないのは、明らかなるリスクと言えるでしょう。

一方で、ここまで確認してきたように新築のワンルームではなく、中古のワンルームを選べば、新築にはない判断基準を持って、マンション投資を実行することができます。

その判断基準とは、

  • 家賃相場
  • 価格相場
  • 相場の利回り
  • その物件に住んでいる入居者の属性
  • 建物の管理状態
  • 修繕積立金の総額
  • 修繕計画の実施状況
  • 数年後の物件の見た目

など、新築時には手に入らなかった判断材料が、中古ワンルームを選択すれば手にすることができます。これらの判断材料をビジュアル化することができれば、マンション投資のリスクを軽減する役に立つでしょう。

マンション投資で失敗しない方法

マンション投資で失敗しない方法は、余計な費用がかからないようにすることです。新築ワンルームマンションを購入した人が、購入時のシミュレーション通りに運用することができれば、マンション投資で赤字になることはありません。新築ワンルームマンション投資が赤字になる理由は、シミュレーション通り運用できないからです。

もちろん、家賃が上がることもあるので、シミュレーション通りにいかないことは、必ずしも悪いことではありません。ただ、シミュレーション通りにいかないほとんどの原因は、「家賃が下がる」「管理費や修繕積立金が上がる」「室内の原状回復に思いのほか費用がかかった」というネガティブなものだということも、覚えておいて下さい。

シミュレーションとは、物件購入時の仮説に基づいて作られた資料です。そのシミュレーションの精度を上げるには、家賃下落や管理費修繕積立金の値上げ、リフォーム費用なども組み込んで計算する必要があります。購入後に起こり得る事象を組み込んだシミュレーションは、精度が高くなるはずです。その判断材料になるのが、先ほど例に挙げたような中古ワンルームマンションを選ぶ6つの理由に隠されているのです。

簡単に判断する方法

マンション投資で失敗しないためには、事例を集めることが大事です。判断事例が多ければ多いほど、マンション投資はより簡単に判断することができるようになります。

マンション投資で失敗しまう人は、自分が予期せぬ出来事が起こってしまい、費用がかさんでしまう人がほとんど。ですから、はじめに判断材料が沢山あることは、失敗を防ぐために非常に重要なポイントと言えるでしょう。

【ネタバレ】中古ワンルームマンションを選ぶ理由

中古ワンルームマンションを選ぶ理由は、新築ワンルームマンションに比べ判断する材料が多いからです。
結局、失敗を回避する一番の方法は、事例を積み重ね、傾向と対策を練ってより良い物件を購入すること。

利回りだけで判断するのも、管理だけで判断するのもNGだと言えます。なぜなら、マンション投資は、「収益を稼ぎ出すこと」「長い間自分の資産を人に貸せる状態にすること」といった複数の要因を同時
に満たす必要があるからです。そのため、判断材料は多いに越したことはありません。

中古ワンルームマンション投資×和不動産

和不動産は、中古ワンルームマンションに特化した不動産業者です。
中古ワンルームマンションのことなら、建物管理のこと・賃貸管理のこと・オーナー様の運用方法・家賃推移など、沢山の事例を保有しているのが強み。

中古ワンルームマンション投資で結果を出すには、購入する物件や物件の管理状態も非常に重要ですが、どのように運用するかも重要。これらの異なった目的を達成するために、オーナー様自身がアドバイスを受けられる「環境」も重要とは言えるのではないでしょうか。

私たちは、3ヵ月に1度の面談で、これらのポイントについてオーナー様とお話し合いを重ねています。すると、私たち和不動産が記録しているデータベースの事例が増えますので、さらに精度の高いコンサルティングが可能になるのです。餅は餅屋。中古ワンルームマンション専門業者だからできるアドバイスもあります。是非、私たちを
活用して下さい。

N-RICOSは中古ワンルームマンション投資のフロンティア(最前線)

私たち和不動産では、3ヵ月に1度の面談で、オーナー様の事例をデータベース化しています。その事例を記録しているシステムが、和不動産が独自に開発したシステムN-RICOS(エヌリコス)です。

N-RICOSには、オーナー様の運用から家賃変動、管理費修繕積立金の推移、空室日数など、マンション投資における判断材料をデータベース化しています。そのため、N-RICOSを活用してアドバイスをすることで、事例という判断材料をオーナー様が得ることができるのです。

ある意味、N-RICOSは中古ワンルームマンション投資のフロンティア(最前線)です。今後も、事例を積み重ねてより精度の高いアドバイスを実施していこうと考えております。

先人の運用からインスパイアを得る

N-RICOSでは、オーナー様の運用もデータベース化しているので、収益を上げているオーナー様の運用を、モデルケースとしてご紹介することも可能です。和不動産では、3ヵ月に1度面談しコンサルティングすることで、オーナー様の運用をサポートしています。

このような「環境」を用意したおかげで、和不動産のオーナー様の4人に1人は、年間100万円以上のキャッシュフローを獲得しています。
もちろん、それ以上のパフォーマンスを残しているオーナーさんもいらっしゃいます。先人の運用から、インスパイアを得て自分の運用に反映することは非常に良い有効な手段です。

資産運用をはじめ、新しいことをする人が早く結果を出すためには、マネをすることが一番です。結果を出しているオーナー様のマネをして、自分のマンション投資を軌道に乗せ自走することができれば、資産運用の可能性は広がります。私たちが、オーナー様にご提案しているのは、収益を得ているオーナー様のマネをして基盤を作り、その後オリジナリティーを発揮した資産運用をしていただくこと。もし、共感できる方がいらっしゃいましたら、個別相談をご活用下さい。

人気の立地は、環状線と複数路線が利用できる都心エリア

和不動産の管理物件の入居率は、年間99.5%を超えています。これも、今まで管理を続けてきたから、入居率の高い物件を見極める能力がついたと言っても良いでしょう。賃貸の反響を取るには「コツ」があります。それは、「複数のオフィス街をつなぐ環状線のような路線で物件を所有する」もしくは「2路線以上利用できる駅の物件を所有する」かです。そういった視点で物件を選べば、大きな間違えはありません。

中古ワンルームの新築ワンルームにはないもう1つのメリットは、家賃相場がしっかり把握できる点です。相場より家賃が高いのか安いのかがわかれば、このコラムの初めの方で紹介した割安に購入できるメリットも享受されるでしょう。やはりデータが多い方が、適正な判断を下しやすいのです。

サラリーマンこそ失敗しない方法を

資産運用を検討する人は、沢山いらっしゃいます。投資家、会社経営者、地主など、人が10人いれば、十人十色で好みも異なります。その中で、サラリーマンの方に私たちが提案しているのは、失敗しない資産運用です。

最近よく聞くのが、サラリーマンの範疇を超えてしまい、金額の大きい収益物件を購入し破産している事例。資産運用をするのはいいことですが、破産しては元も子もありません。サラリーマンという安定した職種を選んでいる方には、失敗しないことが第一のマンション投資が適しているのではないかと考えています。

同じマンション投資でも、判断材料の少ない新築ワンルームマンションではなく、判断材料の多い中古ワンルームマンションを勧めています。その理由は、これまで説明してきた通り。判断材料がたくさんあった方が、失敗しにくいからです。

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ここまで、お付き合いいただきまして誠にありがとうございます。マンション投資を検討している方には、判断材料はあるに越したことはありません。よりマンション投資について詳しく知りたい方は、和不動産のセミナーをご活用下さい。参加者全員に無料で書籍をプレゼントします。

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