マンション投資における収支の動きを把握する

マンション投資における収支の動きを把握する

マンション投資で収益を上げるには、当たり前のことですが収支の動きを把握することが重要です。【N-RICOS】では、収支を把握するために、「年間の収支変遷」を毎年1物件ごとに管理しています。年間家賃収入からローンの支払い、管理費修繕積立金、原状回復費用などの費用を引いた後に、支払った税金もしくは還付された税金を差し引きし、年間の収支を算出しています。これにより1物件ごとに収益が出ているのか否かをわかりやすく可視化しています。

この年間収支変遷を正確なものにするため、他の費用も注視しなければなりません。どのような指標を管理すれば、正確なお金の流れが把握できるのか、ポイントをあげて整理していきましょう。

抑えるべきポイントは、ローン・修繕・賃貸の3点

年間収支が大きく変わる要因は、ローン・修繕・賃貸などの費用発生や条件変更です。そのため、ローン・修繕・賃貸の3点に関しては、変更があるたびに記録しておくことが望ましいと言えます。

まず、ローンについてです。ローンの支払金額が変わる要因は、大きく3つあります。その3つとは、「繰り上げ返済」「借り換え」「金利の変動」です。これらの要因により、支払いはどのような影響を受けたのかを記録することは重要です。特に「繰り上げ返済」や「借り換え」は、収益を向上させるための再投資のひとつです。いくら投資して、いくら収益が増えたのかの費用対効果をトラッキングしておきましょう。

費用対効果を算出する方法は、【投資したことにより1年間に得た収益÷投資した資金=収益率(ROI)】という結果になります。再投資の収益率が高ければ、年間収支変遷はプラスの方向へと動きますが、原状回復費用が多くかかるなど、費用計上が多ければ収支はマイナスになります。和不動産では、1回の投資ごとに費用対効果を算出し、本当に効果的な投資だったのかを検証をしているのです。

そして、金利の上昇と下降は注視する必要があります。当然、金利が上昇すれば毎月の支払額は上昇し、金利が下降すれば毎月の支払額は少なくなるのです。金利の影響を少なくするためには、効率よく繰り上げ返済を行うことが重要です。その前に、ローンの支払いが変更した理由まで、しっかりと記録しておくことが、必要になります。

次は、原状回復費用の記録です。マンション投資失敗の1つの要因として、修繕費用が予想以上にかかるケースもあります。そのため、物件の維持管理にどれくらい費用がかかったかを把握するためにも記録しておく必要があります。逆にリフォームをしっかりすれば、家賃が上がる可能性もあります。その際の費用対効果をしっかり記録しておきましょう。

最後は、家賃収入の記録です。家賃の下落や空室の長期化は、初期のプラン通りにいかなくなる大きな原因です。その点も記録しておきましょう。先ほど述べたようにリフォームをすれば家賃も上がりますし、広告料を多少積めば家賃が高くつく可能性もあります。

再投資を行い年間収支のプラスを増やす

 

和不動産では、再投資を推奨しています。具体的な再投資の方法としては、物件の追加購入、繰り上げ返済、リフォーム、借り換え、広告料の積み増しといったところです。この際にいくら投資をしてどれくらいの費用対効果があったかを1つの投資ごとに記録していきましょう。そうすることで、収益性は上がっていくため年間収支が年々良くなっていきます。【N-RICOS】では、費用対効果を1つ1つ記録しているので、場面場面によって最適な投資先を提案できます。収益を再投資し収益に収益を生ませるためには、具体的な事例とやった結果どうなったのかというノウハウが必要です。

この運用の記録を1部屋ごとに記録していく理由は、1部屋ごとに費用をいくら使って、いくら回収したかを把握しないと売却の際に正しい売却益(損出)を算出できないからです。マンション投資を実施している人は、すべてをどんぶり勘定で実施している方もいますが、1部屋ごとに運用の記録をつけていった方が売却価格設定の際の精度が上がることは間違いありません。これらの理由から【N-RICOS】では、細かい管理にこだわりを持って運用しています。なぜなら、こういった地道な活動を続けていくことが、後々の大きな成果をもたらすと信じているからです。

 

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