マンション投資のリスクである空室率と家賃の下落を可視化する

マンション投資のリスクである空室率と家賃の下落を可視化する

マンション投資は、投資の1つの方法です。メリットもあれば、リスクもあるのは当然です。マンション投資におけるリスクテイクをしっかり把握できれば、大きな不安もなくなることでしょう。

一般的にマンション投資のリスクとして挙げられている「空室」と「家賃の下落」を【N-RICOS】では、しっかりとモニタリングしています。リスクの範囲を理解しておけば、確保すべきリスクに対応する資金以外の資金は、さらなる収益を生む投資に回すことができるのです。

空室率の算出方法とは?

一般的に「不動産会社が算出する空室率」と「個人オーナーに影響の出る空室率」は、異なります。

不動産会社が算出する空室率は、【稼働している管理物件÷管理している管理物件の総数】で算出されます。例えば、管理物件が200戸で、稼働物件が190戸の場合【190÷200=95%】という計算になります。これは、管理会社側から見た視点のためオーナーの空室率とは、考え方が違うのです。

個人のオーナーが空室率を算出する際には、【空室日数の合計÷物件の所有日数】で算出されます。あるオーナー様の所有物件を例に挙げると「1-13日(空室日数)÷1,196日(所有日数)=98.92%」という計算です。当然、所有日数は毎日伸びていくので、入居率は日々変化します。

このように自身の物件の入居率をトラッキングしていけば、おおよその空室リスクは算出できるのです。物件を複数所有している方であれば、すべての物件を参考にできれば精度も上がるでしょう。

同様に家賃の推移もトラッキングしなければなりません。もし仮にマンション投資失敗の理由が、家賃の下落であればリフォームなどの実施で家賃を上げる努力をしなければならないからです。

【N-RICOS】では、購入当初の家賃からどのように家賃が推移したのか可視化しています。家賃が下がっていないのにマンション投資がうまく行っていない場合には、原因は別のところにあると考えられるのです。このようにリスクと言われている要因をしっかりとモニタリングし可視化することで、問題点が一目瞭然になります。

驚くべきことにマンション投資を実施しているオーナー様のほとんどが、家賃の推移を理解していません。株やFXはチャートになっていますので、比較的に運用状況を把握しやすいですが、不動産投資は事業ともいわれているため管理の仕方がわからない方も多いのです。ワンルームマンション購入後の管理の「ノウハウ」があるのとないのとでは、安心感に大きな差が出ます。マンション投資の運用管理の仕方に正解はありませんが、まずは自身の運用状況を把握できる環境づくりは非常に重要なタスクと言えるでしょう。

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