マンション投資のリスクである空室率と家賃の下落を可視化する

マンション投資は、投資の1つの方法です。メリットもあれば、リスクもあるのは当然です。マンション投資におけるリスクテイクをしっかり把握できれば、大きな不安もなくなることでしょう。

一般的にマンション投資のリスクとして挙げられている「空室」と「家賃の下落」を【N-RICOS】では、しっかりとモニタリングしています。リスクの範囲を理解しておけば、確保すべきリスクに対応する資金以外の資金は、さらなる収益を生む投資に回すことができるのです。

空室率の算出方法とは?

一般的に「不動産会社が算出する空室率」と「個人オーナーに影響の出る空室率」は、異なります。

不動産会社が算出する空室率は、【稼働している管理物件÷管理している管理物件の総数】で算出されます。例えば、管理物件が200戸で、稼働物件が190戸の場合【190÷200=95%】という計算になります。これは、管理会社側から見た視点のためオーナーの空室率とは、考え方が違うのです。

個人のオーナーが空室率を算出する際には、【空室日数の合計÷物件の所有日数】で算出されます。あるオーナー様の所有物件を例に挙げると「1-13日(空室日数)÷1,196日(所有日数)=98.92%」という計算です。当然、所有日数は毎日伸びていくので、入居率は日々変化します。

このように自身の物件の入居率をトラッキングしていけば、おおよその空室リスクは算出できるのです。物件を複数所有している方であれば、すべての物件を参考にできれば精度も上がるでしょう。

同様に家賃の推移もトラッキングしなければなりません。もし仮にマンション投資失敗の理由が、家賃の下落であればリフォームなどの実施で家賃を上げる努力をしなければならないからです。

【N-RICOS】では、購入当初の家賃からどのように家賃が推移したのか可視化しています。家賃が下がっていないのにマンション投資がうまく行っていない場合には、原因は別のところにあると考えられるのです。このようにリスクと言われている要因をしっかりとモニタリングし可視化することで、問題点が一目瞭然になります。

驚くべきことにマンション投資を実施しているオーナー様のほとんどが、家賃の推移を理解していません。株やFXはチャートになっていますので、比較的に運用状況を把握しやすいですが、不動産投資は事業ともいわれているため管理の仕方がわからない方も多いのです。ワンルームマンション購入後の管理の「ノウハウ」があるのとないのとでは、安心感に大きな差が出ます。マンション投資の運用管理の仕方に正解はありませんが、まずは自身の運用状況を把握できる環境づくりは非常に重要なタスクと言えるでしょう。

空室の恐ろしさ

ここで改めて空室の恐ろしさを確認しておきましょう。不動産投資をするうえで、一番怖いのが空室です。実は空室に悩まされているオーナーさんは世の中にたくさんいます。利回りを重視しすぎてしまうと、購入前に空室のリスクに気づきにくくなってしまうのが怖いところです。不動産投資では、利回りの良い物件を購入することができたとしても、所有している部屋に入居者が付かなければ家賃収入は永遠に入ってきません。しかし、入居者がいてもいなくても毎月かかる管理費・修繕積立金は払わなければいけませんし、融資を利用して投資をしているなら毎月の銀行への返済も自己負担になります。空室の出にくい、需要の高い物件を選ぶというのは、安全に不動産投資をするうえでの最優先事項になります。それでもなぜ、入居者が付かずに失敗する方が後を絶たないのでしょうか?その一因として、世の中には良心的な不動産業者ばかりではないということがあります。

駅から離れていたり、築年数が古い物件は当然空室リスクが高いのですが、このような物件を取り扱っている会社の中には、都合の悪い情報を隠して、高い利回りが得られているような宣伝を行うたちの悪い会社も存在します。もちろん全ての会社がそうだとは言いませんが、魅力的な話を鵜呑みにして、的確な情報を掴めないのは危険です。情報を見極めるためには、自分自身もある程度の知識を持つことが重要です。

そもそも、なぜ高利回りの物件が商品として市場に出回るのかというと、高く売りたいのに値段を下げないと売れない物件があるからということを覚えておかなければなりません。高い利回りで売るかどうかは、買主ではなく、売主が決めることです。売る立場としては、当然多くの売却益を得ることを考えます。しかし、売主が利回りを高くするということは、売却益を少なくすることに繋がるのです。例えば、家賃収入が年間80万円の物件を5%の利回りで売れば、1600万円の価格で売却できます。しかし、年間家賃収入80万円の物件を10%の利回りで売却すると、売却価格は800万円になるのです。つまり、高く売りたいのに売れないから価格を下げ、結果高利回りの物件が商品化されるというのが、市場に流通する高利回り物件の正体になります。
その逆で、高利回り物件がいい商品だと思い購入する人もいるから、取引が成立していくのです。利回りを上げなければ売れない物件とは、その物件に孕んでいるリスクがあるからで、そのリスクに見合ったリターンが確保できなければ、魅力がないということになります。そのことを知らずに、利回りのみを重視して物件を購入してしまうとどのようなことが起こるのか、事例を見てみましょう。

県境にある、駅から徒歩20分の築18年の中古ワンルームマンションを1,000万で購入したAさん。購入当時は入居者が入っていて、月々の家賃収入は65,000円。利回りは7.8%でした。しかし半年後に退去が起こると、引越シーズンの閑散期とも重なりその後7ヶ月も入居者が見つかりませんでした。この年は利回り2.6%で、当然ローンの返済は自己負担になってしまいました。これで、金利が上昇して毎月の返済額が増えたりでもしたら、さらに実利回りは低下します。固定金利なら支払額は変動しませんが、利回りが高い物件は金利が4%前後になりがちで変動しやすいのが特徴。そういったポイントも理解しておく必要があるでしょう。

このような失敗をしているオーナーさんは実際に多いです。高利回りの物件が抱えているリスクとは、大きく「空室や家賃下落で収益を回収できない物件」と「多くの改修費用が今後発生しそうな物件」の2つです。この場合は前者に当てはまります。繰り返しますが、不動産投資は安定した家賃収入が魅力ではあるものの、空室が生じると肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。

例えば、アパートを1棟購入して運用して、8割ぐらいの稼働率を想定していたとします。ところが、6割、5割とどんどん稼働率が低下してくると、返済計画に支障が生じ始めてしまいます。1棟アパートを購入する場合は、6割の稼働率で回る物件を選ぶのがいいと言われています。稼働率6割でも回る物件はそうそうありませんので、購入する際にはやはり慎重にリスクを見極める必要があるでしょう。また、築年数の古い物件では、入居者が付かないだけでなく後者のパターンで購入後多額の修繕費がかかってしまう場合もあります。実際、弊社に訪れたアパートのオーナー様で、購入後しばらくして屋根の修繕費に150万円払ったという方もいます。

投資用不動産の管理を不動産会社に任せている場合は、自分で管理する手間を省けるため、不動産投資は不労所得と呼ばれています。だからと言って、不動産投資に関する知識がなくていいわけではありません。勉強不足だと不良物件をつかむ可能性が高くなるため、注意が必要です。また、不動産投資で失敗しないためには、どのような出費が後から発生するのかも想定しながら運用するという計画性も必要になってきます。

「空室」と「家賃の下落」を防ぐためのこだわり

弊社の1番のこだわりは充実したアフターフォローですが、オーナー様に安心して物件を運用していただくためには物件の厳選も必要です。弊社では、「失敗しないこと」を前提としたマンション経営をお勧めしています。全てのオーナー様に満足してもらうことこそ、私たちの使命です。提案する物件は、「都心」の「築浅」「中古」「ワンルーム」マンション。強いこだわりを持って物件をセレクトし、ご提案しています。その理由について、ご説明致します。

まず、「空室や家賃下落で収益を回収できない物件」は立地で回避するのがスタンダードなやり方です。当然、立地が都心に近づけば近づくほど、価格は上がっていくので利回りは低下します。しかし、空室率の高い郊外では、入居者を確保しにくいので利回りが高くなるのが通常です。このことは先ほどの説明で理解していただけたと思います。弊社が重要視するのは「利回り」ではないことを知っていただければと思います。

加えて、空室リスクを回避するため、私たちが勧めるマンション経営の入居者は「サラリーマン」をターゲットに絞っています。なぜなら、「晩婚化」や「地方縮小」の進行で、退去そのものの機会が大幅に少なくなっているからです。これは、入退者がサラリーマンに限ってのこと。学生向けの物件の入居期間は、今まで通りで変わっていません。長期間入居してくれる方を確保できれば、「空室」は大幅に回避でき、通算の「現状回復」の機会そのものが少なくなるため、コストが膨らむこともないでしょう。この良質な入居者を得るために重要なポイントが「都心」立地であることは、ご理解いただけると思います。「都心」立地を選ぶ理由は今の説明の通りですが、そのうえで「築浅」「中古」ワンルームマンションを選ぶということも、「都心」立地の物件を購入するために必要な戦略です。

バブル崩壊後、地価が下がり「都心」立地の物件でインカムゲインを得ていくという、現在につながるマンション経営の市場が形成されてきました。日本の経済を支える上場企業や大学、官公庁などの事業集積エリアは、皇居から半径5キロ以内にほぼ収まっています。このエリアに20分以内に通勤できる物件を購入するためには、「中古」ワンルームマンションを選ぶことが必要です。バブル崩壊後、都心で供給できたワンルームマンションですが、2007年のワンルームマンション規制以降ファミリーマンションを混合しなければならなくなり、都心での供給が難しくなりました。つまり、私たちがターゲットとするエリアである千代田区、港区、中央区などの「都心」立地の物件は、2000年~2007年の間に多くのマンションが供給されています。このエリアの物件を有利な条件で購入するには、この時代までさかのぼることが必要です。このような理由から、私たちは、「都心」立地の物件を紹介するためにも、「築浅」「中古」ワンルームマンションにこだわっています。

ワンルームマンションへのこだわり

大学進学や就職のためにワンルームマンションを購入する方は、ごくわずかです。世間一般的には、ワンルームマンションは借りるもので、購入するという概念がないため、ワンルームマンションは、オーナーである皆様が有利な貸し手市場です。また、多くの大企業は、若手社員向けに住宅手当を支給しています。自分の財布と会社の財布から家賃が支払われているため、多少家賃が高くても立地のいい通勤しやすい場所に、物件を借りることがほとんどです。住宅手当をもらっている社員は、引っ越す際に会社に対して報告をしなければならないため、転勤や結婚がない限り長期入居に繋がります。これが、「ワンルーム」マンションを選ぶメリットです。

サラリーマン向けの「ワンルーム」マンションは、㎡あたりの賃料が高いのも注目すべき点です。賃貸管理も建物管理もコストのほとんどが人件費となります。家賃が高くても安くても、部屋の広さや仕様が一緒であれば物件の管理コストはほぼ同じです。そのため、物件の管理コストは家賃が高い方が割安になります。仮に、管理費修繕積立金が1万円だった場合、家賃が10万円の部屋ではコストが10%になり、家賃が5万円の部屋であればコストは20%になるのです。そのため、㎡あたりの賃料が高いエリアの物件を所有することで、コスト負担が大幅に軽減されるのです。入居ターゲットをサラリーマンにした「ワンルーム」マンションを選ぶということは、こういったメリットも享受可能です。

和不動産がご提供する物件は、中古ワンルーム専門企業ならではの豊富なネットワークを駆使し、厳選したセレクト物件です。流通市場の上位1~2%以内の物件をセレクトしているため、希少性が高いのも特徴。そんなセレクト物件の入居率は年間平均99%を超えます。収益は、マンション経営の運用テクニックで上げることが可能です。そこは、私たちのコンサルティングでノウハウをご提供致します。私たちは、これまで数千人のオーナーと個別相談を実施してきました。不動産投資の失敗パターンは、限定されています。毎月プラス収支を計上している、「都心」の「築浅」「中古」「ワンルーム」マンションのオーナー様で失敗している方は、ほぼいません。私たちの所有する成功メソッドと確かな目利きで、オーナー様のマンション経営を成功に導きます。

相場より家賃が低い物件を購入すれば、価値は上昇する

ワンルームマンションの選び方を指南したところで、物件を購入する際に注目してほしいポイントの1つをご紹介いたします。それは、家賃が相場に比べてどうなのかを、きちんと調べることです。なぜなら、不動産では、家賃が価格帯を決めるからです。不動産の価格は、収益還元法で決められます。

【直接還元法】年間家賃収入÷還元利回り×100

そのため、家賃がどれだけ取れるかで、価格は大きく変動するのです。このことを念頭に置いて、ワンルームマンションを売る場合と買う場合の違いについて検討していきましょう。

まず、ワンルームマンションを売る場合です。ワンルームマンションを売る場合には、家賃が相場より高くついている方が、収益還元価格は高くなります。一方、ワンルームマンションを買う場合には、相場より安い賃料がついている方が、物件をお得に購入することができるのです。

このことを知らずに、キャッシュフローがたくさん出るからと、相場より高い賃料のワンルームマンションを購入することはリスクです。こういった物件を購入して、マンション投資を始めると、キャッシュフローが悪化するリスクと売却するときに評価損が出るリスクを抱えてしまいます。そのため、相場より家賃が高いのか?安いのか?は、しっかり確認するようにしましょう。

新築は設備の劣化によって家賃が下がり価値を維持できない

中古ワンルームマンションの場合、家賃が相場より高いことも安いこともあるのですが、新築ワンルームマンションの場合、一般的には購入した時こそ新築プレミアムがついて高い家賃を獲得できますが、入居者が1人・2人と入れ替わると家賃が下がってきます。

例外として、マンション価格が安い時期に購入した好立地のマンションの家賃が、マンション価格の上昇とともに上がることがあります。2000年代前半のワンルームマンションは、こういった事例がありましたが、2010年代後半の新築ワンルームマンションの新築当時の家賃は相場よりもかなり高くついているので、入居者が1人・2人と入れ替わるタイミングでの家賃下落はかなりの下落が予想されます。

当然、売る時には、下がってしまった家賃で売却することになるので、かなりの金額を損切りするリスクも抱えるでしょう。損切りとは、ローンの残債より売却額が低い場合、自己資金を負担してマンション投資をやめることになります。そういったケースを、損切りしてマンション投資をやめると言います。

どんなに頑張っても、新築ワンルームマンションの設備劣化は止められません。一般的に新築の時の家賃を100とすると、20年程度経過した頃には家賃が2割下がると言われています。これは、設備の経年劣化が原因で、新しいものに変えれば家賃は少し回復するのですが、新築同様に家賃が回復するとは限りません。新築ワンルームマンションをこういったリスクを抱える可能性があることを理解しておきましょう。

設備が壊れた時のためにも、火災保険と地震保険はケチらない

マンション投資を始める時に、火災保険に入るオーナー様がほとんどですが、この時の契約内容もきちんと確認しておきましょう。これが、数百万円の自己負担をするかしないかの分かれ道の場合もあります。火災保険や地震保険を勧められた時に、安い高いを判断基準にするのはやめましょう。一般的に外資系の損保は安く、日本の企業は高いイメージがあると思います。しかし、損害保険のメリットが発揮されるのは、損害が発生した時です。その観点から見てみると、外資系は支払いに厳しく、日本企業の方が補償は手厚いケースが多いです。ほとんどのオーナー様が、メインのワンルームマンションの売買契約やローン契約に目が行くと思いますが、保険の契約もしっかりと確認しておくことをお勧めいたします。

火災保険で、最新の人気設備に無料で変えることもできる

実際に損害にあった場合も、同じ水漏れでも保険の対象になる会社とならない会社があります。その修繕は100~200万円程度に及ぶこともあり、保険が下りる・下りないはオーナーに取って重要な問題です。保険料は数千円の差です。数千円で回避できるリスク対策も必要だということを覚えておきましょう。

水漏れで損害が発生し、保険で対応できれば、心理的には負担がかかりますが、メリットもあることを忘れてはいけません。水漏れ等で設備に不具合が出た場合、保険で最新の人気設備が導入できます。しかも、無料で。これが、経年劣化ならいずれオーナー自身が負担しなければならなかった費用が、かからないことはかなりのメリットと言えるでしょう。そのためにも、火災や地震保険の契約内容を、しっかり確認しておく必要があるのです。

確定申告で税金や経費をコントロールする

火災保険や地震保険も確定申告すれば費用計上できるため、まるまるオーナーが負担しなければならない訳ではありません。マンション投資では、確定申告で税金や経費をコントロールできるところもメリットです。費用は、税率分だけ割引される訳ですから、一般の投資に比べて有利な投資だと言えるでしょう。

確定申告で費用が割引されることがわかっていれば、費用を使えば使うほど割引額が増えていくわけですから、リターンも大きくなります。この意味が理解できて初めて確定申告で税金や経費をコントロールするという意味も理解できるのです。

税率の高い人は法人の活用も考える

とはいえ、収益が増えてくれば、納税しなければならなくなります。そんな時は、法人の活用も検討しましょう。法人税率と個人税率は大きく違いますので、その税率の差を活用して納める税金を少なくすることもできます。しかし、いくら税率の差と言っても100万円以下の不動産所得では意味がありません。法人を有利に活用できるのは、不動産所得の額は200万円以上800万円未満が一般的。そのポイントは、また別の機会にご説明いたします。

賃貸住宅管理業登録制度への登録

ここまで、さまざまなポイントをお伝えしましたが、賃貸管理に力を入れている会社を見分けるのは難しいと考えた方も多いでしょう。その方たちに一目でわかる見分け方をお伝えいたします。それは、賃貸住宅管理業登録制度への登録をしているかどうかです。

この制度は、「賃貸住宅における管理業務の適正化を図るために、国土交通省は賃貸住宅管理業の登録制度を平成23年12月に創設しました。 賃貸住宅管理業者登録制度は、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ります。」という趣旨のもとに創設された制度です。和不動産も「賃貸住宅管理業 国土交通大臣(1)第4409号」という免許を発行して頂いております。この免許を取得するには、宅建士と同じように賃貸不動産経営管理士を置くことが必要です。

この免許があるかが、すべてではありませんが、一つの目安としての判断基準にはなるのではないでしょうか。

空室率と家賃の下落を可視化することのまとめ

ここまで、空室率と家賃の下落にまつわる話をしてきました。話が広がりすぎたかもしれませんが、逆に言うとこれほどまでに話が広がるほどマンション投資における家賃とは重要な存在であるとも言えます。今では、ネットで家賃相場を簡単に調べることもできるので、自分が購入しようとしている物件の家賃相場は調べてから判断してみてはいかがでしょうか。

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