マンション投資は、ローン残高を意識することが重要

マンション投資は、ローン残高を意識することが重要

マンション投資を始める方のほとんどが、ローンを利用されます。つまり、マンション投資は、ローンとの付き合い方がその後の運用に大きな影響を与えると言っても過言ではありません。

【N-RICOS】では、もちろん物件ごとのローン残高をチェックしていますが、所有物件すべてのローンの残債も合わせてチェックしています。その理由について確認していきましょう。

金融機関が融資をする際には2つの方法がある

マンション投資をする際に、金融機関から融資を受けるやり方は、スタンダードな方法です。それでは、金融機関はどのようにして融資するか否かを決定しているのでしょうか?

一般的に金融機関が融資をする際には、2種類の方法があります。

1つは、銀行員が融資を受けたい人の資産背景や収入状況、年齢などをヒアリングしたうえで、稟議書を作成し審査部に融資の可否を求める方法です。これを通称「プロパーローン」と呼びます。プロパーローンは、企業に対する事業融資などにも用いられるやり方です。

プロパーローンで融資を受ける際のポイントは、この人(企業)に対して融資をしたいと金融機関に思ってもらうことです。そのためには、今までの運用状況やお金を貸したいと思える資産背景が必要になります。そのため、【N-RICOS】では、抵当権(ローン残債)のついていない状況にいち早くするためのアドバイスを実施しています。抵当権の無い物件があれば、マンション投資の実績も評価されることはもちろん、資産背景も融資するに値する内容になっているはずですので、追加の融資を受けやすくなるのです。また、融資を受ける個人属性の条件が好転すれば、借り換えによって今までより有利な運用環境を手にれることができます。そのため、ローン残高をチェックすることは、非常に重要であると言えるのです。

2つ目の方法は、銀行が商品として用意しているローンです。私たちは、これを「パッケージローン」と呼んでいます。わかりやすく言うと、住宅ローンやカードローンなどのように融資する際の条件があらかじめ決まっている商品のことです。

パッケージローンは、融資条件が決まっているため使いやすい反面、条件に合わなければ融資を受けられないところが弱点です。そのため、より多くの物件所有したい人にとっては、融資条件を意識した運用が必要になります。特に注視しなければならないのが、ローン残高です。金融機関は、融資額の上限を「金額で設定している場合」と「年収の倍率で設定している場合」もしくは「両方」に設定しており、その金額を意識した運用をしなければ追加融資を受けることができません。それを私たちは、融資枠と呼んでいます。融資枠を有効活用するためには、年収アップやローン元本返済のスピードなどを意識した運用が必要です。これも【N-RICOS】では、チェックしています。

例えば、年収の10倍まで融資をしてくれる金融機関があった場合、年収が100万円上がると800万円の融資枠が増えることを意味します。もし、年収が150万円アップし、ローンの元本の返済が500万円進んでいれば、追加で2000万円の融資を受けることが可能です。

このようにマンション投資において、融資残高を意識した運用は、融資を受けてマンション投資をする場合には必ず把握しておきたいポイントです。

ローン完済時期も重要

不動産投資やマンション投資には、さまざまな考え方があります。ローンを完済する時期に対しても、さまざまな考え方があるのでしょう。ローン完済時期もマンション投資では重要です。そのローン完済時期を和不動産では、60歳が好ましいと考えています。

理由は、一般的に60歳の時点で退職する方が、多いからです。これは、現役時代とセカンドライフの資産運用の違いを理解すれば、わかりやすくなります。現役時代は労働収入がありますので、資産を形成する時期と言えます。資産運用のスタイルで言えば、お金にお金を生ませる仕組みを作る時期とも言えるのです。

一方で、定年退職した後のセカンドライフは、年金の補てんとして既存資産の運用と資産の取り崩しで生活費の補てんをする時期になります。資産運用のスタイルとしては、お金を守るという観点にポイントを置いた運用が求められているのです。

このようにライフスタイルの変化から、資産運用のスタイルは変化するのです。そのため、60歳時点でローンを完済することは、重要なポイントと言えます。【N-RICOS】では、60歳時点のローン残高を常に注視し、この時に返し切れるか否かを運用金額の基準に置いています。60歳時点でローンを今まで貯めた預貯金で完済できれば、家賃収入を確保できるためセカンドライフも安心して暮らすことができるでしょう。

このようにローンを味方につけることで、マンション投資の運用環境はより良い方向へ向かいます。常に返せる金額を意識した物件の購入が、求められているのです。常に変わる状況を把握するために【N-RICOS】は、活用されています。

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